Lợi dụng lỗ hổng pháp luật
HoREA cho biết, trên thực tế, hành vi đặt cọc được giải thích trong Bộ Luật Dân sự nhằm mục đích đảm bảo giao kết trước thời điểm ký hợp đồng nhưng không có chế tài mạnh khi rủi ro xảy ra trong quá trình đặt cọc. Mặt khác, các quy định chuyên ngành là Luật Kinh doanh Bất động sản không có quy định về "đặt cọc" là điểm bất cập đáng lưu ý vì đây là lỗ hổng quá lớn.
Lợi dụng kẽ hở này của pháp luật, các đầu nậu bán đất nền hình thành trong tương lai trái pháp luật, sử dụng các phương thức như: thỏa thuận đặt cọc giữ chỗ; thỏa thuận góp vốn; thỏa thuận hợp tác đầu tư... với giá trị đặt cọc lớn, gây rủi ro cho khách hàng.
Theo đánh giá, hiện nay trong giao dịch bất động sản, ngoài hợp đồng mua bán có giá trị cao nhất, thì vẫn còn rất nhiều thoả thuận cần phải thực hiện, trong đó có thỏa thuận đặt cọc. Trong Bộ Luật dân sự, việc đặt cọc là sự thỏa thuận dân sự giữa người mua và người bán, không có quy định rõ ràng về mức đăt cọc.
Đối với nhiều dự án, thông thường các hợp đồng cọc đã được bên bán soạn sẵn từ trước, ít có sự đàm phán thỏa thuận đặt cọc. Trường hợp người mua ký hợp đồng cọc vội vàng trong thời gian ngắn, chưa kiểm tra pháp lý cặn kẽ, thiếu sự cân nhắc các điều khoản trong hợp đồng cọc này, nhiều khả năng có thể bị ép mất tiền cọc nếu bỏ giao dịch giữa chừng hoặc chôn vốn rất lâu.
Người mua chịu thiệt
Theo Chánh văn phòng Hội KTS Việt Nam KTS Phạm Thanh Tùng, nhiều chủ đầu tư đang lợi dụng lỗ hổng của Luật để thực hiện các dự án của mình và thu tiền của người dân khi tính pháp lý của dự án chưa thực sự rõ ràng. Ví dụ, trong Luật hiện nay cho phép chủ đầu tư sau khi có Quyết định phê duyệt quy hoạch tỷ lệ 1/500 là có thể phân lô, bán nền cho người dân.
Ngoài ra, khi được chấp thuận chủ trương dự án chỉ cần những bản vẽ thiết kế sơ bộ ban đầu là chủ đầu tư có thể dùng để đi thế chấp ngân hàng xoáy vốn triển khai. Đây phần lớn là những nhà đầu tư thực hiện dự án với số vống “không” (0 đồng).
Cũng theo KTS Phạm Thanh Tùng, việc chủ đầu tư có thể thực hiện chót lọt các “phi vụ” của mình là do chính người dân đã góp phần lớn công sức, vì đa phần người dân Việt Nam không có thói quen dùng Luật sư trong các hợp đồng kinh tế, trong khi các hợp đồng kinh tế do các doanh nghiệp soạn ra thì lại quá dài, rườm rà, nhiều điều, khoản.
“Người dân Việt Nam có thói quen mua bán theo kiểu “lướt sóng” và dựa vào hiệu ứng truyền thông. Khi có thông tin khu vực nào đó chuẩn bị làm đường hoặc huyện sắp lên quận thì “đổ xô” vào để mua đất, nhà với mục đích đầu cơ mà không tìm hiểu rõ ràng. Khi đã bỏ tiền ra để mua sản phẩm thì chính người dân lại phải chịu thiệt thòi khi có rủi ro xảy ra” - KTS Phạm Thanh Tùng nói.
