Cổ phiếu “đua nhau” giảm giá…
Trên thị trường chứng khoán (TTCK), hầu hết các cổ phiếu BĐS đều giảm giá, chỉ có 2 mã cổ phiếu tăng giá trong tổng số 65 mã cổ phiếu BĐS có trên “bảng điện tử”. Trong 20 phiên giao dịch gần nhất, cổ phiếu NLG (công ty Cổ phần Đầu tư Nam Long) đã có tới 12 phiên giao dịch giảm và 2 phiên đứng giá. Tương tự, cổ phiếu DXG (công ty Cổ phần Tập đoàn Đất Xanh) cũng có 14 phiên giảm giá. Có khi DXG giảm giá 5 phiên liên tiếp, sau đó tăng giá 1 phiên, rồi lại giảm thêm 4 phiên liên tiếp nữa.
Cổ phiếu REE (công ty điện lạnh REE) một thời “dẫn dắt” thị trường bằng “màu xanh”, nay phần lớn chuyển sang “màu đỏ”. Cổ phiếu REE đã có 14 phiên giao dịch giảm giá, trong 20 phiên giao dịch gần nhất. Đến cổ phiếu “ông lớn” như VIC (tập đoàn VinGoup) cũng “lao dốc” 13 phiên giao dịch giảm giá và đứng giá. Cổ phiếu VRE (công ty Cổ phần Vincom Retail) thì có 13 phiên giảm giá giảm giá ở 20 phiên giao dịch mới nhất…
TTCK vốn mẫn cảm với thông tin về kết quả hoạt động kinh doanh của DN, nhất là thông tin tiêu cực.
Số liệu thống kê của 65 DN BĐS niêm yết trên TTCK cả nước cho thấy, tổng giá trị hàng tồn kho đang ở mức cao, với trên 201.000 tỷ đồng. Cơ cấu hàng tồn kho được chia thành nhiều loại như: Tồn kho trong quá trình phân phối, lưu thông; Tồn kho do DN chủ động tiến độ đưa hàng ra thị trường; Tồn kho do chưa tiêu thụ được.
Có thể nói, trong hoạt động kinh doanh của DN, tình trạng tồn kho là bình thường. Nhưng tồn kho quá nhiều sẽ gây hại cho DN. Hàng tồn kho đã đưa ra thị trường, bị ế, sẽ làm ảnh hưởng xấu đến tính thanh khoản, dẫn đến nguy cơ nợ xấu của tín dụng BĐS. Điều này sẽ tác động mạnh đến tâm lý nhà đầu tư.
Thực tế, thị trường BĐS có dấu hiệu sụt giảm cả về nguồn cung dự án, giảm nguồn cung nhà ở. Lượng giao dịch cũng giảm do lệch pha cung - cầu sản phẩm nhà ở.
… Vì dự báo tăng trưởng ngành kém
Theo Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh (HoREA), năm 2018, tại TP Hồ Chí Minh, phân khúc nhà ở cao cấp chiếm 30% và có thể cao hơn; Phân khúc trung cấp chiếm 45,3%; Phân khúc bình dân chỉ chiếm 24,7%.
Theo thống kê, nguồn thu ngân sách từ đất, từ tiền sử dụng đất dự án BĐS trên địa bàn TP Hồ Chí Minh bị sụt giảm khá lớn trong năm 2018. Tổng thu ngân sách nội địa TP Hồ Chí Minh năm 2018 là 268.780 tỷ đồng đạt 100,03%, thu vượt hơn 7.000 tỷ đồng so với chỉ tiêu được giao. Trong đó, ước thu ngân sách từ đất khoảng 22.600 tỷ đồng, chiếm tỷ trọng 9,32% tổng thu ngân sách. Trong đó, số thu tiền sử dụng đất dự án là 13.868 tỷ đồng, chỉ còn chiếm 61,3% tổng nguồn thu về đất.
Lẽ ra, số tiền thu ngân sách từ BĐS sẽ cao hơn nhiều, nếu không có hàng loạt các thương vụ đất công sản “mờ ám” không qua đấu giá, gây thất thu ngân sách hàng nghìn tỷ đồng, vừa bị cơ quan chức năng “tuýt còi” yêu cầu hủy giao dịch. Đây có thể xem như một kiểu giao dịch “nội gián” và qua đó đã lột tả được “chân dung” của các nhóm lợi ích.
Khi đó, địa tô chênh lệch sẽ lên đến cả nghìn tỷ đồng. Chuyện đúng sai sẽ được cơ quan chức năng làm sáng tỏ sau và xử lý trách nhiệm. Nhưng trước mắt, từ những vụ “làm xiếc” với đất công sản sẽ làm cho nhà đầu tư thêm phần bất an và cạn dần niềm tin vào các loại cổ phiếu BĐS…
Điển hình nhất là thương vụ “mờ ám” bán hơn 9.000m2 đất công sản cho công ty Cổ phần Tập đoàn Đất Xanh (MCK - DXG) hay như vụ chuyển nhượng 32,4 ha đất công sản ở Phước Kiển cho công ty cổ phần Quốc Cường Gia Lai (MCK - QCG)… Dù hai thương vụ mua bán “chui” đất công sản này đã bị phát hiện, ngăn chặn. Tuy nhiên, không vì thế mà dự luận bớt đi phần phẫn nộ. Bởi, “nhóm lợi ích” kiếm được khoản tiền chênh lệch địa tô lớn bao nhiêu thì Nhà nước thất thu ngân sách lớn bấy nhiêu.
Với vai trò kiến tạo, Nhà nước đã đổ hàng nghìn tỷ đồng để đầu tư và phát triển hạ tầng. Nghịch lý ở chỗ nguồn thu chênh lệch địa tô từ việc quy hoạch, chuyển đổi mục đích sử dụng đất không được bổ sung vào ngân sách (bù đắp chi phí đầu tư hạ tầng), mà chảy thẳng vào túi của “nhóm lợi ích”? Thế mới có chuyện DN “làm xiếc” với đất công sản, hòng tạo ra các dự án BĐS có quỹ đất với giá mua vào rẻ mạt nhưng lại bán ra với giá trên trời…
Có ba nhân tố cơ bản để tạo ra và duy trì sức cạnh tranh cho ngành BĐS là quỹ đất, nguồn tài chính và các quy định. Nhưng tình trạng lệch pha cung - cầu như hiện nay mới là “bài toán” nan giải nhất, khiến nhiều DN BĐS tắc dòng tiền. Đây là chỉ dấu rõ nét về sự bất ổn của ngành BĐS, kéo theo đà suy giảm của cổ phiếu BĐS năm 2019 trên TTCK.
