Chưa có cải thiện về nguồn cung
Câu chuyện mất cân đối cung – cầu về nhà ở đã được nói đến rất nhiều trong thời gian gần đây, cả phía nhà quản lý, chuyên gia và DN đưa mổ xẻ để tìm giải pháp. Nhưng đến thời điểm này, các giải pháp đều chưa mang lại hiệu quả, cộng với những động thái từ cơ quan quản lý Nhà nước như siết chặt công tác cấp phép mới dự án, hạn chế nguồn vốn vay ngân hàng cho hoạt động đầu tư, tăng cường kiểm soát thị trường trái phiếu, chứng khoán DN... dường như lại mang đến tác động có phần tiêu cực đến thị trường BĐS. Nguồn cung càng trở nên khan hiếm, còn các chủ đầu tư thì không ngần ngại đẩy giá những giỏ hàng đã được cấp phép để tăng lợi nhuận tối đa.
Số liệu tổng hợp báo cáo của Bộ Xây dựng, từ đầu năm 2022 đến nay, thị trường BĐS chưa có sự cải thiện về nguồn cung. Số lượng căn hộ nhà ở mới được đưa ra thị trường chỉ bằng khoảng 40% so với cùng thời điểm trước khi xảy ra đại dịch Covid-19. Trong khi đó, tỷ lệ hấp thụ trên thị trường khá cao, cụ thể, căn hộ chung cư bình dân hấp thụ 100%; căn hộ chung cư trung cấp 70 - 80%; căn hộ cao cấp 30 - 50%; nhà ở riêng lẻ đạt khoảng 90%...
Đáng chú ý, nguồn cung mới trên thị trường chủ yếu đến từ những dự án đã được chấp thuận chủ trương đầu tư từ nhiều năm trước. Chỉ tính riêng trên địa bàn Hà Nội, theo báo cáo từ Sở Xây dựng, đến thời hiện tại, toàn TP có 52 dự án nhà ở thương mại đã được cấp phép đầu tư và đang triển khai thi công, trong đó 7 dự án đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai. Nhưng cả quý III/2022 không có bất cứ dự án nhà ở thương mị nào được cấp phép mới và hoàn thiện, những con số trên đã cho thấy “cơn khát” trầm trọng về nguồn cung nhà ở.
Và theo quy luật tất yếu của thị trường, cung ít – cầu nhiều thì giá bán ắt sẽ phải tăng, dẫn đến một kỷ lục tại Hà Nội khi 15 quý liên tiếp tăng giá của phân khúc căn hộ; so với cùng thời điểm năm 2019, giá căn hộ sơ cấp đã tăng tới 53%, đạt trung bình 47 triệu đồng/m2.
Trong số trên 3.600 sản phẩm mở bán mới quý III/2022, căn hộ giá dưới 2 tỷ đồng chỉ chiếm 12%; căn hộ giá trên 4 tỷ đồng chiếm tới 85%, trong khi nhóm sản phẩm này chỉ chiếm 15% vào năm 2018, lệch pha lớn vẫn đang diễn ra giữa các phân khúc. Tuy nhiên, tỷ lệ hấp thụ của sản phẩm mở bán mới chỉ đạt 33%, điều đó đã chỉ ra những nghịch lý của thị trường căn hộ chung cư, nguồn cung khan hiếm – giá bán tăng nhưng lại không có người mua.
“Giá tăng ở đây không nằm ngoài mục đích bù lấp vào những chi phí tăng thêm do sự trượt giá của vật liệu xây dựng, thủ tục hành chính kéo dài và cả những khoản phí “lót tay” của DN để được triển khai dự án. Nhưng đây cũng thể hiện sự độc quyền của những chủ đầu tư đã được cấp phép, trong bối cảnh dự án xin cấp phép mới phải dừng lại” – GS.TSKH Đặng Hùng Võ phân tích.
Giống như phân khúc căn hộ thương mại, nhà ở xã hội (NƠXH) vốn được xem là một hình thức đặc biệt, có sự bảo trợ của Nhà nước nhằm mục đích hỗ trợ nhóm người thu nhập thấp, trung bình, công nhân, người lao động... với những quy chế và chính sách ưu đãi riêng cho cả người đầu tư và người mua nhưng cũng “nhanh chân” bước theo xu hướng tăng giá chung của thị trường.
Theo quy định, NƠXH là sản phẩm được bán với giá dưới 15 triệu đồng/m2, sau khi hết thời gian thực hiện gói hỗ trợ 30.000 tỷ đồng tăng lên 18 – 20 triệu đồng/m2 vào giai đoạn 2018 – 2020, thời điểm hiện tại đã đạt ngưỡng 29 – 30 triệu đồng/m2.
Đơn cử, tại địa bàn TP Hồ Chí Minh một dự án NƠXH khu Bình Trưng Đông (quận 2 cũ nay thuộc TP Thủ Đức), khánh thành cuối tháng 8 vừa qua mức giá ở thị trường thứ cấp lên đến 30 triệu đồng/m2 hay dự án tọa lạc trên đường Phan Văn Hớn (quận 12) đang được chào bán 29 triệu đồng/m2...
Lý giải cho việc tăng giá này, các DN cho rằng do vật liệu xây dựng tăng cao; chính sách hỗ trợ vốn đầu tư kém hiệu quả khi DN phải đi vay theo lãi suất ngân hàng thương mại để xây dựng NƠXH và đặc biệt là thiếu nguồn cung, khi từ đầu năm 2022 đến nay cả nước mới chỉ có thêm 15 dự án NƠXH được cấp phép mới.
Sớm tháo gỡ rào cản pháp lý
Theo đánh giá, thị trường BĐS vừa bị mất cân bằng cung - cầu lại vừa bị lệch pha về phía phân khúc nhà ở cao cấp, thể hiện rất rõ trong 2 năm gần đây khi loại nhà ở giá bình dân chỉ chiếm 1% trong năm 2020 và biến mất trong năm 2021 (0%), còn nhà ở cao cấp chiếm đến 74%. Những bất cập này bắt nguồn do vướng mắc từ quy định pháp luật, hạn chế trong khâu thực thi pháp luật, việc chấp hành pháp luật chưa nghiêm túc, thậm chí có trường hợp vi phạm pháp luật của một số DN và lực lượng phi chính thức (đầu nậu, cò đất, cò nhà…) trên thị trường. Điều này dẫn đến nguồn thu ngân sách Nhà nước từ đất đai, thị trường BĐS chưa tương xứng với tiềm năng.
Thị trường BĐS đang rất thiếu nguồn cung nhà ở, nhất là nhà ở thương mại bình dân, NƠXH là hai loại nhà đáp ứng nhu cầu thực của đông đảo người thu nhập trung bình, người thu nhập thấp đô thị. Do thiếu cung trong lúc tổng cầu rất lớn, dẫn đến tình trạng giá nhà đất tăng liên tục trong hơn 5 năm qua, chỉ số giá nhà ở của nước ta cao gấp hơn 20 lần so với thu nhập trung bình của xã hội, chỉ số này ở các nước công nghiệp phát triển chỉ cao gấp 6 - 7 lần, điều đó khiến nhiều hộ gia đình khó tạo lập được nhà ở.
Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP Hồ Chí Minh Lê Hoàng Châu
Cùng chung quan điểm, Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam Nguyễn Văn Đính cho rằng, thời gian qua, thị trường BĐS chứng kiến cảnh nguồn cung eo hẹp, trong khi nguồn cầu còn rất lớn. Vì vậy, việc tăng giá là tất yếu, ngay cả khi Nhà nước thực thi những chính sách để giảm sức nóng thì việc kỳ vọng giá bán giảm rất khó xảy ra, nhất là trong bối cảnh lạm phát, chi phí đầu vào tăng sẽ tiếp tục đẩy giá căn hộ tăng cao.
“Nhà nước cần sớm tháo gỡ các rào cản quy định pháp luật để thị trường có thêm nhiều nguồn cung. Nếu thị trường dồi dào nguồn cung thì cung - cầu tự điều tiết. Khi cung nhiều, chủ đầu tư bán giá cao sẽ không ai mua, phải điều tiết lại cho hợp lý với nguồn cầu, giá BĐS lúc đó sẽ cân bằng lại” – ông Nguyễn Văn Đính nhìn nhận.
Căn cứ vào tình hình thực tế của thị trường BĐS, các chuyên gia đã hiến kế một số giải pháp đối với cơ quan quản lý Nhà nước nhằm sớm đưa thị trường vào ổn định, hạn chế việc tăng giá cao, liên tục. Cụ thể gồm thực hiện việc đánh thuế đất một cách linh hoạt, định giá theo thị trường để áp thuế, trong đó sử dụng một đơn vị độc lập định giá theo sự lên xuống thực tế thay vì để người đang nắm giữ đất đai khai báo giá đất và nộp thuế.
Đồng thời giới hạn thời gian giao dịch, nghĩa là sau khi mua vào phải qua một thời gian nhất định mới được bán ra. Cùng với đó, tăng cường đánh thuế cao đối với tài sản đất đai bỏ hoang, chậm đưa vào sử dụng. Đặc biệt, siết chặt công tác quy hoạch sử dụng đất, đòi hỏi sự nghiêm khắc trong quá trình thực thi pháp luật, dự án thay đổi mục đích sử dụng phải thực hiện thu hồi hoặc buộc trở lại đúng quy hoạch ban đầu.
Nguồn cung BĐS ra thị trường đa số là sản phẩm giá trị rất cao nên chỉ phục vụ số ít trên thị trường, không hướng đến đáp ứng nhu cầu thật và mang tính dư thừa, lãng phí, xây rồi để đó không sử dụng, thị trường có 80% mua để đầu tư, thậm chí là đầu cơ.
Trong bối cảnh này, cần giải pháp để thị trường chuyển mình mạnh mẽ sang phân khúc bình dân. Ngân hàng nên có mức lãi suất cho vay tốt đối những người mua BĐS nhu cầu thực. Chỉ cần tháo gỡ vấn đề này thị trường sẽ trở lại ổn định, ngược lại thì chênh lệch cung - cầu sẽ kéo dài.
Chuyên gia BĐS Trần Khánh Quang
