Tuy nhiên, khi quá nhiều tòa nhà cao tầng xây chen trong khu vực lõi đông dân cư, nơi hạ tầng đã cũ, yếu sẽ gây ra nhiều hệ lụy và tiềm ẩn rủi ro lớn.
Mất nhiều hơn được
Từ sau những năm 1990, quá trình đô thị hóa diễn ra mạnh mẽ, tại các TP lớn như Hà Nội, TP Hồ Chí Minh. Cùng với sự xuất hiện của nhiều khu đô thị mới ở khu vực ven đô là xu hướng phát triển ồ ạt của những tòa, cụm chung cư, nhà cao tầng xây chen tại nội đô trên nền của những cơ sở sản xuất đã di dời, các khu đất trống hoặc đất ở thu gom lại…
Ở Hà Nội thời gian đầu, nhà cao tầng xây chen chủ yếu là khách sạn hay cao ốc văn phòng như khách sạn Hà Nội Horizon (nay là khách sạn Pullman) xây trên đất của nhà máy gạch Đại La cũ; khách sạn Nikko xây trên đất Bến xe Kim Liên cũ; Hà Nội Tower xây trên đất nhà tù Hỏa Lò; khách sạn Melia xây trên đất của Công ty Chế tạo điện cơ; tòa Vincom Bà Triệu xây trên đất của Nhà máy cơ khí Trần Hưng Đạo…
Đến giai đoạn sau chứng kiến sự xuất hiện ồ ạt của nhiều tòa cao tầng có chức năng hỗn hợp chung cư ở kết hợp văn phòng, trung tâm thương mại… Theo thống kê, trong giai đoạn từ 2005 – 2020, đã có gần 200 công trình cao tầng có chức năng hỗn hợp được xây dựng tại 6 quận nội đô Hà Nội. Các tổ hợp công trình tiểu biểu như: chung cư Pacific Place Hà Nội (83 Lý Thường Kiệt, quận Hoàn Kiếm, cao 18 tầng với 16.500m2 văn phòng hạng A, 179 căn hộ cao cấp, 64.000m2 dành cho các cửa hàng dịch vụ); chung cư Kinh Đô Building (93 Lò Đúc, quận Hai Bà Trưng, cao 29 tầng gồm văn phòng, cửa hàng và chung cư; tổ hợp Indochina Plaza Hà Nội (241 Xuân Thủy, Dịch Vọng Hậu, quận Cầu Giấy có 2 tòa tháp 54 - 43 tầng với 386 căn hộ, 1 tháp văn phòng với 18.000m² và 4 tầng trung tâm thương mại có diện tích lên tới 14.000m²)…
Bên cạnh đó, nhiều nhà chung cư cao tầng với hàng trăm căn hộ được xây dựng vào cả những khu đất quá chật hẹp, thậm chí trong ngõ nhỏ chỉ với một hướng tiếp cận duy nhất. Điển hình như chung cư C’Land (ngõ Xã Đàn), chung cư Meco và Capital Garden (ngõ 102 Trường Chinh)… Theo thống kê của Sở QH - KT Hà Nội, trong khu vực nội đô TP hiện có khoảng 308 công trình cao tầng hiện hữu hoặc đã được cấp phép xây dựng và đang thi công; 205 dự án công trình, tổ hợp công trình đang xem xét theo các quy hoạch.
Việc phát triển về số lượng dự án, quy mô diện tích, khối tích, đặc biệt là các chức năng sử dụng vô cùng đa dạng, công trình cao tầng xây chen trong khu nội đô Hà Nội đã gây ra nhiều hệ lụy hơn là những lợi ích mà nó mang lại. PGS.TS. KTS Khuất Tân Hưng (Trường Đại học Kiến trúc Hà Nội) phân tích, mặt tích cực là nâng cao hiệu quả sử dụng đất đô thị, kìm hãm quá trình mở rộng nhanh chóng của TP ra vùng ngoại vi. Những tòa nhà này bổ sung số lượng lớn văn phòng và phòng khách sạn cao cấp cũng như bình dân ở trung tâm TP. Những chung cư cao tầng xây chen bổ sung diện tích ở khá lớn trong nội đô. Cư dân có thể hưởng lợi từ việc sở hữu những căn hộ không quá xa, thậm chí nằm ngay giữa trung tâm TP với sự phong phú của dịch vụ và các tiện ích công cộng.
Để giải quyết những tồn tại, hạn chế trong phát triển các công trình cao tầng kiểu xây chen, trước hết cần quan tâm hoàn thiện đồng bộ hệ thống quy hoạch cho Hà Nội, nhất là sớm xây dựng các đồ án thiết kế đô thị nhằm tạo lập đồng bộ không gian, kiến trúc, cảnh quan. Bên cạnh đó, cần quan tâm đến công tác phê duyệt quy hoạch chi tiết các dự án. Tiếp đó là hoàn thiện các quy chế quản lý từng khu vực theo quy hoạch phân khu. Việc làm này cần thực hiện ngay từ nghiên cứu điều chỉnh Quy hoạch chung xây dựng Thủ đô đang thực hiện. Đặc biệt, nâng cao năng lực của các cơ quan quản lý, thanh tra, kiểm tra, nhất là quyết liệt xử lý vi phạm về quy hoạch, xây dựng đối với loại công trình này.
Phó Chủ tịch Hội Quy hoạch phát triển đô thị Việt Nam,
TS.KTS Đào Ngọc Nghiêm
Tuy nhiên, hệ lụy mà những tòa nhà cao tầng xây chen gây ra không hề nhỏ. Việc xen cấy nhà cao tầng vào khu vực trung tâm TP, nhất là khu nội đô lịch sử đã phá vỡ cấu trúc đô thị trung tâm, tạo ra những đứt gãy rất lớn trong ký ức đô thị, đồng thời tạo ra sự hỗn độn về thiết kế kiến trúc khi tương phản với cảnh quan, kiến trúc sẵn có.
Hơn thế, sự xuất hiện của các tòa nhà này đã bổ sung một lượng lớn người cư trú tại một số địa điểm cục bộ, gây áp lực quá lớn lên hệ thống hạ tầng vốn cũ kỹ, tạo ra ùn tắc giao thông, ngập lụt, ô nhiễm môi trường… Điều đáng lo ngại nhất là nguy cơ mất an toàn đối với những cư dân sinh sống tại đây nếu có sự cố cháy nổ xảy ra.
Đồng bộ hệ thống quy hoạch để kiểm soát
Qua vụ cháy chung cư mini ở phố Khương Hạ, phường Khương Đình, quận Thanh Xuân vừa qua, nhiều ý kiến cho rằng, không chỉ nhanh chóng rà soát, lấp lỗ hổng về quy định đối với loại hình nhà ở này mà còn cần sớm hoàn thiện đồng bộ hệ thống quy hoạch cho Hà Nội, từ quy hoạch chung, quy hoạch phân khu, quy hoạch chi tiết, thiết kế đô thị đến các quy chế quản lý. Đồng thời siết chặt việc triển khai thực hiện theo quy hoạch đối với phát triển công trình cao tầng ở khu vực nội đô, không để diễn ra tình trạng quy hoạch chạy theo dự án.
Quy hoạch chung xây dựng Thủ đô được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt năm 2011 đã khẳng định, hạn chế xây nhà cao tầng trong nội đô lịch sử, lựa chọn vị trí thích hợp với khu nội đô mở rộng, các khu đô thị mới phải xác định theo quy hoạch. Để cụ thể hóa quy hoạch chung, TP Hà Nội đã phê duyệt phủ kín các quy hoạch phân khu và rất nhiều quy hoạch chi tiết. Trong đó xác định rất cụ thể tầng cao trung bình, tầng cao tối đa và các chỉ tiêu kỹ thuật đối với từng khu vực.
Năm 2016, UBND TP đã có Quyết định số 11/2016/QĐ-UBND ban hành Quy chế quản lý quy hoạch, kiến trúc công trình cao tầng trong khu vực nội đô lịch sử TP Hà Nội. Trong đó, chỉ cho phép xây dựng công trình cao tầng tại các khu vực hai bên tuyến đường vành đai, tuyến phố hướng tâm, tuyến phố chính, một số khu vực điểm nhấn đô thị, trên cơ sở tuân thủ quy hoạch và đã xác định cụ thể trong quy chế.
Các dự án tái thiết đô thị là khu chung cư cũ, di dời cơ sở công nghiệp được nghiên cứu trên cơ sở mật độ xây dựng thấp, tạo nhiều không gian xanh, đồng bộ hạ tầng xã hội… Như vậy, việc xây dựng công trình cao tầng ở khu vực nội đô Hà Nội đã có đồng bộ cơ sở pháp lý để quản lý.
Tuy nhiên, thực tiễn thời gian qua cho thấy vẫn còn tình trạng công trình cao tầng xây chen trong nội đô, gây quá tải hạ tầng. Nguyên nhân được TS.KTS Đào Ngọc Nghiêm – Phó Chủ tịch Hội Quy hoạch phát triển đô thị Việt Nam phân tích, do tính đồng bộ, thống nhất trong cả hệ thống quy hoạch và văn bản pháp luật chưa cao, nhất là quy định về điều chỉnh cục bộ quy hoạch. Từ đó dẫn đến xây dựng công trình cao tầng chưa gắn với đầu tư đồng bộ về hạ tầng kỹ thuật, hệ thống hạ tầng giao thông; chưa thật sự chú trọng cảnh quan chung của cả khu vực, tuyến không gian. Sau nữa là công tác kiểm tra, xử lý vi phạm thực hiện theo quy hoạch còn chưa kịp thời, chưa quyết liệt.
