Kiểm soát, hạ nhiệt giá nhà

Điều này dẫn đến việc thiếu nguồn cung sản phẩm nhà ở và giá bán liên tục leo thang suốt nhiều năm liền. Người thu nhập thấp ngày càng xa giấc mơ tạo lập chỗ ở.

Giá nhà khó giảm?

Từ giữa năm 2024 đến nay, thị trường BĐS đã có nhiều chuyển biến tích cực, dựa vào những bước tiến lớn của việc hoàn thiện hành lang pháp lý, với hàng loạt bộ luật liên quan đến thị trường BĐS được sửa đổi, bổ sung (Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh BĐS, Luật Đất đai) được Quốc hội thông qua và chính thức có hiệu lực thi hành từ tháng 8/2024, cả nguồn cung và tỷ lệ giao dịch đều được ghi nhận tăng cao. Cụ thể, tổng nguồn cung nhà ở trong năm đạt 81.000 sản phẩm, tăng gấp 3 lần và tỷ lệ giao dịch cũng tăng khoảng 50% so với năm 2023.

Tuy nhiên, thị trường nhà đất lại xảy ra tình trạng tăng giá khó kiểm soát, tính chung trên địa bàn cả nước từ năm 2020 đến nay giá nhà chung cư tăng bình quân khoảng 20% ở thị trường sơ cấp, 15% ở thị trường thứ cấp. Trong đó, Thủ đô Hà Nội là địa bàn có tốc độ tăng trưởng cao nhất, tính đến hết quý IV/2024 đã ghi nhận quý thứ 24 liên tục (tương đương 6 năm) nhà ở tăng giá, một số dự án có mức tăng cao lên tới 35% trong năm 2024. Với tốc độ tăng nhanh như vậy nên đến thời điểm hiện tại, sau hơn 10 năm xếp sau, giá nhà chung cư bình quân tại Hà Nội (61 triệu đồng/m2) đã vượt mặt bằng chung tại TP Hồ Chí Minh (55 triệu đồng/m2) khoảng 20%.

Theo đánh giá, mặc dù nguồn cung đã được cải thiện nhưng giá bán vẫn tăng liên tục là do sự phục hồi mang tính cục bộ theo từng địa phương, khu vực, DN cung ứng và cơ cấu phân khúc sản phẩm. Cụ thể, trong năm 2024, cơ cấu nguồn cung nhà ở mới: miền Bắc chiếm 62,1%; miền Nam chiếm 24,4%; miền Trung chỉ có 13,5%. Trong đó, 62% nguồn cung nhà ở mới được đóng góp bởi những chủ đầu tư lớn và tổ chức đầu tư nước ngoài (hơn 55% được đóng góp bởi các dự án thuộc quỹ đất Vinhomes phát triển).

DN vừa và nhỏ chủ yếu phát triển dự án nhà ở giá rẻ hoặc trung cấp tại các khu vực vùng ven, nhưng cũng phải đối diện đối diện với nhiều khó khăn do nguồn vốn hạn chế và khó tiếp cận nguồn vốn vay, phải tự thỏa thuận đền bù giải phóng mặt bằng. Những chủ đầu tư lớn, có tiềm lực tài chính đang nắm giữ quỹ đất có vị trí chiến lược vẫn đang không ngừng tìm kiếm cơ hội mở rộng quỹ đất ở vùng đất tiềm năng.

Trong khi đó, cơ cấu nguồn cung sản phẩm tiếp tục ghi nhận có sự chênh lệch lớn, phân khúc bình dân (giá bán dưới 25 triệu đồng/m2) chỉ chiếm 28,2% tổng nguồn cung mới; còn phân khúc trung - cao cấp, siêu sang thì chiếm tới gần 72%.

“Theo nhận định của chúng tôi, trong thời gian tới giá nhà đất sẽ khó giảm, bởi nguồn cung đã phục hồi nhưng chủ yếu tập trung vào phân khúc trung - cao cấp phục vụ nhu cầu kinh doanh; dòng tiền có xu hướng “đổ” về những khu vực, dự án có nhiều dư địa tăng trưởng, với mức cạnh tranh hơn.

Vì vậy, cùng với những thay đổi về hệ thống pháp lý cũng như sự đổi mới trong công tác điều hành của Chính phủ sẽ có tác động nhất định, khiến cho đà tăng giá có phần chậm lại, theo xu hướng ổn định hơn và không còn xảy ra tình trạng “tăng nóng” như trước đây” - chuyên gia kinh tế - PGS.TS Đinh Trọng Thịnh nhận định.

Cần vai trò điều tiết từ Nhà nước

Từ khi Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh BĐS sửa đổi chính thực có hiệu lực thi hành, thị trường BĐS có dấu hiệu “khỏe” lại rõ rệt, tâm lý chờ đợi của nhà đầu tư được tháo bỏ, các chủ thể trên thị trường trở lại vòng chuyển động, DN phát triển tiếp tục cuộc đua tái cơ cấu, gỡ nút thắt cùng cơ quan quản lý Nhà nước; chủ đầu tư tự tin hơn với việc ra hàng; nhiều dự án nằm “đắp chiếu” lâu ngày: QMS Tower, D-Homme, Astral City, HN Melody Residences, Gem Riverside, Lavida Plus... cũng tích cực khởi động trở lại.

“Đánh giá một cách khách quan, tất các cả bộ luật liên quan trực tiếp đến thị trường BĐS được soạn thảo trong bối cảnh thị trường đang gặp rất nhiều khó khăn, vướng mắc. Từ thực tế đó chỉ ra rằng, cần phải có giải pháp để giải quyết triệt để những vấn đề này, nên khi soạn thảo phía cơ quan chuyên môn đã căn cứ tương đối sát vào thực tế của thị trường để đưa vào những quy định mới.

Về tổng thể, tôi cho rằng cả 3 bộ luật của chúng ta vẫn còn những nội dung cần phải tiếp tục sửa đổi, nhưng với những nội dung mới đã được quy định chắc chắn sẽ mang lại những tác động tích cực cho sự phát triển ổn định của thị trường BĐS trong thời gian tới” - PGS.TS Trần Đình Thiên đánh giá.

Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP Hồ Chí Minh (HoREA) Lê Hoàng Châu cũng cho rằng, việc sửa đổi một số quy định của các bộ luật đã tháo gỡ nhiều vướng mắc cho thị trường BĐS. Nhưng giải pháp cấp bách để sớm bình ổn, tiến tới việc kéo giảm giá nhà là phải tăng cường nguồn cung cho thị trường, bởi giá nhà ở của Việt Nam hiện nay cao gấp hơn 20 lần so với thu nhập trung bình của xã hội, làm cho nhiều hộ gia đình và cá nhân khó tạo lập được nhà ở.

“Hiện nay trên địa bàn cả nước vẫn còn trên 500 dự án nhà ở thương mại, khu đô thị đang “nằm chờ” để được tiếp tục tháo gỡ, đề nghị Tổ Công tác của Thủ tướng Chính phủ nhanh chóng phối hợp với các địa phương để xử lý.

Bên cạnh đó, Nghị định 100/2024/NĐ-CP về phát triển nhà ở xã hội (NƠXH) cũng đã có hiệu lực, cần phải thống nhất về “quy định chuyển tiếp” thực hiện nghĩa vụ đối với NƠXH của chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại, khu đô thị để giúp gia tăng nguồn cung NƠXH” - ông Lê Hoàng Châu kiến nghị.

Ở khía cạnh khác, theo PGS.TS Đinh Trọng Thịnh, Chính phủ cần đẩy nhanh tiến trình xây dựng Luật Thuế BĐS, đặc biệt là xem xét đánh thuế cao đối với những nhà đất nhiều năm không đưa vào sử dụng, để bảo đảm sự công bằng giữa các chủ thể trên thị trường, đồng thời để sử dụng hiệu quả nguồn lực đất đai trong bối cảnh ngày càng khan hiếm, dân số tăng nhanh và hạn chế tình trạng đầu cơ nhà đất để thổi giá.

“Tôi rất đồng tình với đề xuất sớm xây dựng và đưa vào triển khai Luật Thuế BĐS, để bảo đảm tính minh bạch, công bằng và sự điều tiết hợp lý của Nhà nước đối với thị trường BĐS. Tuy nhiên, đây là vấn đề nhạy cảm, tác động trực tiếp đến nguồn tài chính của người dân nên khi bắt tay triển khai thực hiện cần đánh giá kỹ những tác động và có lộ trình phù hợp; đồng thời việc này cần tiến hành càng sớm, càng tốt” - PGS.TS Đinh Trọng Thịnh nêu quan điểm.