Các nước kiểm soát chặt tín dụng bất động sản

Hàn Quốc: siết hạn mức vay và giảm đầu cơ tại Seoul

Hàn Quốc đã xây dựng hệ thống kiểm soát tín dụng chặt chẽ sau nhiều năm chứng kiến giá nhà tại Seoul tăng liên tục. Theo Ngân hàng Trung ương Hàn Quốc, tổng nợ của các hộ gia đình đã vượt 100% GDP từ năm 2016 và tăng lên 109% GDP vào năm 2023. Nếu so sánh với thu nhập khả dụng, mức nợ trên mỗi hộ gia đình vượt 190%, nằm trong nhóm cao nhất thế giới. Đây là lý do quốc gia này coi kiểm soát tín dụng là trụ cột trong chính sách ổn định tài chính.

Biện pháp quan trọng nhất là đặt giới hạn vay tối đa trên giá trị nhà. Tại các quận có mật độ dân cư cao như Gangnam hay Seocho, người mua nhà chỉ được vay khoảng 40 - 50% giá trị căn hộ, thấp hơn mức 70% trước đây. Nhờ siết chặt quy định, tốc độ tăng nợ theo hộ gia đình giảm từ trên 7% mỗi năm xuống quanh mức 3% chỉ sau hai năm.

Hàn Quốc cũng yêu cầu kiểm tra nghiêm ngặt nguồn thu nhập. Từ năm 2020, người mua nhà thứ hai trở lên phải chứng minh dòng tiền ổn định và không được sử dụng khoản vay tín chấp để đầu cơ. Bộ Đất đai Hàn Quốc ghi nhận số giao dịch mang tính đầu cơ tại Seoul giảm hơn 30% sau khi quy định được áp dụng.

Theo GS Kim So Young từ Viện Nghiên cứu Kinh tế Hàn Quốc, việc đặt trần vay ở mức thấp hơn và yêu cầu rà soát kỹ thu nhập của người vay đã làm thay đổi đáng kể cấu trúc dòng tiền vào thị trường nhà ở.

Bà cho rằng các biện pháp này không chỉ kéo tín dụng trở lại đúng chức năng là hỗ trợ nhu cầu nhà ở thực của người dân, mà còn giúp hệ thống ngân hàng giảm mức độ dễ tổn thương trong bối cảnh lãi suất có thể tăng nhanh theo chu kỳ.

Nhờ đó, rủi ro tài chính liên quan đến cho vay bất động sản được kiểm soát tốt hơn và thị trường hình thành mặt bằng ổn định hơn so với giai đoạn trước.

Ngoài ra, Hàn Quốc yêu cầu các ngân hàng có tỷ trọng cho vay bất động sản lớn phải tăng mức dự phòng rủi ro. Việc nâng dự phòng giúp các tổ chức tín dụng có đủ nguồn lực để tự xử lý những khoản vay kém an toàn, tránh tình trạng rủi ro dồn vào một số ngân hàng rồi lan sang toàn hệ thống. Khi cơ chế kiểm soát được siết chặt, thị trường tín dụng bất động sản vận hành ổn định hơn và hạn chế được những cú sốc bất ngờ có thể gây xáo trộn toàn thị trường.

Vương quốc Anh: giới hạn vay theo thu nhập và đánh giá khả năng thích ứng lãi suất

Vương quốc Anh kiểm soát tín dụng bất động sản thông qua Hội đồng Chính sách Tài chính thuộc Ngân hàng Trung ương Anh. Khi giá nhà tăng nhanh trong bối cảnh lãi suất thấp, cơ quan này ưu tiên các biện pháp hướng vào khả năng đánh giá chính xác năng lực thanh toán nợ của người dân.

Biện pháp quan trọng nhất là giới hạn khoản vay theo thu nhập. Từ năm 2014, Hội đồng Chính sách Tài chính Anh khuyến nghị các ngân hàng chỉ được phép phát hành tối đa 15% hợp đồng thế chấp mới có tỷ lệ vay trên thu nhập ở mức từ 4,5 lần trở lên.

Theo Cơ quan Quản lý Thận trọng thuộc Ngân hàng Trung ương Anh, quy định này đã làm giảm đáng kể số khoản vay có mức đòn bẩy cao, khi tỷ lệ hợp đồng vượt ngưỡng giảm xuống dưới 10% trong những năm tiếp theo. Cách tiếp cận dựa trên thu nhập được xem là giúp hạn chế xu hướng vay vượt khả năng chi trả của các hộ gia đình.

Song song với giới hạn về thu nhập, Vương quốc Anh yêu cầu ngân hàng đánh giá kỹ khả năng chịu lãi suất của người vay. Khi thẩm định hồ sơ, ngân hàng phải tính đến trường hợp lãi suất có thể tăng để xác định liệu người vay vẫn duy trì được khả năng trả nợ hay không.

Trong một báo cáo chính thức, Hội đồng Chính sách Tài chính nêu rõ: “Bài kiểm tra giúp bảo đảm người vay có thể tiếp tục trả nợ ngay cả khi lãi suất tăng”. Nhờ cơ chế này, hệ thống tín dụng tránh được nguy cơ hình thành các khoản vay dễ tổn thương khi điều kiện tài chính thay đổi.

Andrew Scott của London Business School, trong một chia sẻ được Financial Times dẫn lại, nhấn mạnh rằng nền tảng của sự ổn định tài chính không nằm ở biến động giá nhà mà ở khả năng trả nợ của người vay trên cơ sở thu nhập thực. Ông nói: “Chính thu nhập của người vay mới quyết định sự ổn định, chứ không phải giá trị căn nhà”. Quan điểm này phù hợp với cách tiếp cận của Vương quốc Anh, nơi các biện pháp kiểm soát tín dụng được thiết kế để giảm phụ thuộc vào tài sản thế chấp và đặt trọng tâm vào sức chịu đựng tài chính của từng hộ gia đình.

Hội đồng Chính sách Tài chính thường xuyên đánh giá mức nợ của các hộ gia đình, đặc biệt là tỷ lệ vay trên thu nhập và tốc độ tăng tín dụng mới, để quyết định mức độ siết hoặc nới các công cụ kiểm soát. Cơ quan này công bố đánh giá định kỳ trong các báo cáo ổn định tài chính, qua đó đưa ra khuyến nghị điều chỉnh khi nhận thấy tín dụng đang tăng nhanh hơn thu nhập hoặc khi đòn bẩy của người vay có nguy cơ vượt ngưỡng an toàn. Nhờ quá trình giám sát liên tục và khả năng phản ứng chính sách được thực thi kịp thời, thị trường bất động sản Anh tránh được tình trạng tín dụng tăng nóng và giảm áp lực lên hệ thống ngân hàng.

Canada: bài kiểm tra khả năng chi trả và cơ chế dự phòng rủi ro theo mức vay

Canada áp dụng bài kiểm tra khả năng chi trả đối với hầu hết các khoản vay thế chấp dưới sự giám sát của Cơ quan Giám sát Tài chính Canada, cơ quan chịu trách nhiệm quản lý các ngân hàng và DN bảo hiểm trên toàn quốc. Biện pháp này được triển khai nhằm bảo đảm người vay chỉ tiếp cận khoản tín dụng phù hợp với thu nhập thực, trong bối cảnh nợ của các hộ gia đình từng vượt 100% GDP và giá nhà tăng liên tục trong nhiều năm.

Theo quy định, người vay phải chứng minh khả năng trả nợ dựa trên mức lãi suất đánh giá cao hơn giữa lãi suất hợp đồng cộng thêm 2% và mức sàn 5,25%. Việc áp dụng tiêu chuẩn này tạo ra một phép thử quan trọng để xác định xem người vay có đủ khả năng trả nợ trong điều kiện lãi suất biến động.

Dữ liệu của Cơ quan Thống kê Canada cho thấy mức nợ trên thu nhập của nhóm hộ gia đình vay mới đến năm 2023 giảm còn khoảng 179%, mức thấp nhất trong gần một thập kỷ, phản ánh hiệu quả của các biện pháp thắt chặt trong việc hạn chế vay vượt khả năng.

Song song với đánh giá khả năng trả nợ, Canada yêu cầu các ngân hàng phân loại rủi ro từng khoản vay và trích lập dự phòng tương ứng với mức độ rủi ro. Những khoản vay có tỷ lệ vay trên thu nhập cao hoặc tỷ lệ vay trên giá trị tài sản sát trần phải được tăng dự phòng. Theo Ngân hàng Trung ương Canada, việc áp dụng cơ chế này đã làm tốc độ tăng tín dụng bất động sản chậm lại, từ mức trên 8% xuống còn khoảng 3% đến 4% mỗi năm, qua đó giảm áp lực lên thị trường nhà ở.

Trong một báo cáo chuyên đề, chuyên gia nhà ở Craig Alexander, cựu Kinh tế trưởng của TD Bank, nhận định: “Hệ thống kiểm soát tín dụng của Canada buộc ngân hàng phải chịu trách nhiệm nhiều hơn với rủi ro của từng khoản vay, thay vì chuyển gánh nặng cho người mua nhà”. Theo ông, cách tiếp cận này giúp thị trường vận hành thận trọng hơn và nâng cao khả năng chống chịu của hệ thống tài chính trước biến động giá nhà và lãi suất.