Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi: Còn nhiều điểm nghẽn

Nhiều nội dung mới

Sau khi Bộ Xây dựng tiếp thu những ý kiến đóng góp đã có nhiều quy định mới được sửa đổi, bổ sung trong Dự thảo Luật Kinh doanh BĐS (sửa đổi), điển hình như: Bổ sung khoản 7 Điều 24 quy định về “đặt cọc” trước khi ký hợp đồng mua bán, thuê mua BĐS hình thành trong tương lai để bảo đảm quyền, lợi ích hợp pháp, chính đáng của khách hàng, nhà đầu tư, nhất là để ngăn chặn tình trạng đầu nậu, cò đất, cò nhà, DN bất lương lợi dụng quy định “đặt cọc” của Bộ Luật Dân sự để thực hiện hành vi lừa đảo khách hàng.

Khoản 2 Điều 41 quy định chủ đầu tư chuyển nhượng đã có quyết định giao đất, cho thuê đất thực hiện dự án của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền; hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất của dự án gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai (nếu có) đối với dự án, phần dự án chuyển nhượng mà không bắt buộc phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với toàn bộ hoặc phần dự án chuyển nhượng. Nội dung này đã luật hoá một phần khoản 1 Điều 10 Nghị quyết 42/2017/QH14 của Quốc hội khóa 14 về thí điểm xử lý nợ xấu của các tổ chức tín dụng, cho phép được chuyển nhượng tài sản bảo đảm của khoản nợ xấu là dự án BĐS khi đáp ứng đầy đủ điều kiện, như: được cơ quan Nhà nước phê duyệt theo quy định và có quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan Nhà nước…

Đã bổ sung quy định về “Hợp đồng mua bán, thuê mua căn hộ du lịch, căn hộ văn phòng kết hợp lưu trú” của Nghị định 02/2022/NĐ-CP nâng cấp thành khoản 7 Điều 24 Dự thảo Luật Kinh doanh BĐS (sửa đổi) để bảo đảm quyền, lợi ích hợp pháp, chính đáng của khách hàng, nhà đầu tư mua, thuê mua công trình xây dựng không phải là nhà ở, có chức năng lưu trú đưa vào kinh doanh như căn hộ du lịch (condotel), căn hộ văn phòng kết hợp lưu trú (officetel)…

Khoản 3 Điều 49 Dự thảo Luật Kinh doanh BĐS (sửa đổi) đã bổ sung quy định về việc thanh toán hợp đồng trong kinh doanh, hợp đồng kinh doanh dịch vụ BĐS phải được thực hiện thông qua tổ chức tín dụng đang hoạt động hợp pháp tại Việt Nam để bảo đảm công khai, minh bạch.

Hay các quy định tại Mục 2 và Mục 3 Chương VII, quy định điều kiện thành lập, thủ tục cấp giấy phép đăng ký hoạt động của sàn giao dịch BĐS; quy định cụ thể các trường hợp giao dịch BĐS phải thực hiện thông qua sàn giao dịch; quy định việc cá nhân hoạt động môi giới phải có chứng chỉ hành nghề, phải hành nghề trong một sàn giao dịch, tổ chức môi giới sẽ giúp nâng cao chất lượng hoạt động môi giới và sàn giao dịch BĐS trong thời gian tới.

Cùng với đó, Khoản 4 Điều 63 quy định nghĩa vụ của Sàn giao dịch BĐS phải thực hiện chế độ báo cáo theo quy định của pháp luật và chịu sự kiểm tra, thanh tra của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền. Quy định này giúp sàn giao dịch thực hiện trách nhiệm báo cáo theo quy định của Luật phòng, chống rửa tiền 2022 trong lĩnh vực BĐS và trở thành nguồn cung cấp thông tin kịp thời cho cơ quan Nhà nước. Nhìn chung, những nội dung sửa đổi trên phù hợp với chủ trương của Nghị quyết 18-NQ/TW năm 2022 của Ban Chấp hành T.Ư Đảng.

... nhưng vẫn còn điểm nghẽn

Tuy nhiên, đánh giá một cách khách quan, Dự thảo Luật Kinh doanh BĐS (sửa đổi) vẫn còn một số quy định tồn tại bất cập, hạn chế. Cụ thể, quy định trường hợp chủ đầu tư chuyển nhượng dự án, một phần dự án mà chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính gồm: tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai (nếu có) đối với dự án, phần dự án chuyển nhượng thì bên nhận chuyển nhượng chịu trách nhiệm hoàn thành nghĩa vụ tài chính với Nhà nước.

Nhưng trong trường hợp dự án đã có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, chủ đầu tư chuyển nhượng chắc chắn đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính với Nhà nước. Hơn nữa, bên nhận chuyển nhượng thường là các tổ chức kinh tế có năng lực tài chính, nên có thể bổ sung quy định bên nhận chuyển nhượng có trách nhiệm thực hiện nghĩa vụ này và không có nguy cơ làm thất thu, thất thoát nguồn thu ngân sách Nhà nước. Vì vậy, đề nghị sửa đổi, bổ sung khoản 2 Điều 41, trong trường hợp phần dự án chuyển nhượng mà không bắt buộc phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với toàn bộ hoặc phần dự án chuyển nhượng. Nếu chủ đầu tư chuyển nhượng chưa thực hiện hoàn thành nghĩa vụ tài chính với Nhà nước thì chủ đầu tư nhận chuyển nhượng có trách nhiệm thực hiện nghĩa vụ thay cho bên chuyển nhượng.

Tương tự, quy định về bảo lãnh trong bán, cho thuê nhà ở hình thành trong tương lai cũng tồn tại bất cập. Điều 27 Dự thảo Luật Kinh doanh BĐS (sửa đổi) quy định bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải được ngân hàng thương mại đủ năng lực cam kết thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ đã cam kết. Điều này làm tăng giá thành, giá bán nhà ở mà người mua phải gánh chịu, do phí bảo lãnh ngân hàng thường bằng khoảng 2% tổng giá trị tài sản bảo lãnh và chủ đầu tư phải trả trước. Không những vậy, còn làm giảm năng lực cho vay tín dụng của ngân hàng thương mại, tăng khối tài sản bảo đảm của DN cho khoản bảo lãnh nên không khai thác sử dụng hiệu quả khối tài sản bảo đảm này.

Trong khi đó, hiện nay, Chính phủ đang tìm giải pháp để kéo giảm giá nhà ở, nên rất cần thiết xem xét bỏ quy định này để góp phần kéo giảm giá bán nhà ở, có lợi cho người mua nhà. Trường hợp chủ đầu tư không bàn giao nhà đúng theo cam kết trong hợp đồng,  Ngân hàng Nhà nước tập trung chỉ đạo ngân hàng thương mại tăng cường giám sát chặt chẽ chủ đầu tư phải sử dụng vốn vay tín dụng đúng mục đích theo quy định tại khoản 3, khoản 4 Điều 7 và điểm b khoản 2 Điều 16 Thông tư 39/2019/TT-NHNN của Ngân hàng Nhà nước. Đồng thời, Bộ Xây dựng phối hợp với Ngân hàng Nhà nước và UBND cấp tỉnh có biện pháp giám sát chặt chẽ chủ đầu tư sử dụng vốn huy động đúng mục đích và bàn giao nhà đúng tiến độ cam kết theo hợp đồng.

Điều 45 Dự thảo Luật Kinh doanh BĐS (sửa đổi) quy định về hợp đồng mua bán, thuê mua căn hộ du lịch, căn hộ văn phòng kết hợp lưu trú chỉ điều chỉnh 2 đối tượng là căn hộ du lịch (condotel) và căn hộ văn phòng kết hợp lưu trú (officetel) theo cách “liệt kê” đã không khái quát hoá phạm vi điều chỉnh của luật, nên chưa bao gồm loại hình căn hộ dịch vụ (serviced apartment) tồn tại từ lâu hoặc cửa hàng kết hợp lưu trú (shophouse) trong toà nhà chung cư hỗn hợp, toà nhà condotel, nên chưa bảo đảm phạm vi điều chỉnh của luật. Vì vậy, đề nghị bổ sung loại sản phẩm “công trình xây dựng không phải là nhà ở có công năng phục vụ mục đích lưu trú” vào điểm b khoản 1, Điều 45 Dự thảo Luật Kinh doanh BĐS (sửa đổi) để bảo đảm phạm vi điều chỉnh của luật.

Ngoài ra, quy định về thời điểm xác lập quyền sở hữu tài sản đối với nhà ở, công trình xây dựng đã mua, thuê mua của Dự thảo Luật Kinh doanh BĐS (sửa đổi) và Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) chưa bảo đảm đồng bộ, thống nhất với Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi). Vì vậy, đề nghị bổ sung thêm cụm từ “và thực hiện đăng ký đất đai, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai” vào cuối khoản 6 Điều 17 Dự thảo Luật Kinh doanh BĐS (sửa đổi).

Bổ sung thêm cụm từ “pháp luật về kinh doanh BĐS và thực hiện đăng ký đất đai, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai” vào cuối khoản 6 Điều 14 Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi). Các giao dịch về nhà ở quy định tại khoản 2, 3 và 4 Điều 14 phải tuân thủ điều kiện về giao dịch nhà ở và hợp đồng phải có hiệu lực theo quy định của Luật Nhà ở, pháp luật về kinh doanh BĐS và thực hiện đăng ký đất đai, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai để bảo đảm đồng bộ, thống nhất.