Qua thời “xào chẻ”
Theo các sàn môi giới bất động sản (BĐS) tại Khánh Hòa, giai đoạn từ sau Tết Nguyên đán 2022 đến giữa tháng 5/2022, thị trường BĐS tại địa phương vô cùng sôi động khi giá đất tăng mạnh tại nhiều khu vực. Đặc biệt, giá đất nền ngoài dự án và đất nông nghiệp hợp quy hoạch đất ở đã có lúc tăng gấp 2 - 3 lần so với thời điểm năm 2021.
Các cò đất cho biết, giá đất Khánh Hòa tăng mạnh vào giai đoạn đầu quý II/2022 xuất phát từ các đồ án quy hoạch lớn tại Khánh Hòa đang được triển khai đồng loạt. Cùng với đó là các thông tin về 3 dự án cao tốc trọng điểm đi qua Khánh Hòa đã khiến thị trường sôi động sau thời gian “ngủ đông” do ảnh hưởng dịch Covid-19.
Theo Sở Xây dựng Khánh Hòa, trong quý II/2022, thị trường BĐS Khánh Hòa đã đạt tổng giá trị giao dịch gần 8.000 tỷ đồng. Tuy nhiên, lượng giao dịch tại địa phương này không xuất phát từ các dự án mà tập trung chủ yếu ở phân khúc đất nền với tổng giá trị giao dịch hơn 7.820 tỷ đồng. Cụ thể, chung cư có 168 giao dịch và 760 giao dịch nhà ở riêng lẻ. Trong khi đó, đất nền có 7.742 giao dịch.
Tuy nhiên, ngày 26/5/2022, Văn phòng Đăng ký đất đai tỉnh Khánh Hòa đã ra văn bản gửi các chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai, về việc tạm dừng những trường hợp tách thửa có bố trí lối đi chung. Đây được xem là giải pháp nhằm ngăn chặn việc phân lô, tách thửa để bán nền xảy ra thời gian qua.
Ngay sau đó, thị trường BĐS Khánh Hòa tạm lắng, với các giao dịch giảm mạnh và có dấu hiệu đi ngang trong quý III/2022.
Cụ thể, Sở Xây dựng cho biết, trong quý III/2022, thị trường BĐS tại Khánh Hòa ghi nhận tổng trị giá giao dịch hơn 1.200 tỷ đồng (thấp hơn quý II khoảng 6.620 tỷ đồng). Ttrong quý III, toàn tỉnh có 5.541 lô đất nền, 627 căn nhà ở riêng lẻ và 221 căn chung cư giao dịch thành công qua công chứng.
Theo các môi giới, giai đoạn này, các giao dịch chủ yếu đến từ nhà đầu tư “ngộp” hàng do vay ngân hàng, cùng với đó là một lượng lớn nhà đầu tư lo vướng quy hoạch mới nên muốn "đẩy nhanh" lô đất để đầu tư vào các khu vực an toàn hơn.
Tuy nhiên, do mua vào khi giai đoạn giá đất tăng cao nên việc thoát hàng của nhiều nhà đầu tư đang gặp khó. “Rất nhiều chủ đất gửi môi giới bán, nhưng giá bán chỉ thấp hơn thời “đỉnh” sóng vài chục triệu nên các giao dịch rất chậm. Các giao dịch thành công hiện nay là lô đất có nguồn gốc đất trong khu dân cư hiện hữu, hoặc đến từ các nhà đầu tư chịu cắt lỗ sâu” - anh Văn Tuấn - một môi giới cho biết.
Ông Đức Thế - một nhà đầu tư thông tin thêm: “Tôi vay ngân hàng khoảng 500 triệu đồng để mua lô đất hơn 320m2 có 160m2 thổ cư tại khu vực xã Suối Hiệp, huyện Diên Khánh với giá hơn 1,5 tỷ đồng vào tháng 3/2022. Hiện đối chiếu giá đất khu vực này thì lô đất của tôi vào khoảng 2 tỷ. Nhưng rao bán giá đó 2 tháng này vẫn không có người mua nên tôi đang gồng tiền lãi ngân hàng”.
Theo các cò đất, giai đoạn này các nhà đầu tư không dễ lướt và ''xào chẻ'' như giai đoạn trước. “Chính quyền Khánh Hòa đang siết phân lô bán nền nên tâm lý người mua đang rất hoang mang, các sản phẩm mới cũng không có. Cùng với đó là nhiều nhà đầu tư vay mượn, vào tiền trong giai đoạn đỉnh sóng nên khi thị trường gặp sự cố thì trở tay không kịp. Nhiều người muốn bán cắt lỗ nhưng cũng không có người mua” - anh Văn Tuấn cho hay.
Kỳ vọng năm 2023
Nhận định về thị trường BĐS Khánh Hòa, ông Phan Việt Hoàng - Tổng Thư ký Hội Môi giới BĐS Khánh Hòa (TTK KAREB) cho biết, sau khi có những động thái quyết liệt của chính quyền địa phương xử lý sai phạm tại các khu đất chuyển mục đích, phân lô bán nền tự phát... tâm lý chung của thị trường đất nền đã có sự e dè.
Cùng với đó là việc Ngân hàng Nhà nước có động thái kiểm soát chặt đối với tín dụng BĐS đã làm tăng thêm áp lực thoát hàng đối với các nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính quá nhiều...
“Cũng giống như mọi năm trong quý IV gần như hạn mức chuyển mục đích sử dụng đất ở các huyện, thị gần như là đã hết room. Dự báo thị trường đất ở nông thôn sẽ không còn sôi động nữa, giao dịch riêng lẻ vẫn có nhưng không nhiều. Nhìn chung thị trường sẽ có sự trầm lắng để theo dõi thêm những yếu tố liên quan, như là chính sách điều hành tài chính tiền tệ và tiến độ hoàn thành các quy hoạch lớn của tỉnh" - ông Hoàng nhận định.
Tuy nhiên, TTK KAREB cho biết, Khánh Hòa vẫn là một thị trường tiềm năng khi đang được hưởng các chính sách ưu đãi từ Trung ương và nhiều quy hoạch lớn của địa phương đang dần hoàn thiện.
Cụ thể, với các chính sách như Khánh Hòa được bổ sung tối đa 70% số tăng thu so với dự toán Thủ tướng giao; được vay tối đa 60% số thu ngân sách được hưởng theo phân cấp thông qua phát hành trái phiếu địa phương, vay từ các tổ chức trong nước và từ nguồn vay về cho vay lại của Chính phủ...; được phân bổ thêm 45% số chi tính theo định mức dân số.
Cùng với đó là UBND tỉnh Khánh Hòa được điều chỉnh quy hoạch cục bộ chung đô thị; HĐND tỉnh được quyết định chuyển mục đích sử dụng đất trồng lúa dưới 500 ha, quyết định chủ trương chuyển mục đích sử dụng rừng sản xuất dưới 1.000 ha theo ủy quyền của Thủ tướng; được tách dự án giải phóng mặt bằng ra khỏi dự án đầu tư công trong thầm quyền được duyệt… sẽ là những tiền đề để Khánh Hòa thu hút đầu tư và thị trường BĐS bứt phá trong giai đoạn tới.
Theo ông Nguyễn Văn Đính - Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam, thị trường BĐS Khánh Hòa mặc dù hiện tại ít giao dịch do không có nhiều sản phẩm, thế nhưng với sự phát triển của Khánh Hòa thì các vùng Bắc Vân Phong, Nha Trang, Cam Ranh, Cam Lâm,... đều là các khu vực tiềm năng trong tương lai.
Đặc biệt, với lợi thế về BĐS du lịch, địa phương này sẽ có lợi thế mạnh để thu hút du lịch, đưa nhóm khách hạng sang, tiêu tiền nhiều đến nghỉ dưỡng, trải nghiệm...
Ông Đính cũng cho biết, hiện giá BĐS du lịch tại Khánh Hòa không hề cao so với các địa phương khác mà đang ở ngưỡng dưới trung bình. Thực tế giá BĐS ở Việt Nam vẫn thấp hơn so với các nơi. Khánh Hòa là nơi có tiềm năng, sức hút nhưng vẫn chưa được triển khai rõ ràng. Từ giờ đến cuối năm 2022 và đầu năm 2023, thị trường sẽ vẫn thiếu nguồn cung, trong đó là các dự án về nhà ở, đất nền.
