Nhưng thực tế, đến nay vẫn gặp muôn vàn khó khăn, theo đánh giá đây chính là hệ quả của việc thực hiện cơ chế chưa thực sự linh hoạt.
Thị trường tiếp đà khủng hoảng
Bước sang năm 2023, nên kinh tế của Việt Nam có dấu hiệu phục hồi mạnh mẽ ở hầu hết các ngành nghề sau khoảng thời gian chịu ảnh hưởng từ đại dịch Covid-19. Nhưng trái ngược với bối cảnh chung, lĩnh vực BĐS tiếp tục lún sâu vào cơn khủng hoảng: dự án được cấp phép mới, nguồn cung, giao dịch... trên thị trường vẫn tiếp đà giảm sút.
Cụ thể, theo số liệu tổng hợp báo cáo từ Bộ Xây dựng chỉ tính riêng trong quý II/2023, cả nước chỉ có 7 dự án nhà ở thương mại được hoàn thành, bằng khoảng 50% so với quý I/2023 và 29,17% so với quý II/2022; được cấp phép mới 15 dự án, bằng 88,24% so với quý I/2023 và 51,72% so với quý II/2022.
Trong khi đó, số lượng dự án đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai được đưa vào thị trong quý II có 51 dự án bằng 63,75% so với quý II/2022...
Mặc dù nguồn cung giảm sút mạnh nhưng số lượng giao dịch cũng không mấy khả quan, cả quý II có 96.977 giao dịch thành công, trong đó: lượng giao dịch căn hộ chung cư, nhà ở riêng lẻ: 29.725 giao dịch, bằng 75,61% so với quý I/2023 và 43,03% so với quý II/2022.
Giao dịch chủ yếu tập trung vào phân khúc đất nền với 67.525 giao dịch thành công, bằng khoảng 31,57% so với quý II/2022. Đáng chú ý, trong lúc nguồn cung khan hiếm thì giá bán lại đi theo chiều hướng giảm từ 2 - 6% so với cùng kỳ năm trước và giảm nhiều ở một số địa phương như Đà Nẵng (5,8%), Đồng Nai (3,5%), Hải Phòng (3,1%).
Phân khúc căn hộ bình dân có mức giá dưới 25 triệu đồng/m2 gần như không có dự án mới.
Sau khi được thành lập, Tổ công tác của Thủ tướng Chính phủ về rà soát, đôn đốc, hướng dẫn tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong triển khai thực hiện dự án BĐS. Tổ Công tác đã làm việc với nhiều địa phương, DN để nắm bắt tình hình, nhận được khoảng 108 văn bản kiến nghị và đã giải quyết các vấn đề quan trọng: đôn đốc địa phương chủ động giải quyết vướng mắc thuộc thẩm quyền; Đề nghị các bộ, ngành hướng dẫn, tháo gỡ khó khăn, vướng mắc... Tuy nhiên, thời gian chưa nhiều và những vấn đề tồn tại, vướng mắc quá trình khá dài nên cần thêm thời gian để tập trung giải quyết.
Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Tường Văn
Theo đánh giá, việc “hãm phanh” tín dụng một cách đột ngột trong năm 2022 đã mang đến “cú sốc” cho toàn thị trường, cả DN, nhà đầu tư và người mua nhà đều không thể hoặc rất khó để được tiếp cận với nguồn vốn vay. Đây chính là một trong những nguyên nhân khiến cho tất cả hoạt động trên thị trường bị đình trệ.
“Có thể nói thị trường BĐS đang ở giai đoạn khó khăn nhất liên quan đến pháp lý, nguồn vốn, quan hệ cung cầu và quy hoạch. Nếu cần lượng hóa, có thể hình dung đâu đó khoảng 30 - 50% khó khăn, vướng mắc chính, số dự án BĐS vướng mắc về pháp lý, thủ tục đã được tháo gỡ, tùy vào mỗi địa phương. Tuy nhiên, sự phục hồi còn chậm, nhiều khó khăn, vướng mắc chưa được tháo gỡ kịp thời (gồm cả khâu định giá đất, tính tiền thuê đất…), sức cầu yếu nhất là vay để mua nhà, sửa nhà… và phát hành trái phiếu DN còn khó khăn do niềm tin, cầu đầu tư theo hướng an toàn hơn” - TS Cấn Văn Lực, Thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính - tiền tệ quốc gia phân tích.
Cần giải quyết linh hoạt từng vấn đề cụ thể
Trước những khó khăn, khủng hoảng của thị trường BĐS, Chính phủ và các bộ, ngành liên quan đã tích cực vào cuộc để tìm ra giải pháp tháo gỡ, từ việc thành lập Tổ công tác của Thủ tướng Chính phủ, cho đến hàng loạt Nghị quyết, Nghị định, Công điện, Thông tư được ban hành: Nghị quyết 33/NQ-CP, Nghị định 08/NĐ-CP, Nghị định 10/NĐ-CP, Nghị định 35/NĐ-CP, Công điện 194/2023/CĐ-TTg, Công điện số 469/2023/CĐ-TTg...
Chúng tôi kiến nghị Chính phủ tiếp tục nghiên cứu và mở rộng danh sách được miễn thị thực cho những thị trường như châu Âu, Ấn Độ...; Bộ GTVT thúc đẩy, tăng cường cấp thêm các chuyến bay quốc tế để đưa khách thị trường trọng điểm về Việt Nam; tiếp tục tăng cường phân cấp thẩm quyền hơn nữa hoặc kiến nghị Quốc hội phân cấp thẩm quyền đối với các lĩnh vực, thí điểm ở một số địa phương trong lĩnh vực xây dựng, thiết kế cơ sở, điều chỉnh quy hoạch cục bộ và thực hiện thủ tục hành chính về đầu tư, cấp phép đối với lĩnh vực BĐS.
Chủ tịch HĐQT Sun Group Đặng Minh Trường
Tuy nhiên, theo đánh giá lĩnh vực BĐS vẫn có mức tăng trưởng thấp hơn so với cùng kỳ năm 2022, đồng thời còn nhiều khó khăn thách thức về thể chế, pháp lý, nguồn vốn tín dụng, trái phiếu và việc tổ chức, triển khai thực thi các cơ chế, chính sách của địa phương.
“Các giải pháp nhằm “gỡ rối” cho thị trường thể hiện được quyết tâm đồng hành từ phía Chính phủ đối với DN BĐS, tiếp thêm niềm tin cho DN và cá nhân tham gia thị trường. Tuy nhiên, những giải pháp mới đang phát huy ở giai đoạn “trấn an tinh thần”, chưa đủ độ ngấm và lực để trở thành đòn bẩy, tạo cú hích cho thị trường “bật dậy”.
Cơ quan quản lý Nhà nước chưa ban hành điều chỉnh luật mới, văn bản dưới luật như Nghị định, thông tư... dẫn đến chưa thể tháo gỡ một cách triệt để các rào cản. Đồng thời, vẫn còn hiện tượng đùn đẩy, trốn tránh trách nhiệm trong một số bộ phận cán bộ quản lý Nhà nước khiến cho các thủ tục pháp lý bị trì trệ, gây ảnh hưởng tới DN” - Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam TS Nguyễn Văn Đính nhìn nhận.
Đồng quan điểm, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP Hồ Chí Minh Lê Hoàng Châu cho biết, khó khăn lớn nhất là vướng mắc về mặt pháp lý, chiếm tới 70%. Kể từ khi Nghị quyết 18-NQ/TW của Ban Chấp hành T.Ư Đảng được ban hành, cơ quan chuyên môn đã tập trung vào công tác nghiên cứu sửa đổi, bổ sung các luật liên quan: Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh BĐS... thời điểm hiện tại vẫn đang tiếp tục được Quốc hội thảo luận, dự kiến sẽ có hiệu lực và đưa vào thực hiện từ 1/7/2024.
“Từ nay đến thời điểm các luật có hiệu lực vẫn còn khoảng thời gian tương đối dài, vì vậy trong khi chờ đợi thì Chính phủ cần ban hành các Nghị định để tháo gỡ ngay những vướng mắc cho thị trường BĐS, đó là: Nghị định sửa đổi các nghị định về đất đai; liên quan đến lĩnh vực quản lý Nhà nước của Bộ Xây dựng; Nghị định quy định về quy trình, thủ tục hành chính đầu tư xây dựng dự án BĐS, nhà ở, đô thị để thống nhất về thủ tục hành chính ở trong toàn quốc. Cùng với việc giải quyết về mặt pháp lý, thì xử lý trách nhiệm của địa phương, trách nhiệm trong thi hành công cụ của cán bộ, công chức... bởi nhiều Nghị định được ban hành từ cách đây 2 - 3 năm, nhưng nhiều địa phương vẫn chưa thực hiện” - ông Châu kiến nghị.
Còn theo TS Cấn Văn Lực - Thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính - tiền tệ quốc gia, để giải quyết những khó khăn của thị trường BĐS, ngay lúc này cần tập trung vào một số giải pháp: các bộ ban ngành, địa phương, DN thực hiện thật nghiêm túc, tốt cơ chế, chính sách đã ban hành, đặc biệt là chính sách tài khóa, tiền tệ, giảm lãi suất, cơ cấu lại nợ…; cùng các nghị định, thông tư liên quan đến thị trường BĐS, lĩnh vực xây dựng, đất đai đã ban hành.
Đối với những dự án tồn đọng lâu nay, cần bóc tách từng vấn đề để giải quyết, không để tồn đọng cả cụm vấn đề (như đầu tư công đã cho phép tách riêng gói giải phóng mặt bằng…); Chính phủ sớm ban hành sửa đổi Nghị định 44/2014/NĐ-CP, Thông tư 36/2014/TT-BTNMT liên quan đến công tác định giá đất, tiền thuê đất... để các địa phương quyết liệt triển khai thực hiện, cũng là cách giải phóng nhiều dự án BĐS nhà ở đang chờ bán.
Cần đẩy nhanh việc tháo gỡ pháp lý (vai trò từ địa phương, cùng với sự vào cuộc của các Tổ công tác của Thủ tướng Chính phủ); cho phép chuyển đổi dự án nhà ở thương mại thành nhà ở xã hội (như đã từng làm giai đoạn 2013 - 2016).
Chúng tôi mong rằng các cơ quan ban ngành từ Chính phủ đến địa phương có giải pháp hỗ trợ, đặt mục tiêu DN được cấp phép xây dựng để đưa dự án vào triển khai. Đồng thời, chúng tôi kiến nghị trong ngắn hạn ngân hàng cần điều chỉnh điều kiện cho vay linh hoạt theo từng giai đoạn như dự án có chấp thuận chủ trương đầu tư thì có thể được phép tiếp cận vốn vay. Những vấn đề này giúp DN, ngân hàng, người tiêu dùng luân chuyển dòng tiền, tạo thanh khoản... tạo ra công ăn việc làm, tăng chi tiêu của người dân.
Chủ tịch HĐQT, Tổng Giám đốc Hưng Thịnh Corp Nguyễn Đình Trung
Đặc biệt, DN cũng cần quyết liệt tái cơ cấu cả hoạt động và sản phẩm, dự án cụ thể, thực hiện đúng cam kết về trái phiếu DN đáo hạn, giao hàng nhà ở, hợp tác với các tổ chức tín dụng, nhà đầu tư về vay vốn, nhằm cơ cấu lại nợ, xây dựng phương án kinh doanh khả thi...
“Quan trọng nhất lúc này là vấn đề về nguồn vốn, cần tiếp tục giảm lãi suất như chỉ đạo, định hướng của Chính phủ, Ngân hàng Nhà nước. Nhưng kiên định không hạ chuẩn tín dụng mà có thể xem xét linh hoạt hơn điều kiện tín dụng (thí dụ, về tài sản bảo đảm…). Các bộ, ngành liên quan sớm giải quyết dứt điểm những vụ việc nhằm củng cố lại niềm tin nhà đầu tư đối với trái phiếu DN, khuyến khích phát hành ra công chúng bằng việc đơn giản hóa, rút ngắn thủ tục, thời gian phê duyệt. Đồng thời, nên thành lập Quỹ phát triển nhà ở xã hội, trong đó vốn ngân sách làm vốn mồi, lãi suất cho vay đầu tư, mua bằng khoảng 50% lãi suất thị trường, như Singapore và Hàn Quốc đã làm” -TS Cấn Văn Lực kiến nghị.
