Nỗi lo nợ xấu khi tín dụng bất động sản tăng nhanh

“Nới lỏng” tín dụng, dư nợ tăng nhanh

Từ đầu năm 2025 đến nay, dư nợ tín dụng BĐS tiếp tục ghi nhận có sự tăng trưởng. Cụ thể, nếu tính vào thời điểm cuối tháng 12/2024, dư nợ cho vay BĐS là 3,15 triệu tỷ đồng (chiếm 20% tổng dư nợ tín dụng chung của nền kinh tế); thì đến thời điểm hiện tại đã tăng lên xấp xỉ 3,5 triệu tỷ đồng (chiếm 21,3% tổng dư nợ tín dụng chung của nền kinh tế) – một con số không nhỏ.

Đáng chú ý, chỉ trong vòng khoảng hơn một năm trở lại đây, tín dụng kinh doanh BĐS đã tăng thêm 16% (chiếm 40% tổng dư nợ tín dụng BĐS); trong khi tín dụng BĐS tiêu dùng chỉ tăng 4,6%. Việc dư nợ tín dụng BĐS tăng cao, tăng nhanh đặc biệt tập trung vào nhóm đầu tư, kinh doanh, đang dấy lên nhiều lo ngại về những rủi ro xảy ra đối với hệ thống ngân hàng, trong đó có rủi ro về nợ xấu. Đơn cử, căn cứ theo báo cáo tài chính mới đây của VietinBank, tính đến ngày 31/12/2024, tổng nợ xấu của ngân hàng này đang ở mức gần 2.600 tỷ đồng, tăng 24% so với đầu năm.

Còn theo báo cáo từ Ngân hàng Nhà nước, hầu hết các khoản vay tại các ngân hàng đều sử dụng tài sản bảo đảm là nhà đất, nhưng tình trạng nợ xấu thời gian gần đây gia tăng cả số lượng lẫn tỷ lệ. Cụ thể, nợ xấu nội bảng của các ngân hàng thương mại đang ở mức hơn 733.904 tỷ đồng, tăng 3,4%, một số ngân hàng có tỷ lệ nợ xấu cao như: MB (7,18%), GPBank (15,87%), VCBNeo (43,76%), DongA Bank (46,1%), NCB (16,69%) và SCB (98,50%), riêng ngân hàng SCB đang trong diện kiểm soát đặc biệt. Đáng quan ngại, là có tới 131.000 tỷ đồng dư nợ có khả năng bị mất vốn của 27/49 ngân hàng đang hoạt động tại Việt Nam, tăng thêm 43% so với thời điểm cuối năm 2023.

“Việc dư nợ tín dụng tăng cao, tăng nhanh nhưng tập trung vào nhóm khách hàng là DN, đang mang đến rất nhiều rủi ro cho hệ thống ngân hàng, vì hiện nay các DN BĐS ở Việt Nam thường sử dụng đòn bẩy tài chính cao gấp 4 – 5 lần chủ thể sở hữu. Đáng quan ngại, vốn cho vay kinh doanh là những khoản lớn, chứ không phân tán thành những khoản nhỏ như vay tiêu dùng. Khi những khoản vay và việc sử dụng đòn bẩy tài chính càng lớn thì rủi ro càng tập trung và nguy cơ vỡ nợ ngày càng cao” – chuyên gia tài chính TS Nguyễn Trí Hiếu nhìn nhận.

Tái cơ cấu thị trường, thúc đẩy nhà ở giá rẻ

Số liệu thống kê từ Hiệp hội BĐS Việt Nam, trong quý I/2025, tổng nguồn cung mới trên thị trường đạt khoảng 14.500 sản phẩm, tuy tăng gấp 3 lần so với cùng kỳ, nhưng mới chỉ bằng 50% của quý IV/2024. Giá nhà ở tiếp tục tăng, bình quân từ 2,5 – 3% so với cuối quý IV/2024, đã kéo mặt bằng giá nhà tại thị trường Hà Nội đạt bình quân 70,2 triệu đồng/m2; TP Hồ Chí Minh là 71,8 triệu đồng/m2; Đà Nẵng đạt 62 triệu đồng/m2...

Cơ cấu nguồn cung sản phẩm tiếp tục có sự chênh lệch lớn, phân khúc cao cấp – hạng sang chiếm gần 80% nguồn cung mới, trong khi phân khúc nhà ở bình dân chiếm khoảng 70% nhu cầu của thị trường, nhưng chỉ chiếm khoảng 21% tổng nguồn cung mới. Với việc những sản phẩm được đưa ra thị trường đều vượt quá khả năng chi trả của đại bộ phận người dân, dẫn đến thanh khoản chậm và kéo theo đó là khó khăn về dòng tiền cho DN, điều này cũng tiềm ẩn nhiều rủi ro về tín dụng.

Nghịch lý ở chỗ, nguồn cung và tỷ lệ giao dịch không cao, trong khi hàng nghìn dự án nhà ở, khu đô thị đang gặp khó khăn không thể triển khai đầu tư, xây dựng (hiện cả nước có 1.553 dự án nhà ở, khu đô thị bị vướng mắc về chuyển nhượng quyền sử dụng đất và các vấn đề liên quan tương tự - số liệu từ Hiệp hội BĐS TP Hồ Chí Minh), thì dư nợ tín dụng BĐS vẫn không ngừng tăng. Điều đó chỉ cho thấy rằng, các DN và nhà đầu tư BĐS vẫn đang tiếp tục phải sử dụng đòn bẩy tài chính, cũng không ngoại trừ khả năng đang phải vay lãi để trả lãi và vay mới để đáo hạn khoản vay cũ.

Vì vậy, các chuyên gia cho rằng, để ngăn chặn những nguy cơ từ nợ xấu, Nhà nước cần tiếp tục hoàn thiện hành lang pháp lý liên quan đến BĐS, thiết lập chính sách phát triển hệ thống kênh vốn mới: quỹ đầu tư BĐS (REIT), chứng khoán hóa BĐS, quỹ nhà ở... để thị trường giảm bớt sự phụ thuộc vào nguồn vốn vay từ thệ thống ngân hàng. Đồng thời, đẩy nhanh tiến độ xây dựng hệ thống thông tin số về BĐS để bảo đảm cho thị trường hoạt động một cách minh bạch, công khai.

“Quan trọng nhất lúc này là các DN BĐS phải tiếp tục đẩy mạnh tái cơ cấu, tập trung đầu tư vào thúc đẩy nguồn cung nhà ở thương mại giá rẻ, nhà ở xã hội...; Nhà nước chủ động điều tiết nguồn cung đất đai cho thị trường thông qua việc cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất để DN có thể nhanh chóng triển khai dự án nhà ở vừa túi tiền, tăng nguồn cung, thanh khoản cho thị trường” – Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam TS Nguyễn Văn Đính cho hay.

Trong khi đó, ông Nguyễn Quốc Hùng – Phó Chủ tịch Hiệp hội Ngân hàng cho biết, mặc dù thị trường BĐS đã trải qua những giai đoạn khó khăn nhất, nhưng vẫn luôn tục tăng trưởng tín dụng. Tuy nhiên, trên thực tế vốn tín dụng BĐS tăng mà nhiều DN vẫn ở trong tình trạng “đói vốn”, bởi hệ thống ngân hàng đang rất thận trọng với nguy cơ nợ xấu có thể xảy ra. “Nhiều thời điểm khi giá BĐS tăng liên tục thì nhà đầu tư đổ xô vào đầu tư BĐS và có sử dụng đòn bẩy tài chính, nhưng khi hết đợt “sóng” nhiều nhà đầu tư chấp nhận “ôm hàng” nên cũng khiến ngân hàng bị “vạ lây” và dẫn đến nợ xấu. Tuy nhiên, để thị trường BĐS không bị ảnh hưởng thì phía ngân hàng cần phải linh động cho vay đối với DN chân chính, dự án đẩy đủ pháp lý và dành nhiều hơn nguồn lực vốn vay cho các dự án nhà ở giá rẻ, nhà ở xã hội – những sản phẩm có tính thanh khoản cao, từ đó sẽ kiểm soát được những rủi ro về tín dụng” - ông Nguyễn Quốc Hùng nêu quan điểm.