Cải tạo chung cư cũ: Đổi vị thế người “đòi” quyền lợi

Chính phủ vừa ban hành Nghị định về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư. Nghị định này quy định chi tiết về việc cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư bị hư hỏng nặng, có nguy cơ sụp đổ, không bảo đảm an toàn cho người sử dụng theo quy định tại Điều 110 của Luật Nhà ở và việc bố trí nhà ở cho người được tái định cư; quy định một số cơ chế, chính sách về quy hoạch, đất đai, tài chính, tín dụng, công nghệ xây dựng để đầu tư cải tạo, xây dựng lại các nhà chung cư.

Để làm rõ một số quy định mới đang rất được người dân quan tâm, phóng viên báo Kinh tế & Đô thị đã có cuộc trao đổi với TS Phạm Sỹ Liêm - Phó Chủ tịch Tổng hội Xây dựng Việt Nam.

Ông đánh giá thế nào về quy định chủ sở hữu nhà chung cư được quyền tự chọn nhà đầu tư cho dự án xây dựng lại chung cư cũ?

- Phương thức vẫn là chủ đầu tư là chủ dự án cải tạo. Điểm khác biệt đó là trước đây việc lựa chọn chủ đầu tư phải thông qua đấu thầu hoặc chỉ định của chính quyền. Còn theo quy định mới thì các chủ sở hữu tự chọn chủ đầu tư, vậy thì ai đứng ra để lựa chọn? Tổ trưởng tổ dân phố của nhà chung cư cũ hay Ban quản trị, dù gì thì cả hai cũng chưa có đủ năng lực để đứng ra thay mặt người dân chọn lựa nhà đầu tư. Do đó, việc đầu tiên, về mặt thể chế phải có hình thức nào đó để thực hiện. Tổng hội Xây dựng Việt Nam đã từng đề xuất mô hình hợp tác xã nhà ở. Hợp tác xã là tổ chức có quy chế, tổ chức rõ ràng. Tuy nhiên, trong Nghị định không đề cập đến mô hình tổ chức này.

Chọn chủ đầu tư có cái lợi hơn trước, đó là trước đây chủ đầu tư đến bàn với dân thì bây giờ ngược lại, dân bàn với chủ đầu tư. Trước đây các hộ dân thường đòi hỏi quyền lợi này kia, thì bây giờ chủ đầu tư sẽ có quyền “đòi” dân cái này, cái kia. Tất nhiên, các bên phải thỏa thuận để đi đến quyết định cuối cùng. Và dù ai “đòi” ai thì chủ đầu tư phải có lợi nhuận khá thì người ta mới làm, chứ lợi nhuận “lèo nhèo” người ta sẽ không làm vì DN đâu phải nhà từ thiện. Thế cho nên, may ra những khu chung cư cũ ở vị trí đẹp, DN mới đầu tư.

Kinhtedothi - Chung cư A11 Khương Thượng. Ảnh: Quỳnh Linh

Đã có trường hợp các hộ dân tự lựa chọn chủ đầu tư nhưng rốt cuộc dự án bị đình trệ nhiều năm, người dân mong ngóng mãi ngày quay trở lại mà càng chờ càng thấy vô vọng. Chính quyền lại phải vào cuộc, có biện pháp can thiệp để khởi động lại dự án. Thực tế này cho thấy việc đánh giá năng lực của chủ đầu tư cũng là một vấn đề hết sức khó phải không thưa ông?

- Với các hộ dân việc đánh giá năng lực của chủ đầu tư là rất khó. Hơn nữa, theo quy định mới, việc cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư phải được triển khai thực hiện theo dự án, không thực hiện việc xây dựng lại đơn lẻ từng nhà (trừ trường hợp chung cư độc lập), liệu mấy nhà đầu tư có đủ tiềm lực để thực hiện một dự án lớn như vậy. Có chăng, nhà đầu tư sẽ chỉ chọn lựa những nhà chung cư có vị trí tốt để đầu tư. Tôi thấy Nghị định về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư có nhiều tiến bộ nhưng nên làm thí điểm một nơi xem tình hình thế nào, thành công ở đâu, khó khăn chỗ nào.

Người dân bình thường, không làm việc trong lĩnh vực xây dựng, đầu tư, sẽ có những hạn chế về hiểu biết chuyên môn, hạn chế về năng lực quản lý. Trong khi đó các chủ đầu tư có đầy đủ các công cụ và sự khôn ngoan của người kinh doanh. Liệu khi các chủ sở hữu chung cư cũ làm việc trực tiếp với chủ đầu tư thì họ có đủ khả năng để tự bảo vệ, đảm bảo được quyền lợi cho chính mình?

- Xin nhắc lại rằng, Tổng hội Xây dựng Việt Nam đã đề xuất mô hình hợp tác xã nhà ở theo mô hình của Thụy Điển để nâng cao vị thế của chính những chủ sở hữu nhà chung cư cũ. Hợp tác xã sẽ đi thuê tư vấn chuyên nghiệp để bảo vệ quyền lợi cho các hộ dân.

Xin cảm ơn ông!