Chia sẻ doanh thu là cần thiết

Kinh doanh ảm đạm, nhiều gian hàng bỏ trống, đóng cửa là tình trạng khá phổ biến tại các TTTM hiện nay. Theo báo cáo mới nhất của các công ty quản lý và tư vấn bất động sản, từ cuối năm 2012 đến nay, rất nhiều TTTM thông báo đóng cửa hoặc tái cấu trúc, nâng cấp sửa chữa mới. Đáng chú ý nhất là Grand Plaza (phố Trần Duy Hưng), TTTM được mệnh danh là "Thiên đường mua sắm đệ nhất Hà thành" này đã phải bỏ cuộc sau 3 năm hoạt động. Tiếp đó, Pico Mall (Tây Sơn, Đống Đa) sau khi tái cấu trúc, đổi tên thành Mipec Mall lại tiếp tục tái cấu trúc lần 2 để cho nhà bán lẻ Lotte Mart Hàn Quốc thuê diện tích 4 sàn thương mại (20.000m2). Tình trạng giảm sút công suất thuê, kinh doanh khó khăn cũng diễn ra cả với những TTTM đã ổn định về lượng khách và có tiếng như Parkson Keangnam Land Mark Tower (Phạm Hùng, Từ Liêm). Thậm chí, nhiều dự án TTTM còn "chết yểu" từ trong trứng nước. Điển hình, Ciputra Hanoi Mall nằm trong khuôn viên Ciputra Hanoi (Tây Hồ) diện tích thiết kế lớn nhất Hà Nội với 130.000m2, sau khi hoàn thành phần hầm móng đã bị bỏ hoang từ cuối năm 2010.

Với các TTTM được đánh giá là bình dân chuyển đổi từ chợ dân sinh, tình hình cũng không mấy lạc quan, như TTTM Cửa Nam, Ô Chợ Dừa đều trong tình trạng kinh doanh ảm đạm, nhiều gian hàng còn bỏ trống. TTTM chợ Mơ phải lùi lại ngày khai trương. Gần đây nhất, Hàng Da Galleria, TTTM được đánh giá nhiều tiềm năng, vị trí đẹp, 3 mặt tiền cũng đã chính thức đóng cửa sau hơn 2 năm ra mắt thị trường với lý do tái cấu trúc nhưng thực chất do ế ẩm trong kinh doanh.

Giải pháp lấp đầy diện tích cho thuê

Sắp tới, tại Hà Nội sẽ có thêm hàng loạt các TTTM được hoàn thiện và gia nhập thị trường gồm: Parkson Landmark Shopping center (Từ Liêm), Ocean Mall Làng Thăng Long, Ocean Mall Trung Hòa - Nhân Chính (Cầu Giấy), Hồ Gươm Plaza, Vincom Mega Mall Royal City (Thanh Xuân), Vincom Mega Mall Times City (Hai Bà Trưng)…

Việt Nam nói chung và Hà Nội nói riêng được các chuyên gia đánh giá rất có tiềm năng để phát triển các hệ thống TTTM do dân số đông và nhu cầu mua sắm, giải trí lớn. Tuy nhiên, hiện sức cầu còn yếu do ảnh hưởng từ các yếu tố kinh tế vĩ mô và thu nhập bình quân đầu người chưa cao. Bên cạnh đó, yếu tố quản lý, bố trí sản phẩm phù hợp với nhu cầu và khả năng chi trả của người dân tại các TTTM còn yếu, thiếu chuyên nghiệp, dẫn đến hoạt động kinh doanh thất bại.

Theo phân tích của Giám đốc điều hành CBRE Việt Nam Richard Leech: "Các TTTM cho thuê mặt bằng nhỏ lẻ, thiếu đồng bộ, khó quản lý, đặc biệt là không tìm được loại hình kinh doanh chủ lực để hút khách. Bên cạnh đó, giá thuê mặt bằng đôi khi cao hơn cả giá trị hàng hóa bán tại gian thuê, khiến nhiều thương gia không đủ lực để duy trì, tồn tại dẫn đến phải đóng cửa". Chuyên gia này cũng nhấn mạnh: "Để khắc phục tình trạng này, các TTTM phải tái cơ cấu lại mặt hàng phù hợp, tạo nhiều ưu đãi về giá thuê để thu hút khách thuê lẫn khách mua. Nhất là các mô hình đi lên từ chợ dân sinh cần chú trọng tái hiện lại môi trường kinh doanh cho các tiểu thương cũ nhằm thúc đẩy thói quen mua sắm của người dân".

Theo bà Đỗ Thu Hằng - Trưởng phòng Nghiên cứu của Savills Việt Nam, trước sức cầu của thị trường yếu, hoạt động kinh doanh của các TTTM sẽ cạnh tranh hơn rất nhiều. Do đó, đơn vị thiếu chuyên nghiệp sẽ rất dễ bị loại khỏi thị trường. Bà Hằng nhấn mạnh: "Trong điều kiện kinh tế khó khăn như hiện nay, chia sẻ doanh thu với khách thuê là hướng đi cần thiết để TTTM tồn tại và phát triển. Cụ thể, nếu chủ và khách cùng chia sẻ doanh thu, thì khi kinh doanh tốt, ngoài giá thuê cơ sở, chủ đầu tư sẽ có thêm khoản phí gia tăng. Đồng thời với phương pháp này, trách nhiệm đôi bên cũng tăng trong quá trình quản lý, tổ chức chiến lược kinh doanh đẩy mạnh doanh thu. Còn nếu không có sự chia sẻ, giá thuê luôn được ấn định ngay cả lúc sức cầu yếu, khách thuê kinh doanh thất bại, thì vô hình trung việc duy trì "sự sống" cho cả một TTTM sẽ rất khó".