Địa ốc đang theo đúng luật “nước chảy chỗ trũng”

KTĐT - Với nhiều điểm "mở", đặc biệt là cho phép các sản phẩm hình thành trong tương lai được giao dịch, giới chuyên môn kỳ vọng sự ra đời của Thông tư 16 sẽ khiến thị trường sôi động hơn. Song không phải dự án nào tại Hà Nội cũng có mẫu số chung như vậy.

Nơi sốt giá, chỗ đìu hiu

Được khách hàng quan tâm và giao dịch sôi nổi nhất hiện nay, theo nhiều sàn giao dịch bất động sản chính là các dự án: Văn Phú, An Hưng, Gleximco ở khu vực phía Tây.

Cung hàng hạn chế trong khi nhu cầu gia tăng đã khiến giá cả tại các dự án trên leo thang từ hơn 1 tuần trở lại đây.

Cụ thể đất nền mặt đường lớn dự án Văn Phú 1 tuần trước ở quãng 80-85 triệu đồng/m2 thì hiện tại đã lên 95 triệu đồng; liền kề mặt đường 13,5m ở dự án Gleximco từ mức giá 37-38 triệu đồng/m2 tuần trước, nay tiếp tục bị đẩy thêm 6-7 giá, lên 41-43 triệu đồng/m2.

Đất mặt đường 11,5m khu An Hưng cũng từ 62-63 triệu đồng, lên 70 triệu/m2 cũng trong khoảng thời gian này.

Lượng giao dịch tăng lên trông thấy ngay trước, trong và sau khi Thông tư 16 hướng dẫn Nghị định 71 có hiệu lực (ngày 15/10) được nhiều công ty tư vấn đầu tư, sàn giao dịch bất động sản cho là tín hiệu đáng mừng.

Giám đốc một sàn khu vực Trung Yên I, quận Cầu Giấy cho hay, ngay khi Nghị định 71 đi vào cuộc sống, thị trường có tâm lý xem xét, chờ đợi các quy định cụ thể từ thông tư hướng dẫn.
Nay Thông tư 16 ra đời đã cho phép công chứng uỷ quyền hợp đồng góp vốn mua nhà hình thành trong tương lai, một số chủ đầu tư linh động tạo điều kiện sang, chuyển tên vào hợp đồng góp vốn cho người mua tạo ra tính thanh khoản tốt, giá được đẩy lên.

Một nhân viên kinh doanh của Công ty TNHH Thiên Phú Thành trên đường Trần Duy Hưng cũng phản ánh, phần lớn sản phẩm mà đơn vị anh bán được cho khách hàng 1 tuần nay đều thuộc diện được đổi, chuyển tên trong hợp đồng góp vốn.

Anh này cho biết, khách hàng trước khi mua thường đặt vấn đề tính sở hữu, được vào tên trong hợp đồng để "chắc ăn". Ngược lại, những dự án mà chủ đầu tư không cho phép sang tên, tính pháp lý chưa cao, mức giá chưa hấp dẫn hoặc những dự án mới, thông tin và hình hài chưa rõ ràng, vị trí thiếu thu hút thì giao dịch vẫn rất trầm lắng.

Có thể thấy dự án ParkCity (Hà Đông) hiện theo giới kinh doanh, chủ đầu tư không sang tên cho khách hàng, hơn nữa, mức giá lại rất cao mà nguồn cung hạn chế; hay như dự án chung cư cao cấp Viglacera (Mễ Trì, Từ Liêm) vừa rồi mới bán sàn, chưa được phép tách lẻ nên thị trường gần như không có giao dịch.

Còn minh chứng rõ nhất về việc vị trí bất lợi, hình hài dự án chưa rõ ràng phải kể đến một số dự án dọc đường Láng - Hoà Lạc (nay là đại lộ Thăng Long).

Trái với kỳ vọng của giới đầu tư về giá đất tăng mạnh khi đại lộ này hoàn thành, lúc này mặc dù tuyến đường đã thông nhưng do không có đường ngang rẽ trực tiếp vào các khu đô thị, muốn đi người ta phải tìm lối rẽ sang đường gom để xuống hầm phía dưới đường cao tốc. Hầm rẽ này lại khá chật chội và bất tiện do cách xa nhau hàng km.

Hơn nữa về chủ quan nhiều dự án ở đây chậm triển khai, nhiều năm vẫn là bãi đất trống, chưa thi công đến phần móng như: Splendora (Bắc An Khánh), khu đô thị Nam An Khánh, dự án Mekong Plaza hay Diamond Tower... nên giao dịch và giá cả vẫn gần như bất động.

Vẫn băn khoăn

Khi chưa có thông tư hướng dẫn, Nghị định 71 quy định không cho người dân hợp đồng uỷ quyền liên quan đến bất động sản mà chưa có giấy chứng nhận sở hữu. Thực tế, muốn giao dịch, người dân phải chấp nhận nhiều rủi ro thông qua uỷ quyền có công chứng.

Sau Thông tư 16 với quy định cho phép công chứng uỷ quyền hợp đồng góp vốn mua nhà hình thành trong tương lai, các văn phòng công chứng cho rằng, đó sẽ giúp người có nhu cầu mua nhà thực sự nhưng chưa có giấy chứng nhận quyền sở hữu, sau này sẽ chủ đầu tư chấp nhận cấp giấy chứng nhận.

Người mua sẽ trực tiếp được đứng tên trong hợp đồng mua bán. Đây là bước tiến tạo điều kiện cho thị trường bất động sản sôi nổi hơn. Tuy nhiên, lãnh đạo một số sàn bất động sản khác vẫn tỏ ra hồ nghi về tính pháp lý của vấn đề này đến lượng giao dịch của các dự án nói chung.

Bà Nguyễn Thị Hương - Phó giám đốc sàn VNPTLand, cho rằng, quy định: khống chế lượng góp vốn từ khách hàng tại mỗi dự án không vượt quá 20% số lượng sản phẩm thực tế; 80% còn lại phải giao dịch qua sàn nên khi chuyển đổi sang hợp đồng mua bán thì giá cả không thể được như cam kết giữa chủ đầu tư và khách hàng trong hợp đồng góp vốn.

"Trước đây có thể chủ đầu tư cam kết bán giá ưu đãi cho khách hàng nhưng khi thực hiện giao dịch qua sàn thì đó là giá thị trường ở một thời điểm, không thể cam kết giá bán như lúc ban đầu. Điều này dẫn đến tâm lý thận trọng, cân nhắc, không muốn đầu tư vào dạng góp vốn của khách hàng".

Mặt khác, theo bà Hương, hợp đồng góp vốn hiện nay phải chờ đến khi trở thành hợp đồng mua bán thì khách hàng mới được giao dịch, chuyển đổi đồng tiền. Quyền định đoạt không cao nên hợp đồng mua bán ở dạng này vẫn tiềm ẩn nhiều rủi ro, tính pháp lý vẫn còn phải xem xét.

Đại diện Công ty Idoland, anh Nguyễn Như Hoàng, lấy ví dụ, nhà đầu tư thứ cấp bỏ tiền vào góp vốn cho một dự án còn khoảng nửa năm mới mở bán. Như vậy theo quy định, khi chủ đầu tư bán hàng ra thị trường thì nhà đầu tư thứ cấp mới được phép bán ra theo mức giá mà chủ đầu tư quy định.

Trước đó để khuyến khích họ tham gia góp vốn, chủ đầu tư cam kết sẽ đảm bảo mức lãi suất tương đương với lãi tiền gửi ngân hàng, đồng thời tính cả mức trượt giá. Nhưng kỳ vọng lợi nhuận và tâm lý nhà đầu tư thứ cấp khi bỏ tiền ra góp vốn trong 6 tháng lại không chỉ dừng ở đó.

Chưa kể, nếu dự án bị chậm tiến độ, vướng mắc về pháp lý bắt buộc phải mất nhiều thời gian hơn mới làm xong móng, mức lãi suất và lợi nhuận thu được sẽ không hấp dẫn.

Do đó, lý giải cho hiện tượng một số dự án tiếp tục sốt giá, tăng giao dịch, số khác rơi vào cảnh đìu hiu trầm lắng sau Thông tư 16, "không gì khác chính là thể hiện sự tính toán, cân nhắc rất kỹ các cơ hội đầu tư, sinh lời của giới đầu tư trên từng dự án cụ thể, đúng như quy luật tự nhiên "nước chảy chỗ trũng".