Chênh lệch phân khúc sản phẩm
Số liệu tổng hợp từ Hội môi giới BĐS Việt Nam, số lượng sản phẩm BĐS tại 2 thị trường lớn là Hà Nội và TP Hồ Chí Minh có sự chênh lệch lớn cả về nguồn cung và cơ cấu giữa các phân khúc sản phẩm.
Tại Hà Nội với khoảng 6.000 sản phẩm mới được đưa ra thị trường thì có trên 1.500 sản phẩm giá thấp; trong khi đó, tại TP Hồ Chí Minh mặc dù nguồn cung mới gấp trên 2 lần so với Hà Nội nhưng không có sản phẩm giá thấp.
Trong khi đó, biến động về chỉ số giá một số loại BĐS, gồm giá nhà chung cư và giá nhà ở riêng lẻ cũng có sự chênh lệch tương đối lớn. Tại TP Hà Nội giá căn hộ chung cư tăng khoảng 0,21% so với thời điểm đầu năm (trong đó đối với phân khúc căn hộ cao cấp giá giảm khoảng 0,12%, căn hộ trung cấp giá tăng khoảng 0,31%, căn hộ bình dân giá tăng khoảng 0,76%). Đối với nhà ở riêng lẻ giá tăng khoảng 1,25%.
Tại TP Hồ Chí Minh giá căn hộ chung cư tăng khoảng 0,77% (trong đó đối với phân khúc căn hộ cao cấp giá tăng khoảng 0,5%, căn hộ trung cấp giá tăng khoảng 0,99%, căn hộ bình dân giá tăng khoảng 0,54%). Đối với nhà ở riêng lẻ giá tăng khoảng 2,74%.
Tốc độ tăng giá chung cư được rao trên chợ online tại TP Hồ Chí Minh đạt 11,8% còn Hà Nội khiêm tốn ở mức 3,9%. Đối với căn hộ 84m2 tại TP Hồ Chí Minh, giá thuê đạt bình quân 14,2 triệu đồng mỗi tháng, tỷ suất lợi nhuận 5,4%. Tại Thủ đô, căn hộ 92m2 có giá thuê bình quân 11,1 triệu đồng mỗi m2, tỷ suất lợi nhuận 5%. Bình quân giá bán nhà chung cư tại TP Hồ Chí Minh cũng cao hơn đạt 37 triệu đồng/m2 còn Hà Nội chỉ ghi nhận 29 triệu đồng/m2 trên thị trường trực tuyến.
Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP Hồ Chí Minh (HoREA) Lê Hoàng Châu cho biết, trong năm 2019, thị trường BĐS TP Hồ Chí Minh tổng cầu về nhà ở có khả năng thanh toán vẫn cao và sức mua, tính thanh khoản vẫn tốt. Mặc dù thị trường đang lâm vào khó khăn, nhưng chỉ mang tính nhất thời, đặc thù, bất bình thường, dẫn đến quy mô thị trường bị sụt giảm trong 2 năm gần đây.
“Từ đầu năm số lượng sản phẩm nhà ở bị sụt giảm mạnh, nhưng sang quý III lượng sản phẩm nhà ở tăng đột biến, mà khoảng 80% nguồn cung đến từ một đại dự án khu đô thị ở quận 9. Tình hình bán hàng rất khả quan, đã bán được 100% căn hộ trung cấp và khoảng 80% căn hộ cao cấp đưa ra thị trường. Điều đáng lưu ý là rất thiếu loại nhà ở bình dân có giá vừa túi tiền, nhà ở xã hội” - ông Châu cho hay.
Hấp dẫn nhà đầu tư nước ngoài
Theo đánh giá chung, thị trường BĐS tại TP Hồ Chí Minh trong thời gian gần đây luôn được ghi nhận vượt trội hơn Hà Nội thông qua các chỉ số thống kê, như: Nguồn cung mới sản phẩm, số lượng giao dịch, tỷ lệ hấp thụ, giá bán...
Lý giải về vấn đề này, chuyên gia nghiên cứu thị trường (Hiệp hội BĐS Việt Nam) TS Đoàn Văn Cương cho biết, TP Hồ Chí Minh có tốc độ phát triển kinh tế mạnh hơn Hà Nội mặc dù có diện tích nhỏ hơn.
Trong thời gian qua, khi Hà Nội mở rộng địa giới hành chính phải tiếp tục đầu tư các nguồn lực phát triển hệ thống hạ tầng, thì TP Hồ Chí Minh với sự ổn định trong thời gian dài nên hệ thống hạ tầng được đánh giá là kiện toàn hơn Hà Nội.
Bên cạnh đó, các trung tâm kinh tế lân cận mới nổi như: Bắc Ninh, Vĩnh Phúc, Thái Nguyên được đánh giá là mới có sự kết nối với Hà Nội; trong khi TP Biên Hòa (Đồng Nai), TP Thủ Dầu Một (Bình Dương) thị xã Thuận An (Bình Dương)... đã trở thành những vệ tinh của TP Hồ Chí Minh trong một thời gian dài, dễ dàng tạo được sự cộng hưởng trong quá trình phát triển.
“Dựa vào những nền tảng kết nối như vậy, nên các nhà đầu tư nước ngoài khi đến Việt Nam thường ưu tiên và tập trung chủ yếu tại TP Hồ Chí Minh và các vệ tinh lân cận để đặt văn phòng và nhà xưởng sản xuất. Ngoài ra, TP Hồ Chí Minh do đặc thù về ví trí nên cũng tạo ra sự phát triển đa dạng về các sản phẩm BĐS hơn so với Hà Nội, từ đó dẫn đến các sản phẩm BĐS tại TP Hồ Chí Minh được quan tâm nhiều hơn và có giá bán cao hơn” - ông Cương nhìn nhận.
Năm 2019 mặc dù thị trường BĐS được đánh giá là giảm sút nhiều so với năm 2018, nhưng tại TP Hồ Chí Minh nhiều chỉ số tăng trưởng đạt con số rất ấn tượng, như: Tỷ lệ hấp thụ BĐS nhà ở đạt mức cao nhất trong vòng 3 năm qua, xấp xỉ 95%; Căn hộ chung cư Trung cấp có tỷ lệ hấp thụ hơn 97%. Nhưng từ đầu năm đến nay thị trường này không có căn hộ giá thấp, trong khi đó giá căn hộ Trung cấp tiếp tục tăng khoảng 5%. Phó Chủ tịch Thường trực Hội Môi giới BĐS Việt Nam Nguyễn Văn Đính. |
