Khách hàng thành “cổ đông”
Anh Trịnh Nguyên Hán, trú tại ngõ 133 Thịnh Liệt, quận Hoàng Mai, Hà Nội cho biết, cách đây 5 năm gia đình anh cho đặt cọc tiền để mua một sản phẩm nhà liền kề tại một dự án tại huyện Hoài Đức, nhưng đến thời điểm hiện tại dự án này không vẫn đang nằm đắp chiếu, không những không có nhà để ở, mà anh vẫn chưa lấy lại được tiền đặt cọc của mình. Điều đáng nói là anh Hán không trực tiếp mua sản phẩm của chủ đầu tư mà lại mua qua một đơn vị môi giới.
“Sau khi thỏa thuận đặt cọc trước 30% giá trị sản phẩm và sẽ đóng tiền theo tiến độ thực hiện dự án, nhưng suốt hơn 5 năm qua dự án không triển khai, tôi nhiều lần yêu cầu lấy lại tiền đặt cọc thì bên bán trả lời đã đóng tiền cho chủ đầu tư không lấy lại được. Khi được yêu cầu làm việc trực tiếp với chủ đầu tư thì nhiều lần bị khất lần, từ chối” – anh Hán bức xúc.
Theo ông Vũ Đức Tuyên – Hiệp hội BĐS Việt Nam, với hình thức này các chủ đầu tư đã “biến” khách hàng của mình thành những cổ đông góp vốn. Nhiều cổ đông bất đắc dĩ đã phải đi vay lãi ngân hàng để mua nhà, trong khi chủ đầu tư lại là những người được hưởng lợi.
“Trong khuôn khổ chế tài pháp luật hiện nay không cấm hoạt động góp vốn, nên nhiều chủ đầu tư đã lợi dụng vào kẽ hở này để huy động và được tự do sử dụng dòng tiền từ khách hàng để phục vụ cho lợi ích của mình” – ông Tuyên nói.
Tình trạng người dân đặt cọc tiền, nhưng sau nhiều năm không được nhận nhà đang xảy ra một cách phổ biến ở khắp các tỉnh, thành trong cả nước, đặc biệt là tại những khu vực thị trường BĐS phát triển sôi động như Hà Nội, TP Hồ Chí Minh… Đáng quan ngại hơn, câu chuyện “lật kèo” của bên bán không chỉ xảy ra ở các dự án, mà còn xuất hiện cả tại các giao dịch nhỏ lẻ trong các khu dân cư.
Đơn cử là trường hợp của chị Hà Thị Hương, trú tại khu đô thị Việt Hưng (quận Long Biên, Hà Nội), một năm trước đây chị Hương có đặt cọc 50 triệu để mua một lô đất tại xã Tiền Phong (huyện Mê Linh, Hà Nội) bằng hợp đồng viết tay, không công chứng. Hai bên giao ước sau khi bên bán làm xong thủ tục chuyển tên quyền sử dụng đất thì sẽ nhận đủ tiền như thỏa thuận và bàn giao giấy tờ, giao kèo có thời hạn trong vòng 03 tháng.
“Khi đến thời hạn, bên bán vẫn chưa hoàn thành chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà yêu cầu gia đình tôi phải thanh toán toàn bộ số tiền mới làm giấy chuyển nhượng, gia đình tôi không đồng ý thì bên bán nói tôi phá hợp đồng nên bị mất toàn bộ số tiền đặt cọc” – chị Hương ngậm ngùi.
Cần có chế tài hình sự?
Câu chuyện về vấn đề hợp đồng đặt cọc mua nhà đang trở nên “nóng” hơn bao giờ hết, với danh sách những khách hàng bị “bỏ bom” ngày càng nhiều. Tình trạng các chủ đầu tư chiếm dụng vốn bằng hợp đồng đặt cọc ngày càng nhiều; cùng với đó là các chiêu trò lừa đảo của “cò đất” bằng những hợp đồng viết tay cũng trở nên phổ biến.
Cũng theo ông Vũ Đức Tuyên, việc mua bán BĐS là một giao dịch lớn nên người dân cần phải hết sức cẩn trọng khi tiến hành giao dịch, để tránh tình trạng bị lừa đảo, mất tiền hoặc phải rơi vào tình cảnh kiện tụng kéo dài, mất thời gian, tiền bạc mà còn hao tổn tâm sức.
Vì vậy, đối với những giao dịch dự án thì người mua không nên chỉ xem qua giấy tờ, mà phải đến tận nơi dự án, tốt nhất là khi thấy dự án đã triển khai rồi thì mới nên “xuống” tiền đặt cọc; Còn đối với các giao dịch dân sự nhỏ lẻ giữa người dân với người dân thì cần phải thông qua các văn phòng luật sư, văn phòng công chứng… để đảm bảo quyền lợi cho mình.
Bên cạnh đó, nhiều chuyên gia cũng cho rằng cần phải hình sự hóa đối với việc sử dụng tiền ứng trước của khách hàng tại các dự án BĐS mà không thực hiện theo đúng cam kết.
Theo luật sư Nguyễn Hồng Thơm – Hội Luật gia Việt Nam, hiện nay pháp luật mới chỉ có khung xử phạt hành chính đối với những chủ đầu tư trong vấn đề này, mặc dù số tiền phạt cao nhất trong khu là khoảng 300 triệu đồng, chưa thực sự có tính răn đe và cũng thấp hơn rất nhiều so với lợi ích của doanh nghiệp thu được tại một dự án, nên nhiều chủ đầu tư sẵn sàng chịu phạt để hoạt động.
“Cần phải có chế tài hình sự cho cả các sản phẩm tại dự án, hay giao dịch dân sự, trong đó có thể khép vào tội lừa đảo, chiếm đoạt tài sản để tăng tính răn đe” – luật sư Nguyễn Hồng Thơm nói.
