Bài cuối: Kìm giá bất động sản bằng cách nào?

>>> Bài 1: Thông tin đang tiếp sức đầu cơ đẩy giá

>>> Bài 2: Giá bất động sản cao kìm hãm phát triển đất nước

>>> Bài 3: Siết chặt dòng tiền vào bất động sản như thế nào?

>>> Bài 4: Vì sao đất đai chưa trở thành nội lực thúc đẩy phát triển

Nhưng vấn đề này chỉ có kết quả khi ngăn chặn được nguồn gốc của nó. Đó là tình trạng khan hiếm nguồn cung, thuế BĐS chưa ngăn chặn được nạn đầu cơ BĐS, thông tin vừa chưa minh bạch vừa tùy tiện trong công bố và nạn tham nhũng trong lĩnh vực BĐS chưa thể ngăn chặn.

Phải đánh thuế đầu cơ BĐS

Thời gian qua, dư luận bàn tán nhiều việc Bộ Tài chính sẽ khởi động lại nghiên cứu trình Chính phủ về đánh thuế tài sản là đất, nhà. Nên nhớ, Bộ này đã không dưới 2 lần lỡ hẹn (2009 và 2018) cho việc ra đời dự luật đó. Rồi từ đầu năm 2022 đến nay theo chỉ đạo từ Bộ Tài chính, Tổng cục Thuế thực hiện chống thất thu thuế chuyển quyền BĐS bằng biện pháp yêu cầu người nộp thuế kê khai giá trị giao dịch đúng với giá trị giao dịch thực tế.

Diễn biến trên trùng vào giai đoạn giá BĐS như con ngựa bất kham, nhảy giá quá cao, đã bắt đầu có hiện tượng bong bóng. Có thể vì vậy dư luận cho rằng đó là những biện pháp tác động ngăn chặn tình trạng đầu cơ và đẩy giá BĐS tránh bong bóng nổ.

Tuy nhiên, đó chỉ là sự ngộ nhận. Bởi để ngăn chặn đầu cơ, đẩy giá BĐS thì phải đánh thuế nặng đối với trường hợp ôm đất, ôm nhà đầu cơ, ôm dự án mục đích xí phần giữ đất. Thuế đánh vào đầu cơ như vậy gọi là thuế đầu cơ BĐS. Chính vì vậy, đề nghị Bộ Tài chính nghiên cứu để ban hành sắc thuế riêng trong bộ luật thuế BĐS là sắc thuế đầu cơ BĐS chứ không phải là luật tài sản về đất, nhà.

Tuy nhiên, đây là sắc thuế mang tính nhạy cảm cao. Vì chúng ta nên đặt ra câu hỏi ai là người có nhiều nhà, nhiều đất hiện nay? Chẳng ai khác đó là giới đầu cơ BĐS, các đại gia BĐS, quan chức có thu nhập bất chính. Cho nên việc đánh thuế đầu cơ BĐS sẽ bị phản ứng và áp lực rất lớn của các thế lực. Chính vì vậy, khi và chỉ khi có quyết tâm chính trị cao của Bộ Chính trị, của T.Ư Đảng mới thông qua được dự luật thuế đầu cơ BĐS.

Đền bù phải theo giá thị trường

Chống thất thu thuế chuyển quyền BĐS là vấn đề cần thiết. Tuy nhiên, việc áp giá tính thuế đúng giá giao dịch thực tế (giá thị trường) mà Tổng cục Thuế đang ráo riết triển khai hiện nay không có tác dụng hạn chế đầu cơ BĐS. Ngược lại, nó góp phần đẩy giá đất thị trường tăng. Điều dễ hiểu, khi phải chịu thuế cao hơn, bên bán BĐS sẽ chào giá cao hơn bù phần tiền thuế tăng thêm theo cơ chế tự nhiên “nước lên, thuyền lên”.

Tại sao hiện tại việc siết hồ sơ chống thất thu thuế chuyển quyền BĐS vẫn rối? Vì cơ quan thuế phải điều tra sự phù hợp giữa giá kê khai thuế và giá giao dịch thực tế nên khối lượng công việc của họ tăng lên rất nhiều. Hệ quả, hồ sơ thụ lý thuế chậm trễ nhiều hơn là điều tất yếu. Trong khi đó, người nộp thuế không chỉ phải chờ lâu hơn mà còn có thể bị phiền phức, làm khó khi trả lời phỏng vấn của cơ quan thuế. Đặc biệt Bộ Tài chính đang có xu hướng muốn hình sự hóa trong việc kê khai thuế.

Thực tế dù người nộp thuế kê khai chưa đúng hay đúng đi nữa thì cơ quan thuế vẫn có quyền nghi ngờ. Cơ sở pháp lý nào để người nộp thuế khẳng định họ kê khai đúng? Để biết giá kê khai thuế phù hợp với giá thị trường hay chưa thì cơ quan thuế phải tổ chức định giá BĐS.

Thử hỏi làm sao cơ quan thuế có thể làm được việc đó. Cho nên giá tính thuế sẽ trở thành nhiều loại giá, giá theo cảm tính tùy tiện của cán bộ thuế. Nhân viên thuế làm sao mà thông thạo giá đất, giá nhà luôn biến động trên thị trường được. Đây là vấn đề sẽ làm nảy sinh sự không công bằng cho người nộp thuế và tiêu cực.

Để giải quyết rắc rối nói trên cách duy nhất là bảng giá đất của từng địa phương công bố phải là bảng giá đất xác định theo giá thị trường được thay đổi hàng năm chứ không phải 5 năm như quy định hiện nay. Khi giá đất trong năm có biến động lớn, đòi hỏi tính toán hệ số K điều chỉnh ít nhất là hàng quý. Muốn thu thuế theo giá thị trường thì phải công bố bảng giá đất thị trường mới đủ cơ sở pháp lý.

Một vấn đề cần đặt ra câu hỏi là: Nêu nộp thuế chuyển quyền BĐS theo giá thị trường thì trường hợp khi BĐS đó bị giải tỏa có được đền bù theo giá thị trường không? Đây có lẽ là vấn đề khó mà Bộ Tài chính chưa tính đến. Pháp lý là pháp lý, rõ ràng đã nộp thuế theo giá thị trường thì đền bù phải theo giá thị trường. Tuy nhiên, Luật Đất đai hiện hành chưa quy định giá đất trong bảng giá đất công bố là giá làm căn cứ xác định giá đền bù, cho nên đề nghị điều chỉnh quy định này cho phù hợp.

4 vấn đề cần giải quyết để hạ nhiệt thị trường BĐS

Muốn hạ nhiệt thị trường BĐS hiện nay phải giải quyết hiệu quả 4 vấn đề tạo nguồn cung. Thứ nhất, không có con số thống kê chính thức nhưng hiện đang có hàng nghìn dự án nhà ở (cả thương mại và xã hội) của các DN BĐS đang vướng mắc pháp lý.

Tại TP Hồ Chí Minh trong 102 dự án đang bị “ngâm” phần nhiều vướng mắc ở khâu chủ đầu tư không nộp được tiền sử dụng đất và phải điều chỉnh lại dự án. Các DN cầu cứu đủ cấp, ngành và lên đến Thủ tướng Chính phủ từ năm 2021 nhưng đến nay chưa có hướng xử lý.

Một số DN phản ánh với báo chí, việc chuyển quy định nộp tiền sử dụng đất qua liên nghành thay chỉ qua Sở Tài chính trước đây đã gây khó cho họ vì các sở, ngành thiếu sự thống nhất, trong khi không chỉ ra ai là người chịu trách nhiệm quyết định.

Thứ hai,việc quy hoạch nhà ở thương mại dày đặc ở các khu vực trung tâm đô thị, đặc biệt tại hai đô thị lớn là TP Hồ Chí Minh và Hà Nội không những băm nát quy hoạch đô thị mà gây nhiều hệ lụy khác. Trước hết hình thành cơ cấu nhà ở đang làm triệt tiêu nhu cầu nhà ở của người có mức thu nhập trung bình trở xuống.

Hiện tại TP Hồ Chí Minh, người mua nhà tìm căn hộ có giá 2 tỷ đồng là không có. Cơ cấu nhà ở dự án đang nghiêng về căn hộ cao cấp có giá trị từ 100 - 500 triệu đồng/m2. Thị trường BĐS đang phát triển không chỉ phục vụ nhu cầu ở của giới thượng lưu mà phục vụ nhu cầu tích trữ, đầu cơ BĐS của giới nhà giàu.

Thứ ba, chỉ có phát triển nhà ở xã hội, nhà ở thương mại ra các vùng ven đô và vùng phụ cận đô thị, mới giải quyết từng bước nhu cầu nhà ở của người lao động, làm giảm nhiệt giá nhà ở đô thị. Vấn đề nằm ở chỗ, để phát triển nhà ở theo hướng lan tỏa xa trung tâm phải có chính sách về quy hoạch, về nguồn vốn đầu tư và ưu tiên đầu tư hạ tầng giao thông.

Thứ tư, việc cho phép các địa phương vẽ ra nhiều dự án đô thị/dân cư thực hiện bán đất bằng hình thức đấu giá không có giá trị làm tăng nguồn cung, ngược lại làm tăng nạn đầu cơ đất phân lô, gia tăng nhiều khu vực đất “chết” hết sức lãng phí.

Bán đất chỉ giải quyết nguồn thu cho ngân sách địa phương trong ngắn hạn nhưng để lại nhiều hệ lụy cho đất nước, đây cũng là vấn đề phát sinh tham nhũng đất đai. Thiết nghĩ, Luật Đất đai sữa đổi sắp tới cần siết chặt tình trạng lập dự án chuyển mục đích đất nông nghiêp để bán đấu giá.