Hạn chế phân lô bán nền và kinh nghiệm từ quốc tế

Trước bối cảnh đó, ngày 2/6, tại Hà Nội, Hiệp hội BĐS Việt Nam đã tổ chức Hội thảo: Nghị định sửa đổi, bổ sung một số Nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai: Những vấn đề bất cập và kiến nghị chính sách.

Mới đây, Bộ TN&MT đã trình Quốc hội Dự thảo nghị định sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai. Theo Dự thảo, các quận nội thành của các TP trực thuộc T.Ư, TP thuộc tỉnh, các phường thuộc thị xã; khu vực chức năng quy hoạch TP trực thuộc T.Ư, TP thuộc tỉnh; khu vực có yêu cầu cao về kiến trúc cảnh quan, khu vực trung tâm và xung quanh các công trình là điểm nhấn kiến trúc trong đô thị; mặt tiền các tuyến đường cấp khu vực trở lên và các tuyến đường cảnh quan chính trong đô thị, đều không được thực hiện dự án phân lô, bán nền.

Liên quan đến vấn đề này, Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam Nguyễn Trần Nam cho biết, trước hết cần phải xem xét tính pháp lý của nghị định, trong tính pháp lý cần nổi lên vấn đề là nghị định có quyền quy định những điều trái với luật hay không? Nghị định của Chính phủ chỉ để hướng dẫn chứ không có quy định ngược lại cho việc sửa luật.

Thứ hai, đất nền có hạ tầng là hàng hoá BĐS chứ không phải chỉ là đất. Nếu đất đã là hàng hoá thì nên được quy định trong Luật Kinh doanh BĐS. Nếu có sửa thì sửa tại Luật Kinh doanh BĐS chứ không phải sửa theo Luật Đất đai.

Thứ ba, trong công tác xây dựng luật phải căn cứ vào điều kiện phát triển kinh tế - xã hội theo từng giai đoạn: Nguồn lực, tiềm lực. Không thể thay đổi rập khuôn.

Đồng quan điểm PGS. TS Nguyễn Quang Tuyến - Trưởng khoa Pháp luật Kinh tế (Đại học Luật Hà Nội) cho biết, trước khi đưa ra quyết định cấm cần đánh giá về tác động tích cực, tiêu cực và sự đồng thuận của đối tượng chịu tác động của chính sách như thế nào? Việc này có thúc đẩy sự vận hành thông suốt của thị trường BĐS hay không? Tư duy quản lý này có phù hợp với tư duy quản trị hiện đại hiện nay không? Và chúng ta nên lựa chọn phương án nào để có thể giải quyết hài hòa lợi ích các bên?

“Tôi chia sẻ khó khăn với cơ quan quản lý vì là người ra chính sách khó hơn nhiều lần so với việc chúng tôi là các chuyên gia bình luận. Nhưng trước khi ban hành chính sách, pháp luật, các cơ quan cần phải lắng nghe sự phản ứng của thị trường làm sao quản lý chặt chẽ thị trường BĐS nhưng vẫn đảm bảo thị trường phát triển lành mạnh” - ông Tuyến cho hay.

Chuyên gia kinh tế Lê Xuân Nghĩa cho biết: Chúng tôi có nghiên cứu về phân lô bán nền ở một số quốc gia như Pháp, Đức, Nhật, Hàn. Các nước này đều có phân lô bán nền và phân lô bán nền rất lớn. Ở Berlin, khu nhà giàu cũng phân lô bán nền, được giao quy hoạch kiến trúc rõ ràng và phải làm theo quy định đó. Khu nhà nghèo cũng vậy.

Ở Hàn Quốc, phân lô bán nền cũng rất lớn, có nơi giá bán lên đến 3.000 USD/m2. Nhật Bản phân lô bán nền nhiều hơn Hàn Quốc. Hay như ở Pháp, việc phân lô bán nền ít hơn vì quỹ đất đã giảm đi.

Chúng ta đang xảy ra tình trạng nơi nào cũng cấp dự án, muốn khai thác càng nhiều càng tốt, càng sớm càng tốt, buộc doanh nghiệp BĐS chạy theo nhu cầu. Chúng ta cũng không nên chỉ vì vài trường hợp lừa đảo mà coi 100% là lừa đảo.

Ông Nguyễn Trần Nam cho rằng, công tác xây dựng luật cần đi sâu vào kinh nghiệm của quốc tế. Chúng ta là đi sau nên cần học những điều thực tiễn từ các quốc gia khác. “Ví như ở Malaysia, dự án họ quy định có những khu vực được bán đất nền. Lãnh đạo Chính phủ đang rất quan tâm đến vấn đề phân lô, đất nền” - ông Nam cho biết thêm.