Thưa ông, suốt 15 năm qua, 7 hộ gia đình tại dự án chung cư 54 Hạ Đình “mỏi mòn” chờ đợi chủ đầu tư trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nhưng chủ đầu tư không thể làm được vì đã “biến” tầng dịch vụ thành căn hộ để bán. Theo ông, đâu là cách giải quyết căn cơ nhất cho sự việc này?
- Việc chủ đầu tư “cố tình” chuyển đổi công năng sử dụng của tòa nhà chung cư đã là làm trái với những quy định của pháp luật, việc này đã rõ ràng rồi, đó chính là việc 15 năm qua, cơ quan chức năng của TP Hà Nội kiên quyết không đồng ý cấp phép chuyển đổi công năng sử dụng cho chủ đầu tư để hoàn thành thủ tục xin cấp Giấy chứng nhận sử dụng đất.
Tôi đánh giá, các cơ quan chức năng đã làm đúng quy định và trách nhiệm của mình, không thể dung túng cho những trường hợp này, nó sẽ tạo thành một tiền lệ xấu cho rất nhiều chủ đầu tư sau này.
Còn đối với chủ sở hữu tạm thời của 7 căn hộ chung cư được hình thành từ tầng dịch vụ, do sự chủ quan hoặc do thiếu kiến thức về quy định của pháp luật đã “chẳng may” mua phải những căn hộ này thì họ có nguy cơ sẽ bị mất trắng căn nhà của mình, khi cơ quan chức năng tiến hành thu hồi, quản lý diện tích đất dịch vụ theo quy định của nhà nước.
Điểm b, khoản 2, Điều 49 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều, khoản của Luật Đất đai, có ghi rõ: “Đối với diện tích đất làm đường giao thông, các công trình hạ tầng khác phục vụ cho người dân ở cả trong và ngoài nhà chung cư mà chủ đầu tư không sử dụng để kinh doanh dịch vụ theo dự án đầu tư thì chủ đầu tư được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để quản lý, xây dựng công trình và không phải nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; không được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; bàn giao cho địa phương quản lý đối với diện tích đất đó sau khi đã hoàn thành xây dựng theo dự án đầu tư, quy hoạch xây dựng chi tiết và quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan có thẩm quyền”.
Nếu vậy, ai sẽ là người chịu trách nhiệm trước những thiệt hại nặng nề của người dân?
- Chính là chủ đầu tư, bởi chủ thể đó nắm rõ quy định của pháp luật và khi làm hồ sơ để được ký quyết định xây dựng, họ cũng là người nằm rõ được từng phần mục trong dự án của mình, nhưng vì lợi nhuận nên đã bất chấp, tự ý chuyển đổi công năng công trình bán cho người dân. Đây không phải là một hai trường hợp mà rất nhiều trường hợp.
Nhưng người dân cũng phải chịu trách nhiệm một phần về sự sơ ý, thiếu hiểu biết đã vô tình tiếp tay cho sai phạm, mặc dù họ là người bị động. Vì vậy, để đảm bảo quyền lợi của mình, sau khi bị thu hồi phần diện tích đó người dân hoàn toàn có thể khởi kiện chủ đầu tư, và được phép yêu cầu chủ đầu tư bồi thường toàn bộ số tiền mà mình đã bỏ ra để mua căn hộ đó.
Đối với việc chuyển đổi phần diện tích đất văn phòng để xây nhà ở bán, chủ đầu tư đã xây dựng 18 căn nhà liền kề, tường rào cao 2,5m, có tầng hầm để ô tô đối diện với tầng hầm của tòa nhà chung cư. Ông có nhận định gì về vấn đề này?
- Ở mỗi dự án đều có quy định rất rõ ràng về mật độ xây dựng, chiều cao công trình cho cả khu vực. Ví dụ, về mật độ xây dựng, nếu dự án đã có công trình xây đủ hệ số về mật độ và chiều cao, phần xây dựng sau buộc phải giảm mật độ và chiều cao công trình.
Rất có thể, khi xin cấp phép xây dựng hai tòa nhà chung cư thì thiết kế có phần đất dành cho văn phòng, cây xanh, mật độ xây dựng đủ tiêu chí về hệ số nên chủ đầu tư đã được cấp phép xây dựng. Còn việc chuyển đổi phần đất văn phòng để xây nhà ở bán, các chỉ số xây dựng và mật độ xây dựng trước khi cấp phép, các cơ quan chuyên môn phải có sự trách nhiệm đánh giá cẩn trọng, chi tiết.
Nếu chủ đầu tư khẳng định xây dựng đúng theo bản vẽ thiết kế và Giấy phép xây dựng được cơ quan chức năng có thẩm quyền phê duyệt. Vậy thì phải làm rõ vấn đề, cơ quan chức năng nào đã cấp phép xây dựng cho công trình này? Mật độ xây dựng cho phép tại khu vực này là bao nhiêu? Và trước khi cấp phép xây dựng có tiến hành thẩm tra về mật độ xây dựng, chỉ số xây dựng và hệ số sử dụng đất hay không, hay chỉ phê duyệt theo cơ chế “xin - cho”?
Đặc biệt, trước khi tiến hành chuyển đổi chức năng đất văn phòng thành đất ở để xây nhà bán, chủ đầu tư có thực hiện đúng quy trình về tham vấn cộng đồng hay không, hay là chỉ làm qua loa lấy lệ cho có?
Vậy có cách nào để giải quyết những xung đột về thiết kế tại dự án này, thưa ông?
- Vấn đề xung đột này không thể giải quyết giữa chủ đầu tư và người dân mà đây là câu chuyện của cơ quan quản lý Nhà nước. Nếu cơ quan quản lý Nhà nước cấp sai thì phải có trách nhiệm đền bù, người dân có thể kiện ra tòa, đơn vị cấp sai đã mở đường cho vi phạm của chủ đầu tư; trong khi đó, chủ đầu tư đã hợp lý hóa bằng cách tách lô đất ra thành nhiều giai đoạn để bán lấy lời.
Tôi có nghi vấn rất lớn về dự án này, liên quan đến 3 nội dung: Một là, sai số về hệ số sử dụng đất; Hai là, mật độ xây dựng; Ba là, quy trình tham vấn cộng đồng. Vì nếu tính hệ số sử dụng đất thì phải tính cả khu đất xây dựng công trình, nhà ở của chủ đầu tư, chứ không phải tính riêng lẻ từng lô đất.
Còn việc chủ đầu tư giai đoạn trước thế nào, giai đoạn sau ra sao không quan trọng, vì đã là người kế thừa, vận hành toàn bộ tài sản đó thì phải chịu mọi trách nhiệm theo quy định của pháp luật.
Xin cảm ơn ông!
Kinh tế & Đô thị sẽ tiếp tục cập nhật thông tin vụ việc.
