"Buôn gì lãi bằng bất động sản"

KTĐT - Với đà tăng đến chóng mặt, BĐS đã đem lại nguồn lợi khó tưởng tượng cho giới đầu cơ và các chủ đầu tư nhậy bén.

Siêu lợi nhuận

Chỉ trong vòng vài ba tháng, các chung cư loại trung bình ở nhiều khu vực như Hà Đông, Trung Văn - Cầu Giấy… đã được rao bán trên thị trường với mức giá chênh với giá gốc từ 40 - 60% (so với giá gốc khoảng 12 - 13 triệu đồng/m2).  Với loại căn hộ chung cư có mức giá từ khoảng trên 1.000 USD/m2 (gần đây nhiều chung cư cao cấp đều được yết giá bằng USD),  tỷ lệ chênh ở mức thấp hơn.

Còn với đất nền thì mức giá do giới đầu cơ đẩy lên quả thật ngoài sức tưởng tượng. Sang tay một mảnh đất ở Nam An Khánh, chưa đầy tuần sau người bán đã phải tiếc nuối vì mất đi vài trăm triệu đồng. Giá bất động sản được "thổi" bằng nhiều chiêu thức, trong đó quan trọng là tạo ra sự khan hiếm nguồn cung giả tạo như chia đợt, ra hàng nhỏ giọt.

Với mức lợi nhuận "không buôn gì cho lại", bất động sản lại trở thành một kênh đầu cơ (chứ không phải đầu tư) hấp dẫn. Chính điều này đã khiến cho hàng trăm người đến xếp hàng để mua chung cư tại Dương Nội của Nam Cường làm chủ đầu tư.

Tuy lợi nhuận cao như vậy, nhưng không nhiều người muốn bỏ vốn. Cảnh nhốn nháo xếp hàng để bốc thăm mua nhà được nhiều người biết đến và trở thành câu chuyện rôm rả quanh bàn… cà phê, nhưng việc có những người được mua nhưng lại ngại ngần thì ít được biết đến. Nguyên do, tranh thủ cơ hội thị trường ấm hơn, nhiều chủ đầu tư đã nâng giá gốc lêm mức khó chấp nhận. Tình trạng "lướt sóng", "bầy đàn", "làm giá" trên thị trường bất động sản thời gian gần đây được đánh giá là tương tự như việc làm giá một cổ phiếu trên thị trường chứng khoán.

Mạo hiểm

Theo quy định hiện hành, chủ đầu tư có thể vay vốn ngân hàng ngay khi được giao dự án, nhưng với nhà đầu tư cá nhân thì Luật nhà ở và luật Kinh doanh bất động sản quy định chỉ được huy động (góp vốn) khi đã hoàn thành hạ tầng (đối với dự án đất nền) và khi đã hoàn thành phần móng, đối với nhà chung cư. Tuy nhiên, theo Sở Xây dựng Hà Nội, hầu hết các dự án kinh doanh bất động sản hiện nay đều thực hiện việc mua bán bất động sản bằng các hợp đồng vay vốn, góp vốn.

Chủ đầu tư tìm cách huy động vốn bằng việc thông qua các công ty môi giới để ký hợp đồng góp vốn. Hợp đồng chuyển nhượng chính thức sẽ được ký kết trong tương lai sau khi các hạng mục hạ tầng đã hoàn thành. Đương nhiên, tới lượt mình, các công ty môi giới sẽ không chịu ngồi yên mà tiếp tục huy động vốn từ các khách hàng có nhu cầu. Cứ thế, giao dịch nối tiếp nhau thực hiện, trong khi phần gốc cũng chưa rõ ràng.

Trên thực tế, các hợp đồng góp vốn hiện nay mà các chủ đầu tư ký với các nhà đầu tư cá nhân đều gắn các điều khoản về vị trí, diện tích căn hộ. Và các hợp đồng này thông thường ngay lập tức được chuyển nhượng cho bên thứ ba, thứ tư mà không bao giờ đợi đến lúc dự án đủ điều kiện bán hàng như quy định. Với những trường hợp này, nếu có tranh chấp xảy ra thì cơ quan chức năng cũng rất khó để có thể giải quyết bởi các bên đều đã sai từ "gốc". Tuy nhiên, với tình trạng tưởng chừng như cứ mua là có lãi, nhiều người đã chấp nhận chuyện sang tay các hợp đồng góp vốn rất mạo hiểm này.

Và hậu quả…

Các giải pháp điều hành chính sách tiền tệ trong những tháng cuối năm của Ngân hàng Nhà nước sẽ có ảnh hưởng mạnh đến dòng vốn trên thị trường bất động sản trong thời gian tới. Theo số liệu thống kê mới nhất, tổng dư nợ tín dụng tính đến ngày 30/10/2009 đã tăng 2,04% so với tháng trước và tăng 33,29% so với ngày 31/12/2008. Như vậy, tổng dư nợ tín dụng đã vượt trên ngưỡng 30% mà Ngân hàng Nhà nước đặt ra trong năm nay. Trong số các lĩnh vực hạn chế cho vay thì bất động sản được nêu tên đầu tiên. Tình trạng xả hàng để rút vốn đã xuất hiện.

Vấn đề là ở chỗ, sau những cú sốc về giá trên thị trường, tính thanh khoản hay nói cách khác là giao dịch trên thị trường rất dễ rơi vào trạng thái đóng băng. Người mua sợ giá còn cao, người bán thì "xót" không muốn hạ giá nhiều. Bên cạnh đó, những vấn đề phát sinh từ các giao dịch không minh bạch, không theo quy định của pháp luật sẽ khiến người dân càng thêm ngần ngại. Các dự án bất động sản đến giai đoạn "ra hàng" sẽ gặp khó khăn. Không bán được hàng, không thu hồi được vốn, vòng xoáy nợ nần sẽ lại đưa cả doanh nghiệp và ngân hàng vào thế bí. Các doanh nghiệp trong lĩnh vực vật liệu xây dựng như gạch, ngói, xi măng, sắt thép cũng sẽ bị ảnh hưởng.

Rõ ràng, việc đầu cơ, "làm giá" trên thị trường BĐS sẽ để lại hậu quả không nhỏ đối với nền kinh tế. Câu hỏi đặt ra, vai trò quản lý của cơ quan nhà nước thể hiện ở đâu khi thị trường bất động sản "lên cơn co giật"(?).