Đề xuất thời hạn sử dụng chung cư 50-70 năm: Cần có quy định cụ thể

Nhiều ý kiến trái chiều về việc này, tuy nhiên bài học nhãn tiền đối với công tác cải tạo, sửa chữa chung cư, nhà tập thể cũ nên các chuyên gia cho rằng đề xuất trên là phù hợp với tình hình thực tế về quản lý nhà ở tại Việt Nam hiện nay.

Người vui - người buồn

Ông Vũ Đình Thấn (cán bộ nghỉ hưu) trú tại Khu tập thể Viện Tư liệu phim Việt Nam, số 22 Liễu Giai, phường Cống Vị (Ba Đình, Hà Nội) chia sẻ, khu tập thể này được Nhà nước xây dựng từ thập niên 1970, sau gần 50 năm sử dụng đã bị xuống cấp nghiêm trọng, nhiều hạng mục công trình không còn đảm bảo cho cuộc sống, sinh hoạt hàng ngày của người dân. Từ năm 2018, trên 70% cư dân khu tập thể đã bàn giao lại căn hộ cho chủ đầu tư để tổ chức xây dựng lại với phương án tái định cư tại chỗ nhưng đến nay một số hộ gia đình vẫn không chịu bàn giao căn hộ để triển khai xây dựng.

“Pháp luật về nhà ở của Việt Nam vẫn chưa có quy định rõ ràng về thời hạn sử dụng chung cư. Đó cũng là một trong những nguyên nhân khiến các khu chung cư, tập thể cũ xuống cấp nghiêm trọng không thể triển khai theo đúng kế hoạch. Qua phương tiện thông tin đại chúng, được biết Bộ Xây dựng đề xuất thời hạn sử dụng chung cư trong vòng 50 – 70 năm, tôi hoàn toàn ủng hộ” – ông Vũ Đình Thấn nói.

Trái ngược với tâm trạng của những người đang hàng ngày phải nơm nớp lo lắng khi phải sống trong những khu chung cư, nhà tập thể cũ đã xuống cấp nghiêm trọng, anh Nguyễn Tuấn Hưng – cư dân toàn nhà CT12B Kim Văn Kim Lũ (Hoàng Mai, Hà Nội) lại tỏ ra bất an về thông tin đề xuất thời hạn sử dụng nhà chung cư.

“Tôi cũng như bao người Việt khác, tích cóp vay mượn nhiều năm để mua được căn nhà, sau này cũng muốn để lại làm của hồi môn cho con cháu. Nếu quy định thời hạn như thế, không rõ liệu thế hệ sau của gia đình tôi có bị mất nhà hay không?. Vì tôi mua nhà trả góp, đã mất 20 năm để trả nợ sau đó chỉ còn được sở hữu khoảng 30 năm nữa, như vậy những người mua nhà như gia đình tôi rất thiệt thòi” – anh Hưng chia sẻ.

Liên quan đến nội dung quy định về thời hạn sở hữu, sử dụng nhà chung cư gây xôn xao dư luận trong thời gian gần đây, theo lý giải của đại diện Bộ Xây dựng, việc đề xuất sửa đổi Luật Nhà ở năm 2014 có bổ sung quy định mới về thời hạn sở hữu nhà chung cư, trong nội dung chính sách về sở hữu nhà ở sẽ thực hiện theo 2 phương án, gồm: Bổ sung quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư xác định theo thời hạn sử dụng công trình theo quy định pháp luật về xây dựng; thời hạn sở hữu nhà chung cư xác định theo thời hạn sử dụng đất xây dựng nhà chung cư theo quy định pháp luật đất đai.

Hiện nay đang tồn tại 2 loại hình sử dụng đất, gồm: Đất được sử dụng lâu dài và đất cho thuê để sản xuất, kinh doanh, trồng cây lâu năm… với thời hạn sử dụng lên tới 50 năm. Trong khi đó, quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về nguyên tắc phân loại, phân cấp công trình dân dụng, công nghiệp và hạ tầng kỹ thuật đô thị, quy định niên hạn sử dụng, tuổi thọ của nhà, công trình đối với cấp công trình cấp 1 là 100 năm. Vì vậy, có ý kiến cho rằng, đề xuất thời hạn sử dụng nhà chung cư từ 50 – 70 năm là không phù hợp với thực tế và đi ngược với quy định hiện hành.

“Tôi cho rằng, đề xuất thời hạn sử dụng nhà chung cư cần căn cứ vào từng loại hình sử dụng, đất lâu dài nên tính theo quy chuẩn quốc gia về xây dựng (công trình cấp 1 thời hạn sử dụng 100 năm – PV), đất sở hữu 50 năm thì thời hạn 50 năm. Hết thời gian sử dụng, nếu Nhà nước thu hồi làm công trình công cộng sẽ có chính sách hỗ trợ tái định cư; nếu không thu hồi thời điểm đó công trình đủ điều kiện tiếp tục cho sử dụng, ngược lại chủ đầu tư đang quản lý hoặc chủ đầu tư mới vào xây dựng lại sẽ thực hiện chính sách tái định cư tại chỗ. Nhưng theo phương án nào chăng nữa cũng phải căn cứ vào tuổi thọ công trình” – luật sư Trịnh Hữu Đức, Hội Luật gia Việt Nam nhìn nhận.

Kinh nghiệm từ quốc tế

Khảo sát thực tế của phóng viên Kinh tế & Đô thị, trên thị trường BĐS hiện nay những căn hộ tại dự án nhà ở thời gian sở hữu 50 năm thường có giá rẻ hơn ít nhất từ 20 – 30%, tối đa là 50% so với căn hộ trong dự án sở hữu đất ở lâu dài. Trong khi đó, đa số người Việt đều có tâm lý chú trọng sở hữu nhà ở lâu dài hơn nên cho rằng, việc quy định như vậy sẽ ảnh hưởng đến quá trình phát triển của những dự án nhà ở cao tầng, theo mô hình “đô thị nén” ở các đô thị đông dân.

Lý giải về điều này, Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) Nguyễn Mạnh Khởi cho biết, đề xuất nêu trên không dẫn đến việc người dân sẽ chuyển từ mua chung cư sang mua nhà đất riêng lẻ, vì quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư sẽ tác động đến giá bán nhà ở. Giá bán sẽ giảm hơn so với sở hữu lâu dài, từ đó tạo điều kiện để người dân thu nhập trung bình có thể tạo lập được nhà ở.

“Đề xuất trên dựa trên yêu cầu về công tác quản lý, sử dụng nhà chung cư cũng như thực tế khó khăn, vướng mắc trong thực hiện chính sách cải tạo, xây dựng lại chung cư, nhà tập thể cũ và tham khảo kinh nghiệm từ nhiều nước trên thế giới. Ví dụ, Trung Quốc quy định thời hạn sở hữu 50 - 70 năm; Thái Lan là 30 năm, có thể gia hạn thêm; Singapore, Mỹ thời hạn sở hữu tối đa 90 - 99 năm, khi gia hạn thêm thì chủ sở hữu phải nộp thêm một khoản phí nhất định” – ông Nguyễn Mạnh Khởi nói.

Xoay quanh lý giải của đại diện Bộ Xây dựng về việc đề xuất này sẽ giúp tháo gỡ “nút thắt” cho công tác cải tạo, xây dựng lại chung cư, tập thể cũ mà trong suốt thời gian dài không thể triển khai thực hiện. Theo đánh giá của các chuyên gia, điều đó không phải là không có cơ sở, vì hàng chục năm qua rất nhiều khu chung cư, tập thể cũ nằm trong nhóm cấp nguy hiểm (cấp D) nguy cơ sập bất cứ lúc nào nhưng vẫn trong tình trạng “án binh bất động”.

Đơn cử, tại Hà Nội: khu tập thể 51 Huỳnh Thúc Kháng (Đống Đa), khu tập thể Bộ Tư pháp - ngõ 35 Kim Mã Thượng (Ba Đình), khu nhà A tập thể Ngọc Khánh (Ba Đình)... hay như khu tập thể Viện Tư liệu Phim Việt Nam – phố Liễu Giai (Ba Đình) từ năm 2011 đã có DN được UBND TP Hà Nội chấp thuận thực hiện cải tạo, xây dựng lại nhưng đến nay vẫn chưa thể triển khai, nhiều khu vực khác cũng rơi vào tình cảnh tương tự.

Không phủ nhận những vướng mắc chủ yếu thời gian qua là do cơ chế, chính sách liên quan đến bồi thường GPMB, hỗ trợ tái định cư và cả sự “giằng co” về lợi ích giữa DN với người dân. Nhưng bên cạnh đó còn do pháp luật về nhà ở chưa thực sự hoàn thiện, chồng chéo... trong đó thiếu nội dung quy định về thời hạn sử dụng công trình làm căn cứ pháp lý. Nhưng nếu kỳ vọng vào đề xuất này mà giải quyết được câu chuyện cải tạo, xây dựng lại chung cư, tập thể cũ sẽ ít khả thi, vì luật chỉ có hiệu lực từ thời điểm ban hành, không phải vấn đề nào cũng có thể hồi tố được.

“Tuy nhiên, tôi cho rằng đề xuất như vậy không phải không có lý, vì hiện nay chúng ta đang phát triển theo mô hình “đô thị nén”, ưu tiên những tòa nhà chung cư cao tầng ở các đô thị đông dân. Chính sự nhùng nhằng của việc cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ thời gian qua sẽ là bài học nhãn tiền cho công tác quản lý đô thị sau này, nếu không quy định rõ ràng về thời hạn sử dụng, những tòa nhà chung cư cao tầng đã đưa vào sử dụng 10 - 20 năm, sau 50 – 70 năm nữa rơi vào tình trạng xuống cấp cần phải đập đi xây mới sẽ rơi lại vào “vết xe đổ” như việc cải tạo chung cư, tập thể cũ thời gian qua” - chuyên gia về quy hoạch đô thị, thạc sĩ Trần Tuấn Anh phân tích.

Rất nhiều ý kiến chuyên gia cho rằng, người dân không nên quá lo ngại về việc khi quy định về thời hạn sử dụng nhà chung cư có hiệu lực sẽ làm ảnh mất đi quyền sở hữu tài sản lâu dài. Bởi căn cứ theo Luật Nhà ở 2014 cho phép được tiếp tục sử dụng nếu nhà chung cư bảo đảm chất lượng; được bố trí tái định cư tại chỗ hoặc nơi khác nếu nhà chung cư thuộc diện phá dỡ để cải tạo, xây dựng lại. Đồng thời được bố trí tái định cư bằng quyền mua, thuê, thuê mua nhà ở thương mại, nhà ở xã hội hoặc thanh toán tiền nếu nhà chung cư phải phá dỡ để xây dựng công trình khác; tiếp tục có quyền sử dụng đất chung “không thể phân chia”. Ngoài ra, được lo chỗ ở tạm thời hoặc thanh toán tiền để tự lo chỗ ở hoặc tự thỏa thuận về chỗ ở tạm thời trong thời gian cải tạo, xây dựng lại...

“Việc xác định thời hạn sử dụng nhà ở gắn với tuổi thọ công trình các nước công nghiệp phát triển đã thực hiện từ nhiều thập kỷ nay, đây là giải pháp phù hợp nhằm xử lý những công trình đã quá niên hạn sử dụng. Để hiện thực hóa giải pháp quy định thời hạn sử dụng, góp phần làm giảm giá nhà, Nhà nước cần phải có chính sách giảm các loại thuế, phí, tiền thuê đất cho những dự án nhà ở thời hạn 50 năm” - Tổng Giám đốc Công ty DRH Holdings Ngô Đức Sơn nhìn nhận.