Loạt hệ lụy khi “đất ở không hình thành đơn vị ở” không được cấp sổ

Bất ổn xã hội, thiệt hại kinh tế

Tại Hội thảo “Thị trường BĐS du lịch Việt Nam - Những nút thắt pháp lý, thực tiễn và giải pháp tháo gỡ” do Hội Luật gia Việt Nam tổ chức tại Khu du lịch Bãi Dài, tỉnh Khánh Hòa, GS. TS. Đỗ Văn Đại - Giảng viên Trường Đại học Luật TP. Hồ Chí Minh, Trọng tài viên Trung tâm trọng tài quốc tế Việt Nam, Thành viên Hội đồng tư vấn án lệ Tòa án Nhân dân tối cao cho rằng, thực trạng các nhà đầu tư thứ cấp hiện nay chậm được cấp Giấy chứng nhận (GCN) đối với BĐS đã mua từ chủ đầu tư dự án kéo theo một số hệ lụy về pháp lý, đầu tư cũng như xã hội.

GS. TS. Đỗ Văn Đại khẳng định, trong Luật Đất đai không có quy định loại đất nào là “đất ở không hình thành đơn vị ở” và Khánh Hòa có đề cập tới loại đất này. Riêng tại Khu du lịch Bắc bán đảo Cam Ranh (Khu du lịch Bãi Dài), tỉnh Khánh Hòa với hơn 40 dự án, có  khoảng một nửa số dự án đầu tư liên quan đến “đất ở không hình thành đơn vị ở”.

Ông Đỗ Văn Đại cũng cho biết, hiện nay nhiều khách hàng đã nhận BĐS và xác định là chủ sở hữu biệt thự nghỉ dưỡng, căn hộ nghỉ dưỡng. Tuy nhiên, khi các khách hàng lại không được cấp GCN như vậy khách hàng gần như là các chủ sở hữu không toàn diện. Họ không thể tiến hành một cách hợp pháp nhiều giao dịch đối với BĐS như: không thể chuyển nhượng BĐS cho người khác hay không có cơ hội thế chấp BĐS để vay tiền từ các tổ chức tín dụng.

“Việc không được cấp GCN kéo theo hệ lụy pháp lý quan trọng đối với khách hàng. Ở đây, dù họ đã nhận được BĐS sau khi đầu tư một lượng tiền lớn, khách hàng bị hạn chế các giao dịch về BĐS của mình” - ông Đỗ Văn Đại cho biết.

Cũng theo GS. TS. Đỗ Văn Đại, với việc nhiều khách hàng không được cấp GCN dù đã nhận BĐS sau khi đầu tư một khoản tiền lớn, tâm lý e ngại đầu tư gia tăng. Theo đó, doanh nghiệp e dè triển khai dự án, nhà đầu tư ngần ngại không tham gia, địa phương mất đi cơ hội phát triển. Vì vậy, với thực trạng khách hàng của những dự án đã tồn tại không được cấp GCN, khả năng phát triển các dự án mới tại địa phương là rất khó.

“Chính sự thiếu nhất quán trong thực thi chính sách, sự chậm trễ của các cơ quan chức năng về thực hiện cấp GCN cho khách hàng mua BĐS đã gây ra nhiều bức xúc từ khách hàng. Từ những bức xúc do chưa được cấp GCN, nhiều khách hàng đã tiến hành khiếu nại, khiếu khiện. Từ đây, tiềm ẩn nguy cơ tranh chấp, khiếu kiện trên diện rộng nên tiềm tàng nguy cơ gây bất ổn trật tự xã hội" - GS. TS. Đỗ Văn Đại nhận định.

Theo đó, TS. Đỗ Văn Đại cho rằng, để giải quyết những vấn đề trên các nhà làm luật và chính quyền các cấp sớm tìm ra giải pháp hợp lý như ghi nhận thêm loại hình “Đất ở không hình thành đơn vị ở” để tiếp tục phát triển thị trường BĐS nghỉ dưỡng. Và ít ra cũng tìm được hướng cấp GCN cho chủ đầu tư thứ cấp trong các dự án đã được phê duyệt để tạo an tâm cho chủ đầu tư, tránh được những hệ lụy như đã phân tích ở trên.

Bảo vệ quyền lợi cho nhà đầu tư và khách hàng

TS. Lê Trường Sơn - Phó Hiệu trưởng trường Đại học Luật TP Hồ Chí Minh, Trọng tài viên Trung tâm VIAC cho biết, mức độ quan tâm về đầu tư BĐS du lịch giảm liên tiếp từ tháng 5 tới đầu tháng 9/2021, từ mức 100% xuống chỉ còn 30%. Tuy nhiên, đà giảm đã dừng kể từ giữa tháng 9 và có xu hướng tăng nhanh kể từ tuần cuối tháng 9 tới nay, đạt mức 67% so với đỉnh tháng 3 năm 2021. Cho đến nay, khi đại dịch đã được kiểm soát tiềm năng phát triển lĩnh vực bất động sản du lịch là rất lớn.

Cũng theo TS. Lê Trường Sơn, hiện nay, việc cấp phép qua nhiều thủ tục và các cơ quan khác nhau như: Bộ Tài nguyên và môi trường, Bộ Xây dựng, Bộ Văn hóa thể thao và du lịch, … Điều này làm tăng tính “chặt chẽ” khiến các doanh nghiệp đầu tư gặp rào cản trong quá trình kinh doanh của mình.

TS. Lê Trường Sơn cho rằng, cần quy định một cơ quan nhất định để quản lý cấp phép cho hoạt động này, tránh việc đùn đẩy trách nhiệm cho nhau nếu có sự cố xảy ra. Đồng thời, cần cấp quyền sở hữu cho loại hình BĐS du lịch nghỉ dưỡng để tạo hành lang pháp lý cụ thể và sự an tâm cho nhà đầu tư với các kế hoạch đầu tư, kinh doanh của mình.

Còn theo PGS. TS. Trần Việt Dũng - Trưởng khoa Luật Quốc tế, Đại học Luật TP Hồ Chí Minh cho rằng, việc cấp GCN cho các loại BĐS du lịch phải căn cứ theo mục đích sử dụng các loại đất đã xác định cụ thể. Tất nhiên, pháp luật cũng phải có những ràng buộc pháp lý để bảo đảm việc phát triển các sản phẩm bất động sản du lịch này không được tràn lan phá hỏng quy hoạch tổng thể của khu vực.

Đặc biệt, để bảo đảm sự minh bạch và dễ dự đoán cho nhà đầu tư, cơ quan chức năng phải cần ban hành văn bản hướng dẫn thi hành Luật Đất đai quy định cụ thể, rõ ràng về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các loại đất cho dịch vụ du lịch liên quan.

Trong khi đó, TS. Trần Thị Bảo Ánh, Giảng viên trường Đại học Luật Hà Nội cho rằng, cần bổ sung ngành nghề ưu đãi đầu tư đối với ngành kinh doanh BĐS du lịch. Đồng thời, ưu đãi đầu tư đối với ngành kinh doanh BĐS du lịch sẽ tạo những cơ hội đầu tư thuận lợi hơn cho nhà đầu tư và nâng cao năng lực cạnh tranh về hoạt động du lịch với các quốc gia trong khu vực.

Ngoài ra, TS Trần Bảo Ánh cũng cho rằng, cần có quy định của pháp luật định danh chính thức về các loại BĐS du lịch. Khái niệm định danh các loại BĐS du lịch cần được quy định trong các văn bản pháp luật có giá trị pháp lý cao như: luật, nghị định.

“Việc định danh các loại BĐS du lịch sẽ liên quan trực tiếp tới quy chế pháp lý từ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, phương thức tiếp cận đất đai để thực hiện dự án đầu tư, cho đến các quy định cụ thể về thiết kế, quy chuẩn, tiêu chuẩn, cơ sở pháp lý để vận hành và những đảm bảo về việc xác lập quyền sở hữu” - TS. Trần Thị Bảo Ánh nhấn mạnh.