Cơ hội lớn cho thị trường địa ốc

Lợi thế quỹ đất “khủng”

Khoảng một thập kỷ trước, khó có thể hình dung diện mạo đất vùng ven khu Tây lại có sự thay đổi nhanh chóng như hiện nay. Thời điểm trung tâm Thủ đô trở nên chật chội, quyết định mở rộng địa giới hành chính như kim chỉ nam cho nhiều DN BĐS “chiếm lĩnh” vùng ngoại thành. Nếu trước đây, nhiều nhà đầu tư vất vả tìm đất thì nay, TP đã định hướng thông tin về quỹ đất “sạch” trong các khu quy hoạch đồng bộ. Từ một cửa ngõ Thủ đô còn hạn chế về kết nối, nghèo nàn về cảnh quan, hàng loạt trục đường chính, khu đô thị cao tầng được đầu tư và cải tạo, mở rộng. Địa ốc khu Tây nhanh chóng trở thành một “trung tâm mới” của Hà Nội.

Ông Phạm Thanh Hưng - Phó Chủ tịch HĐQT Cen Group đánh giá thị trường BĐS phát triển hơn khi Hà Nội mở rộng. Thứ nhất, tạo ra quỹ đất mới dồi dào khi đất trong khu vực Hà Nội cũ gần như đã cạn. Vấn đề đô thị lõi được mở rộng sang Hà Đông, Thanh Trì, Thường Tín làm nguồn cung BĐS tăng đáng kể. Cùng với đó, kéo giãn dân số cho Hà Nội, tạo ra vùng vành đai như khu vực An Khánh, Hoài Đức, thậm chí lên cả Xuân Mai. Những huyện giáp ranh như Quốc Oai, Hoài Đức cũng giãn dân giảm tải áp lực nội đô lớn cho Hà Nội.

Khu vực phía Tây TP, nơi hạ tầng đang được cải thiện sẽ là tâm điểm của các dự án quy mô lớn trong những năm tới. Bằng chứng là có khoảng 50 dự án từ cao cấp, trung cấp lẫn bình dân đang được triển khai tại khu vực này. Dù vậy, nhà có giá trên dưới một tỷ đồng đến ngưỡng 1,5 tỷ đồng mỗi căn sẽ đầy tiềm năng phát triển. Phó Chủ tịch Câu lạc bộ BĐS Hà Nội Nguyễn Thế Điệp

Chuyên gia này phân tích, sự dịch chuyển sang khu phía Tây còn tạo động lực xuất hiện nhiều siêu đô thị thông minh mới. Điều đặc biệt, Hà Nội có thêm Vành đai 4, nằm gọn ở Hà Tây cũ. Phần diện tích nối từ Vành đai 3 đến Vành đai 4, kích hoạt quỹ BĐS khổng lồ để hình thành các đô thị khép kín tiện ích, phát triển đồng bộ về hạ tầng, quy mô. “Thế nhưng, đối với các đại đô thị, vấn đề lớn nhất là chủ đầu tư dự án có tiềm lực vốn lớn. Nếu chỉ làm nửa chừng, thiếu kết nối hạ tầng, nguy cơ các dự án bị bỏ hoang tiềm tàng. Bởi những đại đô thị ở các đô thị vệ tinh phát triển từ số 0, nên phải có hình hài cụ thể mới mong dân chuyển về sinh sống” – ông Hưng cho hay.

Thực tế, giá nhà đất tại phía Tây bắt đầu có dấu hiệu tăng từ cuối năm 2017. Anh Nguyễn Minh Hậu - Văn phòng nhà đất Hoài Đức cho biết, giao thông khu Tây hiện khá thuận tiện, nên từ cách đây 2 tháng, giá đất đã tăng 20%, trong khi lượng giao dịch không hề giảm và chưa có dấu hiệu dừng lại. Nếu cùng một diện tích căn hộ, tiện ích như nhau, chắc chắn khách hàng sẽ chọn khu Tây bởi mức giá có lợi cho người mua. Trường hợp muốn lướt sóng, BĐS khu Nam là miền đất hứa, nhưng mua để ở, khu Tây chiếm thế thượng phong.

Số liệu thống kê từ các công ty tư vấn BĐS cũng ghi nhận, chỉ riêng khu vực Tây và Tây Nam chiếm gần 50% số lượng căn hộ mở bán. Sức tiêu thụ nhà bình dân tại đây đạt ngưỡng 60%. Giá biệt thự, nhà liền kề cũng tăng khoảng 7% so với năm ngoái.

Cuộc đua dự án tầm trung

Việc thay đổi nhanh chóng của khu Tây tạo nên sự soán ngôi ngoạn mục, không chỉ các nhà phát triển dự án nhỏ lẻ, nhà đầu tư thứ cấp mà ngay cả các ông lớn địa ốc cũng vào cuộc. Phó Chủ tịch Câu lạc bộ BĐS Hà Nội Nguyễn Thế Điệp đánh giá, dù trục Nam đang hưng thịnh với thị trường nhà ở cao cấp sôi động, nhưng khu vực phía Tây mới là thiên đường của quỹ đất rẻ.

Theo ông Điệp, xét thế chân vạc, sau khi Hà Nội mở rộng, đất khu phía Tây rẻ hơn và cũng dồi dào hơn các trục đô thị truyền thống. Giá đất quyết định giá nhà, do đó, tất yếu các DN đổ về hướng Tây để săn quỹ đất. Dân số ở trục đô thị chếch về hướng Tây đa phần thuộc thành phần nhập cư, nên khu vực này sớm muộn cũng hình thành thị phần nhà ở bình dân hoặc trung bình khá lớn trong tương lai.

Từ nửa cuối năm 2015, Công ty địa ốc Hải Phát đã săn lùng hàng chục hecta đất quanh trục phía Tây Hà Nội và tỉnh giáp ranh để chuẩn bị các dự án mới. Theo đơn vị này, với quỹ đất hiện có, DN chính thức tung ra thị trường khu nhà phố thương mại 24 giờ Vạn Phúc (giao động từ 170 triệu đồng/m2). DN này cũng đã chi 700 tỷ để thâu tóm quỹ đất 4,7ha đất thành phẩm (35% quỹ đất của dự án); thâu tóm một phần dự án Khu đô thị Phú Lương (Hà Đông).

Ảnh: Công Hùng

Đình đám nhất phải kể đến chiến lược của Tập đoàn Vingroup. Dù đang sở hữu nhiều mảnh đất đắc địa, đại gia này gây bất ngờ khi mạnh tay dịch chuyển về đường Vành đai 4 với dự án biệt thự Vinhomes Thăng Long. Cú hích này tạo đà cho nhiều khu đô thị cũ như Thiên đường Bảo Sơn, Geleximco, Nam An Khánh… bỗng chốc nhộn nhịp khoảng ba năm trở lại đây. Cùng với đó, dự án Thăng Long Victory đi vào hoạt động, dự án Gemek Tower và The Golden An Khánh, khu đô thị Ngôi nhà mới hay Sunny Garden City cũng đón nhiều cư dân chuyển về sinh sống, tạo sự sôi động cho bức tranh BĐS phía Tây.

Nhiều nhà đầu tư trong và ngoài nước cũng đang săn quỹ đất lớn tại trục đô thị phía Tây. Tuy nhiên, ý thức được nguồn lực lớn này, DN khá thận trọng bắt tay với các đối tác hoặc khối ngoại. Xu hướng nghiêng về phía Tây không dừng lại ở những cơn sóng ngầm của một vài DN mà đã trở thành cuộc đua rầm rộ.

Tích cực nhưng không đột biến

Theo giới chuyên gia xây dựng, mở rộng địa giới hành chính là việc cho hàng trăm năm. Thời gian vài ba năm hay chục năm mới đo được giá trị của quyết định ấy ở mức độ nhất định. Bất động sản không ngoại lệ.

Ông Đặng Tuấn Mạnh - Nguyên Giám đốc Sàn giao dịch BĐS Thịnh Vượng dự liệu, việc mở rộng địa giới hành chính của Hà Nội không chỉ toàn màu hồng mà còn cả những thách thức. Mặt tích cực đem lại nguồn cung quỹ đất "sạch" dồi dào cho chủ đầu tư. Mặt còn lại tiềm ẩn nhiều rủi ro nếu… “nhà cứ xây, khu đô thị vẫn mọc” mà lãng quên hạ tầng. Đây là những khó khăn mang tính phổ biến khi quy mô, số lượng dự án đặt ra cùng một thời gian, khu vực trở nên quá tải.

Vị chuyên gia này phân tích, ở những dự án nằm ở trục đường chính, giao thông thuận lợi như dự án nhà biệt thự, liền kề ở khu vực Xuân Phương (Nam Từ Liêm), giá nhà liền kề tăng đột biến, khoảng 65 triệu đồng/m2. Tỷ suất lợi nhuận đạt tới 25 - 50%, hoặc tương tự dự án thuộc quận Thanh Trì, tỷ suất lợi nhuận dao động từ 10 - 15%. Tuy nhiên, đây là những dự án may mắn vì nằm ở vị trí thuận lợi, đúng thời điểm các con đường đang xây dựng được hoàn thành, nhu cầu mua của dân lớn. Trong khi, không ít dự án nhà biệt thự, liền kề không hút người mua, thành đô thị “ma”. Tính thanh khoản rất chậm, tỷ suất lợi nhuận hầu như không có. thời gian thanh khoản kéo dài.

Giới chuyên gia quy hoạch khuyến nghị, cần tìm cách đánh giá đúng tiềm lực của quá trình mở rộng Hà Nội. Chủ đầu tư phải thật sự “đủ mạnh”, trường hợp không bán được hàng cũng phải đạt ngưỡng hạ tầng nhất định bằng nguồn vốn tự có. Nếu theo luật, vốn 20% để phát triển các đại đô thị, e rằng không đủ. Từ đây, lại phải phụ thuộc vào nguồn thu khách hàng. Như vậy, rất dễ “chết yểu” do dự án chưa hình thành, người mua nhà lẫn nhà đầu tư rất khó tưởng tượng về tiềm năng lâu dài. Thực tế, hiện nay nhiều chủ đầu tư hay đón chờ đầu tư hạ tầng từ Nhà nước. Điều này cực kỳ rủi ro.

“Điển hình như Sân bay Long Thành đáng lý năm 2018 phải cất cánh, nhưng hiện tại vẫn “chưa đâu vào đâu”. Bao nhiêu BĐS ở Long Thành vì thế chôn chân theo. Các khu đô thị trục khu vực phía Tây nếu lặp lại điệp khúc chờ Nhà nước sẽ khó trụ nổi. Trước đây, đường Láng – Hòa Lạc giờ là Đại lộ Thăng Long do Vinaconex làm dự án BT. Thời điểm đó nếu vận hành, khai thác cũng như quản lý tốt, đã có Khu đô thị Nam An Khánh, Bắc An Khánh rất đẹp. Tiếc là làm “chưa tới nơi tới chốn”, các dự án đầu tư BĐS theo đó cũng không thu hút được số đông khách hàng. Do đó, nếu quyết định đầu tư, DN phải hoạch định những hạ tầng có thể chủ động làm ngay hoặc xin cơ chế (50 - 50): Nhà nước và DN cùng phối hợp đầu tư” – ông Phạm Thanh Hưng nhấn mạnh.