Kinhtedothi - Cơ chế mới cho việc xây dựng, cải tạo lại chung cư cũ được đánh giá là một bước đột phá nhằm tháo gỡ những vướng mắc lâu nay trong công tác đầu tư mang nặng tính xã hội này. Tuy nhiên, theo ý kiến của nhiều chuyên gia, việc “gỡ vướng” vẫn chưa triệt để.
Hé mở cửa “đầu vào”
Theo quy định tại Nghị định về việc cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cũ vừa được ban hành, các chủ sở hữu nhà chung cư được quyền tham gia góp vốn, lựa chọn nhà đầu tư để cải tạo chung cư cũ nơi mình đang ở.
Đây được coi là một bước tiến mới về chính sách, bởi trong thực tế có những khu chung cư đã xuống cấp quá trầm trọng, nhưng giữa người dân và chủ đầu tư vẫn "giằng co" nhau do không thỏa thuận được về mức đền bù, GPMB. Với các DN kinh doanh bất động sản, khi được chọn làm chủ đầu tư dự án xây dựng lại nhà chung cư sẽ được Nhà nước giao đất thực hiện dự án, được chuyển mục đích sử dụng một phần diện tích đất trong phạm vi dự án để phục vụ nhu cầu kinh doanh, dịch vụ trên cơ sở đảm bảo phù hợp quy hoạch. Khi triển khai xây dựng lại nhà chung cư cũ, chủ đầu tư dự án sẽ được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và tiền chuyển mục đích sử dụng đất (nếu có) đối với toàn bộ phần diện tích đất được giao trong phạm vi dự án (kể cả phần diện tích đất được phép chuyển mục đích sử dụng).
Về vốn, các DN sẽ được vay ưu đãi từ các tổ chức tài chính và tổ chức tín dụng theo quy định của pháp luật (kể cả nguồn vốn vay của T.Ư và địa phương). Đáng chú ý là, các khoản thuế giá trị gia tăng và thuế thu nhập DN... được áp dụng như đối với dự án đầu tư xây dựng phát triển nhà ở xã hội. Sau khi thực hiện bố trí nhà tái định cư, chủ đầu tư được phép kinh doanh theo quy định của pháp luật về nhà ở thương mại đối với diện tích căn hộ còn lại và diện tích kinh doanh, dịch vụ trong phạm vi dự án.
Quan trọng nhất, theo quy định, trên cơ sở quy hoạch chung, quy hoạch chi tiết của khu vực có nhà chung cư cần phá dỡ để cải tạo, xây dựng lại đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt, UBND cấp tỉnh quyết định việc điều chỉnh tăng hệ số sử dụng đất, chiều cao công trình đảm bảo phù hợp về không gian kiến trúc theo quy hoạch đã được phê duyệt và hiệu quả đầu tư của dự án. Đây được coi là cơ chế mở cho các DN đầu tư xây dựng lại chung cư cũ. Bởi từ trước đến nay, việc cải tạo chung cư cũ bị vướng khi hệ số sử dụng đất và số tầng bị hạn chế do đa phần các chung cư cũ nằm ở khu vực nội đô, điều này ảnh hưởng đến khả năng hoàn vốn, khiến các DN không mấy mặn mà.
Nhưng chưa hết nút thắt... đầu ra?
Trao đổi với phóng viên, ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh (HoREA) cho rằng, về cơ bản Nghị định đã xác định rõ trách nhiệm, quyền lợi của các chủ thể tham gia cải tạo xây dựng lại các chung cư cũ, đảm bảo mục tiêu người dân tại các chung cư cũ được an toàn, cải thiện điều kiện ở. Tuy nhiên, tại Nghị định vẫn còn những điểm vướng mắc chưa thực sự được giải quyết triệt để. Theo đó, Nghị định cho phép người dân được quyền hoán đổi phần diện tích căn hộ trước khi cải tạo, xây dựng lại. Đối với phần diện tích chênh lệch sau khi cải tạo, chủ sở hữu căn hộ phải trả tiền cho chủ đầu tư theo phương thức thỏa thuận.
Như vậy, giả sử một hộ gia đình đang sống trong căn hộ 30m2. Sau khi cải tạo, diện tích căn hộ tăng lên thành 90m2 thì hộ gia đình đó chỉ được "đổi ngang" 30m2, với 60m2 còn lại phải trả tiền cho chủ đầu tư tương đương với giá nhà ở thương mại, cho dù theo nguyên tắc thỏa thuận. Trường hợp chủ sở hữu nhà chung cư có nhu cầu tái định cư tại chỗ mà một căn hộ chung cư cũ có từ 2 sổ hộ khẩu trở lên thì ngoài phần diện tích nhà ở mới được bố trí theo quy định, chủ sở hữu được ưu tiên mua thêm căn hộ tại cùng địa điểm nhưng cũng phải theo giá kinh doanh do chủ đầu tư dự án và chủ sở hữu nhà chung cư thỏa thuận.
"Đa số người dân sống ở chung cư cũ là người có thu nhập từ thấp tới trung bình. Nếu phải trả tiền theo giá nhà ở thương mại thì họ gần như không có cơ hội. Đây chính là một “nút thắt” chưa được giải quyết triệt để tại Nghị định - ông Châu nói và cho biết thêm, mặc dù HoREA đã từng đề xuất cụ thể phương án giá bán đối với trường hợp này là bằng giá vốn (giá kiểm toán) + 25%. Tuy nhiên, tại thời điểm lấy ý kiến cho dự thảo Nghị định đã không được Bộ Xây dựng xem xét...
Ngoài ra, Nghị định cho phép UBND cấp tỉnh được quyền quyết định việc điều chỉnh tăng hệ số sử dụng đất, chiều cao công trình đảm bảo phù hợp về không gian kiến trúc theo quy hoạch đã được phê duyệt nhưng không quy định rõ mức điều chỉnh tối thiểu - tối đa, đồng thời không quy định việc tăng chỉ tiêu về quy mô dân số - đây là "nút thắt" thứ hai. "Bởi lẽ, nếu chỉ tăng tổng diện tích sàn xây dựng mà không tăng quy mô dân số tương ứng thì hiệu quả khai thác, kinh doanh vẫn sẽ bị hạn chế rất lớn, việc thu hồi vốn đầu tư sẽ không khả thi. Đây chính là hạn chế rất khó có thể thu hút các DN tham gia đầu tư xây dựng, cải tạo lại chung cư cũ" - ông Châu nhận định.
Nhiều hộ gia đình vẫn chấp nhận sống trong những khu chung cư cũ.
|
