Giải quyết tranh chấp hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất thế nào?

Kinhtedothi - Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất (QSDĐ) là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó, bên tặng cho giao QSDĐ của mình và chuyển quyền sở hữu cho bên được tặng cho và họ yêu cầu bên được tặng cho thực hiện một hoặc nhiều nghĩa vụ dân sự trước hoặc sau khi được tặng cho.

Sau một khoảng thời gian áp dụng, những quy định hiện hành về hợp đồng tặng cho tài sản có điều kiện bộc lộ nhiều điểm bất cập, thiếu sót và nhiều quy định không hợp lý. Điều đó dẫn tới thực trạng, rất nhiều tranh chấp phát sinh trên thực tế liên quan đến loại hợp đồng này không được giải quyết một cách thỏa đáng, gây bức xúc trong Nhân dân.

Người dân làm thủ tục đăng ký quyền sử dụng đất tại UBND quận Thanh Xuân. Ảnh: Công Hùng

Dự thảo sửa đổi Bộ luật Dân sự (Dự thảo) đã không đáp ứng được những mong mỏi, kỳ vọng trong việc sửa đổi, bổ sung những lỗ hổng trong quy định của hợp đồng tặng cho tài sản có điều kiện khi kế thừa y nguyên, gần như không có sự sửa đổi đáng kể nào so với quy định hiện hành. Trong số những hợp đồng tặng cho tài sản có điều kiện thì hợp đồng tặng cho QSDĐ, nhà cửa có điều kiện đang là vấn đề thu hút được sự quan tâm, tranh luận nhiều nhất. Trong thời gian vừa qua, lượng câu hỏi liên quan đến hợp đồng tặng cho này tăng một cách nhanh chóng, có thể kể đến như: “Tặng cho con trai và con dâu nhà đất kèm điều kiện nuôi dưỡng, chăm lo cho đứa em bị tâm thần”, “tặng cho con trai toàn bộ nhà đất với điều kiện người con trai này cho em gái đã lấy chồng có điều kiện khó khăn 200 triệu đồng”; “tặng cho con QSDĐ với điều kiện phải nuôi dưỡng, báo hiếu bố mẹ đến khi bố mẹ qua đời, lo toàn bộ chi phí ma chay, hiếu hỉ, giỗ”, “tặng cho nhà đất (đang cho thuê) cho con với điều kiện cha mẹ vẫn là người thu tiền thuê cho đến khi chết” hay “tặng cho con cái nhà đất với điều kiện chỉ để ở không được bán”... Đây chỉ là một trong số hàng trăm điều kiện thường được hỏi khi những người tặng cho tư vấn luật sư hay những người có chuyên môn. Những câu hỏi này không chỉ làm khó những người tặng cho mà còn làm khó chính bản thân những người có kiến thức am hiểu về pháp luật. Bởi hiện nay, hợp đồng tặng cho có điều kiện chỉ được ghi nhận vẻn vẹn trong một điều luật mà quy định này chưa rõ ràng, cụ thể, nhiều điểm quan trọng chưa được ghi nhận.

Theo quy định tại Điều 470 BLDS năm 2005 và quy định tại Điều 485 Dự thảo thì điều kiện tặng cho mới chỉ được ghi nhận là không được trái pháp luật, đạo đức xã hội mà chưa đưa ra được hết các yêu cầu khác đối với điều kiện trong hợp đồng tặng cho. Qua việc nghiên cứu các quy định của luật, các tình huống thực tiễn, tác giả cho rằng, điều kiện trong hợp đồng tặng cho tài sản phải thỏa mãn các yếu tố sau đây: Điều kiện tặng cho phải được xác định cụ thể. Đây chính là yêu cầu nói chung đối với đối tượng của nghĩa vụ dân sự. Việc xác định cụ thể điều kiện tặng cho là cơ sở quan trọng giúp bên được tặng cho thực hiện được chính xác yêu cầu của bên tặng cho; Điều kiện tặng cho phải có thể thực hiện được. Đây là yếu tố quan trọng, nhằm tránh việc bên tặng cho đưa ra điều kiện mang tính chất “thách đố”, không thể thực hiện được trên thực tế; Điều kiện tặng cho không nhằm mang lại lợi ích cho chính bên tặng cho vì hợp đồng tặng cho là hợp đồng không có đền bù nên nếu điều kiện mang lại lợi ích cho bên tặng cho thì sẽ không đúng với bản chất của loại hợp đồng này; Điều kiện tặng cho không được trái pháp luật, đạo đức xã hội.

Việc đưa ra những tiêu chí rõ ràng về điều kiện tặng cho sẽ là cơ sở pháp lý để từ đó xác định tính hợp pháp của điều kiện tặng cho trong các vụ tranh chấp trên thực tế tránh được sự lúng túng, khó khăn như hiện nay liên quan đến việc xác định điều kiện tặng cho.

Bên cạnh sự bất cập của pháp luật thì vấn đề đăng ký trước bạ, sang tên đối với QSDĐ, nhà được tặng cho có điều kiện trên thực tế cũng bộc lộ điểm hạn chế đáng báo động sau: Các văn phòng đăng ký nhà và đất của các quận, huyện thường không ghi nhận điều kiện tặng cho trên Giấy chứng nhận QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở. Nên khi người được tặng cho chuyển nhượng QSDĐ, nhà ở cho người khác vi phạm vào điều kiện tặng cho (ví dụ: điều kiện tặng cho đưa ra là không được bán tài sản tặng cho; tặng cho để làm địa điểm kinh doanh; tặng nhà cho con vừa để ở, vừa là nơi để thờ cúng tổ tiên, cha mẹ...) mà công chứng viên không yêu cầu họ xuất trình hợp đồng tặng cho tài sản để kiểm tra điều kiện tặng cho thì công chứng viên sẽ vẫn chứng nhận việc chuyển nhượng đó. Nếu người tặng cho còn sống mà có yêu cầu giải quyết thì vụ việc sẽ rất phức tạp. Bởi lẽ, người thứ ba mua tài sản từ đúng chủ sở hữu tài sản (người được tặng cho) và hợp đồng hoàn toàn đáp ứng quy định của pháp luật khi được công chứng tại cơ quan có thẩm quyền. Còn nếu trường hợp người tặng cho đã chết thì lúc này quả thật việc bên được tặng cho đảm bảo thực hiện đúng điều kiện khi nhận tài sản tặng cho là điều gần như không thực hiện được trên thực tế. Chính bởi lẽ đó, tác giả kiến nghị các cơ quan ban hành pháp luật nên nghiên cứu một cơ chế giám sát để đảm bảo cho điều kiện tặng cho được phản ánh đầy đủ, trung thực lên các giấy tờ xác nhận quyền sở hữu tài sản (như Giấy chứng nhận QSDĐ) để tránh việc vi phạm điều kiện tặng cho như thời gian vừa qua.

Từ những phân tích trên, đề nghị Ban soạn thảo Dự thảo cần nghiên cứu một cách toàn diện, nghiêm túc để bổ sung vào Dự thảo những vấn đề còn thiếu sót, bất cập đối với hợp đồng tặng cho tài sản nói chung, hợp đồng tặng cho tài sản có điều kiện nói riêng.