Cam kết lợi nhuận “khủng”
Thời gian gần đây, ngành du lịch Việt Nam đã đạt tốc độ phát triển mạnh, số liệu thống kê từ Tổng Cục Du lịch, tính đến hết quý III/2019 tổng lượng khách du lịch quốc tế đến Việt Nam gần 12,9 triệu lượt, tăng 10,8% so với cùng kỳ năm 2018; cùng với nguồn khách quốc tế, hàng năm khách du lịch trong nước cũng đạt từ 80 – 85 triệu lượt.
Ông Lê Xuân Vinh – Hiệp hội khách sạn phố cổ Hà Nội cho biết, thống kê từ các lịch trình, tour tuyến thì có đến trên 90% khách quốc tế và 70% khách trong nước đều lựa chọn đến các tỉnh ven biển để đi du lịch, nghỉ dưỡng.
“Việt Nam có bãi biển dài, đẹp, có giá trị đặc biệt về du lịch, 28 tỉnh, TP ven biển với những nét đặc trưng khác nhau đã mang đến những tiềm năng lớn cho phát triển du lịch. Do lượng khách đến các khu vực này ngày càng đông, kéo theo hệ thống các resort, khu nghỉ dưỡng và các sản phẩm lưu trú, như: khách sạn, condotel, officetel, Airbnb… nở rộ làm “thay da đổi thịt” nền kinh tế của các tỉnh ven biển” – ông Vinh cho hay.
Một trong những sản phẩm lưu trú, mặc dù du nhập vào Việt Nam sau nhiều sản phẩm khác, nhưng hiện tại đang trở thành “tâm điểm” của thị trường về tốc độ phát triển cũng như những tranh cãi chưa có hồi kết về tính pháp lý và những rủi ro về cam kết lợi nhuận của các chủ đầu tư đối với khách hàng.
Theo đó, mức lợi nhuận dành cho căn hộ khách sạn cho thuê, mà đa phần các chủ đầu tư cam kết với khách hàng của mình lên tới 10%, thậm chí có dự án lên tới 12%/năm với hợp đồng kéo dài tư 5 – 10 năm.
Theo Giám đốc Savills Hotels, châu Á Thái Bình Dương Mauro Gasparotti, mức lợi nhuận này ở Việt Nam là quá cao, ngay ở những nước có du lịch phát triển mạnh trong khu vực, như: Thái Lan, Indonesia… mức cam kết lợi nhuận đối với condotel cũng chỉ ở ngưỡng khoảng 5%. "Một condotel muốn đạt tỷ suất lợi nhuận cao thì phải được vận hành như một khách sạn và khu nghỉ dưỡng" – ông Mauro Gasparotti cho hay.
Nhiều rủi ro
Sự việc xảy ra tại dự án Cocobay – Đà Nẵng, như một hệ quả tất yếu của việc đầu tư mạo hiểm, thiếu những thông tin cần thiết liên quan hành lang pháp lý quy định về quyền sở hữu và sử dụng sản phẩm condotel; đồng thời một phần do người dân đã bất chấp những lời cảnh báo trước đó, để đi theo với những cam kết về lợi nhuận cao “ngất ngưởng” của các chủ đầu tư.
Chuyên gia nghiên cứu thị trường (Hiệp hội BĐS Việt Nam) Đoàn Văn Viễn cho biết, việc cam kết lợi nhuận quá cao của các chủ đầu tư đã đánh đúng vào sự kỳ vọng về tỷ lệ lợi nhuận của khách hàng, mức lợi nhuận này cao gấp từ 3 – 4 lần lãi suất tiền gửi tại các ngân hàng. Cá biệt, có một số dự án chủ đầu tư còn cam kết mức lợi nhuận cao gấp 5 – 6 lần.
“Các chủ đầu tư condotel đã đánh đúng vào tâm lý khách hàng, với ham muốn thu được lợi nhuận cao khi đầu tư. Tỷ lệ lợi nhuận khi đầu tư có thể cao hơn lãi suất tiền gửi ngân hàng, nhưng chắc chắn sẽ nhỏ hơn rất nhiều so với mức quảng cáo” – ông Viễn nhận định.
Cũng theo ông Đoàn Văn Viễn, khi đã bắt tay cam kết với chủ đầu tư qua các hợp đồng kinh tế, vô hình chung khách hàng đã bị đặt vào thế “đâm lao phải theo lao”. Bởi trong quá trình vận hành, những chi phí có thể bị chủ đầu tư kê khai, phát sinh thêm nhằm mục đích giảm phần trăm (%) lợi nhuận của khách.
Ngoài câu chuyện về cam kết lợi nhuận “khủng”, các dự án condotel vẫn đang luẩn quẩn trong hành lang pháp lý chưa được rõ ràng, đó là quy định về quyền sở hữu và cấp Giấy chứng nhận sở hữu.
Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh cho biết, Bộ Xây dựng đang gấp rút hoàn thiện các quy định pháp lý đối với loại hình căn hộ khách sạn, nhưng đến thời điểm hiện tại vẫn chưa có quy định condotel là đất thương mại dịch vụ hay đất ở.
“Dù có việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đất thương mại dịch vụ có thời hạn là 50 năm, quy định cụ thể liên quan condotel vẫn thiếu vắng. Condotel chưa được quy định là đất thương mại dịch vụ hay đất ở. Một số doanh nghiệp đang khuyến nghị là nên cấp theo diện đất ở lâu dài” – Thứ trưởng Nguyễn Văn Sinh nói.
Một số chuyên gia cho biết, mặc dù sản phẩm condotel đang phát triển mạnh trên phạm vi toàn thế giới, nhưng thực tế đã có nhiều quốc gia, vùng lãnh thổ, như: Mỹ, Trung Quốc, Hồng Kông… cấm hình thức cam kết lợi nhuận, vì nhiều dự án không thu hút được khách thuê, nên không đảm bảo kinh phí vận hành và chi trả lợi nhuận. Vì vậy, những rủi ro khi kinh doanh condotel là rất nhiều.
"Những rủi ro liên quan đến vấn đề pháp lý và cam kết lợi nhuận kinh doanh của sản phẩm condotel, không nằm ngoài cảnh báo của các chuyển gia. Khi mức độ lợi nhuận càng cao thì rủi ro tiềm ẩn càng lớn, nhưng thực tế rất nhiều người dân vì ham lợi nhuận nên đã bỏ qua những lời cảnh báo này, rồi cuối cùng những người chịu thiệt nhiều nhất lại chính là những người tham gia mua sản phẩm." - Chuyên gia nghiên cứu thị trường (Hiệp hội BĐS Việt Nam) – Trần Quốc Dương "Vấn đề lớn nhất của sản phẩm condotel hiện nay đó là cách thức quản lý, không nên vì những lý do không rõ ràng về pháp lý hay một số chủ đầu tư không đủ năng lực vận hành để cấm loại hình này hoạt động và không thể cứ mô hình nào mới ra đời hoặc phát triển là cấm, như vậy sẽ đi ngược với quy luật của kinh tế thị trường." - GS. TSKH Đặng Hùng Võ |
