Đất ven đô Hà Nội: Thanh khoản kém, giá tăng đều

KTĐT - Chuyện giá đất vẫn tăng đều đặn mỗi ngày, trong khi tỷ lệ giao dịch thực tế rất thấp, có thể xem là một trong những nghịch lý của thị trường bất động sản Hà Nội.

Cũng không ít người lý giải, khi mà nhu cầu về chỗ ở của người Hà Nội, người ngoại tỉnh sinh sống, làm việc tại Thủ đô vẫn đang rất lớn thì chuyện giá đất tăng là điều khó tránh khỏi. Chỉ có điều, mức tăng bất hợp lý, vượt ra ngoài quy luật giá trị, đã phần nào cho thấy quan hệ cung - cầu trên thị trường nhiều khi đã bị bóp méo.

Chục người bán, một người mua

Một vài năm trở lại đây, khi mà đất rao bán trong khu vực nội thành ngày càng vơi đi và giá cả cũng tăng dần lên thì những khu vực ngoại thành là mục tiêu của đại đa số những người đang đi tìm chốn an cư tại Hà thành.

Điều đó cũng dễ hiểu bởi giá đất tại các huyện ngoại thành thường thấp hơn từ 2 -3 lần so với các quận trung tâm. Mới đầu năm nay thôi, giá đất trong các thôn, ngõ ở Từ Liêm, Thanh Trì, Gia Lâm... chỉ từ 20 - 30 triệu đồng/m2. Với mức giá đó, có không ít người đã kiếm cho mình được một chốn an cư, dù chỉ từ 30 - 50 m2, tùy vào điều kiện tài chính của mỗi gia đình.

Tuy nhiên, chỉ trong vòng vài ba tháng trở lại đây, với mức tăng giá khủng khiếp, có nơi lên tới 50% đã khiến cho giấc mơ tìm kiếm chốn an cư ở ngoại thành của không ít người phải khựng lại.

Khảo sát của VnEconomy cuối tuần qua cho thấy, giá đất tại một số khu vực Mễ Trì Thượng, An Khánh... được nhiều chủ đất ra giá từ 60 - 70 triệu đồng/m2, so với mức khoảng 30 - 40 triệu đồng/m2 hồi đầu năm.

Anh Nguyễn Tiến Định (Mễ Trì Thượng, Từ Liêm) cho hay, trong khu vực này hiện có rất nhiều nhà cần bán đất. Song khách hàng đa phần là đều đến xem, khảo giá rồi bỏ đi không quay lại.

Theo vị này, trong số hàng chục người đến đây hỏi mua đất trong khu này trong thời gian qua thì may ra chỉ có 1 - 2 người mua được. Lý do không phải là ít sự lựa chọn bởi đất hàng trăm m2 cũng có, 50 m2 hay thậm chí 30 m2 đều có hết, song do giá quá cao nên ai nấy đều từ chối..

Còn theo bà Hoàng Xuân Bốn, chủ một văn phòng nhà đất ngay sau Bảo tàng Hà Nội (đường Phạm Hùng), đất khu Mỹ Đình nói chung hay xa hơn là ra khu vực An Khánh, Di Trạch... đều tăng khoảng vài chục giá chỉ trong mấy tháng gần đây.

Hiện giá đất tại các khu vực giáp Đại lộ Thăng Long hay trên các ngõ thông ra với khu vực nhà Quốc hội được nhiều chủ đất ra giá từ 80 -100 triệu đồng/m2. Tuy nhiên, điều kỳ lạ là giá đất vẫn cứ tăng đều, song giao dịch thành công thì vẫn rất ít.

“So với khách hàng mua chung cư, những người mua đất lẻ xa trung tâm đa phần là những người hạn hẹp về tài chính. Thế nhưng, khi giá đất tại các khu vực này được hét với giá quá cao, đã khiến cho thanh khoản của phân khúc này trở nên trầm lắng hẳn”, một chuyên gia môi giới nhà đất chia sẻ.

Cũng theo khảo sát của VnEconomy, ngoài khu vực phía Tây, giá đất tại các khu vực ngoại thành khác như Đông Anh, Mê Linh, Gia Lâm... cũng đều âm thầm tăng, tuy mức tăng có thấp hơn khu vực Mỹ Đình.

Giá đất được rao bán tại các khu vực trên hiện phổ biến từ 15 - 20 triệu đồng/m2, giá đất “nhảy dù” vào khoảng 8 -10 triệu đồng/m2. Tuy nhiên, tỷ lệ giao dịch thành công trong vài ba tháng nay vẫn chỉ là đếm trên đầu ngón tay.

Giá tăng nữa hay sẽ giảm?

Theo quy luật, giá đất tại bất kỳ khu vực nào đều có xu hướng tăng qua mỗi năm. Tuy nhiên, với thị trường nhà đất Hà Nội, nhiều người cho rằng nó sẽ diễn biến có phần trái ngược với nhiều địa phương khác do giá đất tại một vài thời điểm, ở một số khu vực cục bộ nhiều khi đã bị thổi lên cao hơn nhiều so với giá trị thực. Câu chuyện đất Ba Vì rớt giá là một minh chứng thiết thực cho suy luận trên.

Nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường Đặng Hùng Võ nhìn nhận, giá đất tại Hà Nội tại nhiều khu vực sẽ còn có thể phải hạ nhiệt do thị trường ngày càng trở nên minh bạch và yếu tố tâm lý cũng dần được cải thiện trong giới đầu tư lẫn người dân.
 
“Giá ở khu vực nào bỗng nhiên tăng đột biến, giao dịch thưa thớt thì chắc chắn sẽ mở đường cho một cuộc thoái lui và khởi điểm cho giá giảm dần, quay trở lại mốc giá thật vốn có của nó. Tuy nhiên, khi mà cơ chế kiểm soát của chúng ta còn thiếu, kém minh bạch thì việc kéo giá đất xuống cũng là một điều không đơn giản”, ông Võ nói.

Còn theo ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội đồng Quản trị Công ty Bất động sản Hanhud, không chỉ đất thổ cư, diễn biến của nhiều phân khúc khác của thị trường nhà đất Hà Nội trong mấy tháng qua vẫn rất phức tạp. Khả năng thanh khoản trên thị trường hơi kém do tác động của Nghị định 71 đã khiến lực lượng đầu cơ vắng bóng khá nhiều.

Theo vị này, thông thường đối với người dân cứ có thông tin về quy hoạch, hay dự án đi nào đi kèm thì tất yếu sẽ đổ xô vào các khu vực đó, nên giá đất tăng cũng là chuyện dễ hiểu. Ngay như khu vực Tân Mỹ (khu vực giải tỏa) vẫn được rao bán 4-5 chục triều đồng/m2 nó nằm sát sân vận động Mỹ Đình, Đại lộ Thăng Long...

“Tôi cảm thấy quá vô lý khi giá đất tại các khu vực ngoại thành hiện nay ngang ngửa với nhiều khu vực nội thành Hà Nội. Nguyên nhân là do các chiêu đẩy giá của một bộ phần đầu cơ, cò mồi. Nếu những yếu tố này được loại bỏ, giá đất ngoại thành sẽ trở về đúng giá trị của nó”, ông Đính nói.

Cũng theo ông Đính, chính vì giá bị đẩy lên quá cao nên phần lớn người dân đều đang chần chừ chưa quyết mua vội, do đó thanh khoản trên thị trường rất thấp là vì thế. Hiện họ vẫn chần chừ chưa quyết mua vì do giá cao.

Trong khi đó, khá nhiều chuyên gia có kinh nghiệm về “đất cát” lại dự đoán rằng, giá đất ngoại thành Hà Nội còn tiếp tục tăng, đặc biệt là những khu vực như Đông Anh, Mê Linh, các khu vực sát với một số cây cầu lớn của Hà Nội sắp được xây dựng là cầu Nhật Tân, Đông Trù, Tứ Liên...