Việc điều chỉnh bảng giá đất mới tại TP Hồ Chí Minh đã tạo ra một làn sóng xôn xao trong dư luận. Bên cạnh ý kiến ủng hộ, vẫn còn những quan điểm cho rằng việc điều chỉnh bảng giá đất tăng cao sẽ kéo theo nhiều bất ổn, tác động đến đời sống người dân và cả thị trường bất động sản.

Bảng giá đất mới được TP Hồ Chí Minh dự kiến áp dụng từ ngày 1/8 vừa qua, song đến nay vẫn chưa được ban hành và vẫn đang trong quá trình lấy ý kiến. Nguyên nhân của sự chậm trễ này xuất phát từ việc người dân, chuyên gia và doanh nghiệp chưa thấy yên lòng.

Bà Lê Thị Gấm (huyện Củ Chi) cho biết, tin tưởng Luật Đất đai mới sẽ giúp tháo gỡ nhiều vướng mắc trong giải quyết đất đai và giúp giá đất ổn định. Tuy nhiên, dự thảo bảng giá mới công bố điều chỉnh tăng trung bình từ 5 - 10 lần, một số địa phương thuộc khu vực ngoại thành và vùng ven dự kiến điều chỉnh tăng đột biến từ 15 - 50 lần (chưa nhân hệ số K), để về sát với giá thị trường là đang tạo áp lực lớn cho người dân có đất nông nghiệp.

“Hơn 5ha đất của tôi ở Củ Chi là đất trồng cây lâu năm, vì vậy, nếu tính theo phương án giá đất mới tôi phải mất tiền tỷ để lên thổ cư” - bà Lê Thị Gấm trăn trở.

Cũng trong tâm trạng lo lắng, anh Phạm Trung Thành (huyện Bình Chánh) chia sẻ: “Khi nghe tin giá đất tăng từ sau 1/8, tôi mất ăn mất ngủ, vì lô đất nông nghiệp của gia đình tôi ở Bình Chánh đang trong quá trình xin lên thổ cư. Tôi chưa tính cụ thể tổng thuế, phí là bao nhiêu nhưng chỉ sợ quá nhiều sẽ không lo nổi”.

Trong khi đó, ông Lê Văn Quyết (quận Gò Vấp) đứng ngồi không yên, lo "chạy" làm thủ tục chuyển sang đất ở cho lô đất nông nghiệp vừa mua giá chục tỷ đồng. Đối với mảnh đất này, ông Quyết vẫn còn đang nợ tiền sử dụng đất vài trăm triệu đồng, do đó nếu áp dụng mức giá tăng hiện tại, số tiền này có thể lên nhiều tỷ đồng, đồng nghĩa với việc ông phải "mua lại" lần 2 với chính mảnh đất của mình.

“Dự thảo quyết định điều chỉnh giá đất của TP Hồ Chí Minh nếu áp dụng ngay sau một tuần công bố là quá gấp gáp, cần cho người dân một khoảng thời gian để thích ứng, chuẩn bị” - ông Lê Văn Quyết đề xuất.

Trên thực tế, bên cạnh những ý kiến lo lắng quyết định điều chỉnh giá đất của TP Hồ Chí Minh, không ít người dân đã bày tỏ sự ủng hộ trước những thay đổi này.

Trao đổi với Báo Kinh tế & Đô thị, anh Đoàn Thoại Du (ngụ quận 6) khẳng định đồng tình mạnh mẽ với những quy định mới việc áp bảng giá đất mới của TP Hồ Chí Minh: “Cách tính thuế và định giá đất trong luật mới đã tạo ra một cơ chế công bằng hơn cho cả người chuyển nhượng và người nhận chuyển nhượng đất. Cơ chế này không chỉ khuyến khích việc giao dịch đất đai diễn ra minh bạch, hiệu quả mà còn góp phần giải phóng nguồn lực đất đai, tạo điều kiện cho việc quy hoạch và phát triển đô thị một cách hợp lý” - anh Đoàn Thoại Du nhấn mạnh.

Đồng quan điểm, chị Nguyễn Thị Hồng Thắm (ngụ quận 3) cũng cho rằng, việc định giá đất mới sẽ giúp ngăn chặn tình trạng các môi giới bất động sản mua đất với giá rẻ sau đó đẩy giá lên cao để thu lợi. Điều này sẽ bảo vệ quyền lợi của người mua nhà và tạo ra một thị trường minh bạch hơn. Từ góc độ của một người dân, chị Thắm tin rằng đây sẽ là một động lực mạnh mẽ để thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển bền vững.

Bàn về dự thảo bảng giá đất mới của TP Hồ Chí Minh, các chuyên gia trong lĩnh vực bất động sản nhận định, bảng giá đất mới sẽ có những tác động tích cực đến thị trường bất động sản. Song thay vì áp dụng từ ngày 1/8/2024, thì nên áp dụng từ ngày 1/1/2026, để người dân có đủ thời gian làm thủ tục xin cấp Giấy chứng nhận và “chạy tiền” để nộp tiền sử dụng đất.

Ông Võ Hồng Thắng - Giám đốc mảng dịch vụ tư vấn và Phát triển dự án, DKRA Group cho biết, dự thảo bảng giá đất so với khung giá đất tăng 5 - 30 lần nhưng giá hiện tại tiệm cận 70% giá thị trường. Nhiều người hiểu lầm bảng giá đất đó là thuế người dân phải đóng khi chuyển đổi mục đích lên đất ở nhưng như vậy không đúng.

Về tổng thể, theo ông Võ Hồng Thắng, bảng giá đất mới thể hiện hiệu quả của Luật Đất đai 2024 sắp có hiệu lực, giúp thời gian triển khai pháp lý dự án ngắn hơn, khai thông vướng mắc pháp lý. Đặc biệt trong vấn đề giải tỏa đền bù, khi tiệm cận được thị trường thì việc doanh nghiệp thỏa thuận với người dân sẽ dễ hơn.

Bên cạnh đó việc tính tiền sử dụng đất được giải quyết, nên dù có tăng thì cũng rút ngắn được thời gian triển khai pháp lý dự án, doanh nghiệp tiết kiệm được chi phí tài chính.

“Việc áp dụng bảng giá đất mới từ ngày 1/8 là nỗ lực của cơ quan quản lý Nhà nước trong việc sớm đưa các luật liên quan bất động sản vào đời sống. Tất nhiên khi ban hành dự thảo, thông tư, nghị định hướng dẫn sẽ nhận được các phản ứng trái chiều từ thị trường. Song, tôi tin rằng, chính quyền sẽ có điều chỉnh phù hợp để áp dụng thuận tiện vào thực tế. Sự phản hồi đa chiều là cần thiết, chứng tỏ sự quan tâm của các thành viên tham gia thị trường” - ông Võ Hồng Thắng nói.

Với góc nhìn tương tự, chuyên gia tài chính bất động sản Phan Công Chánh - Tổng Giám đốc Phú Vinh Group cũng đánh giá, bảng giá đất mới có nhiều tác động tích cực. Trong đó, tác động sâu rộng nhất là giá đất mới sẽ tiệm cận và từng bước sát với giá thị trường. Từ đó, sẽ góp phần hạn chế các khiếu kiện, khiếu nại về giá đất và đẩy nhanh tiến trình hỗ trợ, bồi thường, tái định cư khi thu hồi đất. Đồng thời, giá đất mới sẽ thúc đẩy các dự án đầu tư công do tiến trình giải phóng mặt bằng được nhanh hơn, thuận lợi hơn, hợp lòng dân hơn.

Tuy nhiên, ông Phan Công Chánh cũng lưu ý, việc áp dụng có phần gấp gáp của TP Hồ Chí Minh sẽ ảnh hưởng không ít tới người dân. Trong đó, bộ phận người dân có nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất phục vụ nhu cầu an sinh như xây cất mới nhà cửa, chia đất cho con cái xây nhà… là những người bị ảnh hưởng nhiều nhất. Từ đó, vị chuyên gia này kiến nghị lùi thời gian áp dụng để người dân có điều kiện thích nghi và chuẩn bị.

Còn theo luật sư Lê Thu Thảo - Đoàn luật sư TP Hồ Chí Minh, sự điều chỉnh bảng giá đất tại TP Hồ Chí Minh không chỉ là một thay đổi lớn về mặt chính sách mà còn phản ánh nỗ lực của chính quyền trong việc tạo ra một môi trường đầu tư và phát triển bền vững hơn. Dù có sự đồng tình và phản đối khác nhau từ cộng đồng, điều quan trọng là việc thực thi chính sách này cần phải được thực hiện một cách minh bạch và có sự chuẩn bị đầy đủ để đảm bảo quyền lợi và sự ổn định cho tất cả các bên liên quan.

Luật sư Thảo nhấn mạnh, việc áp dụng một chính sách lớn như bảng giá đất mới, ảnh hưởng sâu rộng đến người dân nhưng thực hiện quá gấp, chưa làm công tác truyền thông đến từng khu phố cho dân hiểu, gây nhiều hoang mang không đáng có... Vậy nên chính phủ cần nghiên cứu việc tăng giá đất có lộ trình, chia làm nhiều giai đoạn để giảm "sốc" cho doanh nghiệp và người dân, nhất là dân cư ở các quận huyện vùng ven, nơi có mức biến động mạnh nhất, ách tắc thủ tục chuyển đổi đất đai nhiều và đời sống kinh tế vẫn còn khó khăn.