Hành lang pháp lý để hợp pháp hóa loại hình kinh doanh BĐS này đã được nhiều nhà đầu tư BĐS kinh doanh dịch vụ du lịch kỳ vọng “đứa con” của mình được “khai sinh” hợp pháp là Công văn 703/BTNMT-TCQLĐĐ hướng dẫn mới nhất của Bộ TN&MT.
Tuy nhiên trên thực tế, văn bản này của Bộ TN&MT không có gì mới, chỉ là văn bản mang tính chất hướng dẫn nghiệp vụ của Bộ dành cho các Sở TN&MT liên quan đến chế độ sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất, chứng nhận công trình xây dựng không phải là nhà ở (condotel).
Nội dung văn bản của Bộ TN&MT hướng dẫn thực hiện đều dựa trên tinh thần các quy định pháp luật trước đây như Luật Du lịch, Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản. Đây không phải là văn bản quy định về tính chất pháp lý condotel, hay nói cách khác là văn bản này không cấp khai sinh cho condotel.
Về bản chất pháp lý, các cơ quan đều thừa nhận quan điểm condotel là phòng khách sạn xây dựng theo kết cấu căn hộ chung cư, nhằm mục đích kinh doanh du lịch. Do đó, condotel chính là căn hộ du lịch được quy định tại Điều 48 Luật Du Lịch và bản chất này sẽ không bao giờ có thể thay đổi. Điều này cũng đã được Bộ TN&MT đề cập trong văn bản hướng dẫn trên.
Việc xác định đúng bản chất pháp lý của condotel sẽ quyết định đến chế độ sử dụng đất, mục đích, thời hạn sử dụng đất bởi thời hạn, chế độ sử dụng đất được áp dụng theo loại đất. Theo đó, đối với dự án xây dựng căn hộ du lịch, biệt thự du lịch… nhằm mục đích kinh doanh dịch vụ thì đất được giao là đất thương mại dịch vụ nên chế độ, thời hạn sử dụng đất phải tuân thủ theo các quy định của Luật Đất đai.
Trước đây, đã có nhiều quan điểm khác nhau về việc cấp giấy chứng nhận cho condotel nên cấp như thế nào, theo loại hình nào? Tại văn bản 703, Bộ TN&MT xác định nếu đủ điều kiện chuyển nhượng theo Luật Kinh doanh bất động sản thì được cấp giấy chứng nhận sở hữu công trình không phải là nhà ở theo Điều 32 của Nghị định 43/2017/NĐ-CP và Khoản 22 Điều 2 của Nghị định 01/2017/NĐ-CP.
Nội dung này có thể dẫn đến hai cách hiểu khác nhau. Cụ thể là nếu áp dụng theo hướng dẫn trên, cũng như tổng thể các quy định của pháp luật, thì việc cấp giấy chứng nhận công trình là cấp cho cả dự án, và chủ đầu tư chính là người sở hữu công trình đó. Điều này dẫn đến nhiều rủi ro khi người mua chỉ “sở hữu” bản hợp đồng “viết tay”.
Tuy nhiên, giả sử trường hợp cấp giấy chứng nhận cho từng căn hộ thì sẽ làm thay đổi bản chất của dự án du lịch. Theo đó, chủ sử dụng đất là chủ đầu tư, chủ sở hữu công trình là từng người mua. Điều này hoàn toàn mâu thuẫn với giấy phép đầu tư, quyền sở hữu tài sản của doanh nghiệp.
Do đó, các cơ quan có thẩm quyền (các Sở TN&MT ở địa phương) cần nghiên cứu để tránh hiểu nhầm mà dẫn tới thiếu sót. Còn người dân và các nhà đầu tư cần tỉnh táo để tránh mất tiền. Đặc biệt là các chủ đầu tư condotel đừng "tưởng bở" và nhầm lẫn cho rằng Nhà nước đã đồng ý cấp "sổ đỏ" cho condotel mà quyết định tiếp tục đầu tư vào loại hình bất động sản này trong giai đoạn hiện tại.
Việc cấp giấy chứng nhận sở hữu cho từng căn hộ sẽ dẫn đến nhiều bất cập sau này cho người mua. Bởi quyền sở hữu là trọn vẹn và chỉ chấm dứt khi có một trong các căn cứ theo quy định tại điều 237 BLDS (chuyển quyền sở hữu cho người khác; từ bỏ quyền sở hữu của mình; tài sản bị tiêu dùng hoặc tiêu hủy; tài sản bị xử lý để thực hiện nghĩa vụ của chủ sở hữu; tài sản bị trưng mua, tịch thu; tài sản đã được xác lập quyền sở hữu cho người khác theo quy định của BLDS….). Trong trường hợp này, chủ sở hữu căn hộ condotel không đồng thời là chủ sử dụng đất nên vấn đề đặt ra nếu hết thời hạn sử dụng đất (50 hoặc 70 năm) thì quyền sở hữu công trình của người mua sẽ giải quyết ra sao? Liệu có bị chấm dứt theo thời hạn sử dụng đất không? Nếu chấm dứt theo thời hạn sử dụng đất thì mâu thuẫn với quy định nêu tại điều 237BLDS.
Mặt khác, khi hết thời hạn sử dụng đất, nếu chủ đầu tư không được tiếp tục giao đất thì dự án bị chấm dứt, người mua phải sử dụng công trình như thế nào? Tự kinh doanh dịch vụ lưu trú hay chuyển sang mục đích khác? Cơ chế pháp luật giải quyết vấn đề này là chưa có.
Tóm lại, việc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu cho các căn hộ Condotel sẽ gây ra nhiều bất cập, tranh cãi và hệ quả pháp lý. Về tổng thể quy hoạch, condotel mang bản chất của loại hình kinh doanh dịch vụ du lịch, do đó cần xây dựng các quy định pháp luật đặc thù về loại hình này nhằm đảm bảo quyền lợi ích hợp pháp cho người mua cũng như việc thực thi triển khai dự án của chủ đầu tư.
