Thực tế cho thấy, vấn đề mắc nhất, nguyên nhân sâu xa của hầu hết những "xung đột" giữa các bên trong chung cư đều xuất phát từ việc thiếu minh bạch của chủ đầu tư, đơn vị quản lý.
Bài 2: Gỡ rối từ minh bạch
Nguyên nhân
Ông Trần Hợp Dũng, Trưởng phòng Kinh tế, Sở Xây dựng Hà Nội cho biết, một trong những vấn đề tồn tại lớn nhất hiện nay là nhiều chủ đầu tư, đơn vị quản lý, vận hành nhà chung cư vẫn chưa công khai, minh bạch trong việc quản lý giá dịch vụ.
Người dân rất thắc mắc nhưng trao đi, đổi lại nhiều lần vẫn không nhận được lời giải đáp về những vấn đề thuộc quyền lợi sát sườn. Phần diện tích thuộc sở hữu chung do chủ đầu tư quản lý, kinh doanh, phần lớn không được hạch toán công khai, chưa được tính bù trừ vào giá dịch vụ. Không chỉ có tiền thuê mặt bằng, trong một chung cư, có rất nhiều khoản doanh thu có thể khai thác được nhưng bị chủ đầu tư "lờ đi" như quảng cáo, khai thác tiện ích chung, thu thêm tiền của các hộ chính chủ…
Chung cư 170 La Thành không đặt mục tiêu lợi nhuận từ thu phí dịch vụ. Ảnh: Hải Linh
Như vậy, vấn đề minh bạch đã không được xem trọng ngay từ đầu khi người dân ký hợp đồng mua bán căn hộ. Các hợp đồng thường có nội dung mang tính áp đặt theo ý chí của chủ đầu tư. Còn khách hàng thì chưa thực sự quan tâm đến trách nhiệm, quyền lợi của mình được ghi nhận tại các điều khoản.
Ông Đỗ Anh Tuấn, Trưởng phòng quản lý đô thị, UBND huyện Từ Liêm cho biết, thực tế, tại địa bàn huyện cho thấy tranh chấp thường xảy ra ở các tòa nhà hiện đại, cao cấp, có mức giá dịch vụ cao hơn mức giá trần mà Thành phố đã công bố từ 3 - 4 lần.
Nguyên nhân, theo ông Tuấn, cũng xuất phát từ việc chủ đầu tư không công khai đơn giá dịch vụ từ đầu, chưa minh bạch diện tích sở hữu chung - riêng. Cũng có chung đánh giá về vấn đề này, ông Đỗ Mạnh Khởi, Phó Cục trưởng Cục quản lý Nhà và thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng lấy chung cư cao cấp Keangnam làm ví dụ. Ông Khởi cho biết, khi đơn vị quản lý tòa nhà Keangnam đưa ra mức giá dịch vụ 18.000 đồng/m2, người dân đã phản đối rất mạnh nhưng khi đơn vị quản lý công khai các yếu tố cấu thành, đồng thời chấp nhận rút đi 10% lợi nhuận định mức, người dân đã đồng tình với mức giá 15.000 đồng/m2. Có thể nói mức giá này không phải dễ chấp nhận và cao hơn nhiều lần so với giá trần Thành phố ban hành nhưng tại sao lại có được sự đồng tình của người dân (?) - vấn đề ở tính minh bạch.
Gỡ rối…
Trong lúc nhiều chủ đầu tư khó khăn, vật lộn để giải quyết những mâu thuẫn với người dân thì ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch HĐQT, Tổng Giám đốc Công ty CP Dầu khí Toàn Cầu lại tỏ ra rất tự tin với sự "ấm êm" tại chung cư 170 La Thành. Ông Hiệp cho biết, mức phí dịch vụ của chung cư này áp dụng trong năm 2012 là 6.000 đồng/m2. Công ty đã lấy 4 tầng văn phòng để "cõng" bớt chi phí cho phần căn hộ và không đặt mục tiêu lợi nhuận đối với dịch vụ quản lý chung cư. "Quan trọng hơn, chủ đầu tư rất coi trọng việc công khai chi phí để người dân biết. Người dân có thể chấp nhận mức phí cao hơn miễn là minh bạch” - ông Hiệp khẳng định.
Một nguyên nhân khiến câu chuyện công khai, minh bạch trở nên phức tạp hơn là do các dự án thực hiện ở các thời điểm khác nhau, thậm chí cùng một khu đô thị nhưng lại bị điều chỉnh bởi những quy định pháp luật khác nhau từ chính sách đất đai, đầu tư, thuế. Ngay cả hợp đồng mua bán căn hộ trong từng giai đoạn cũng khác nhau về nội dung và chế tài. Bởi thế, nhiều dự án được đưa vào sử dụng cả chục năm rồi mà vẫn chưa xử lý dứt điểm được diện tích chung - riêng, đặc biệt là diện tích tầng 1, tầng kỹ thuật, áp mái. Điều này làm ảnh hưởng đến việc bù đắp chi phí từ những diện tích này cho giá dịch vụ nhà chung cư thiếu cơ sở để thực hiện.
Rõ ràng, để mô hình nhà ở chung cư phát triển và "hấp dẫn" được người dân, cần phải có những quy định, chính sách cụ thể, sát với thực tế. Cái gốc của vấn đề là minh bạch thì quy định pháp luật cần phải tạo ra cơ hội và "hành lang" để các bên buộc phải đi trên con đường minh bạch đó.
