Dư nguồn cung
Báo cáo kết quả khảo sát mới nhất của Công ty Tư vấn và quản lý bất động sản CBRE Việt Nam cho thấy, trong 3 tháng vừa qua, tổng nguồn cung căn hộ mới trên toàn thị trường khoảng 7.500 căn (tương đương gần 1/2 nguồn cung mới trong cả năm 2010). Đặc biệt, giá bán sản phẩm đã giá nhẹ (dưới 5%) trên cả 4 phân khúc hạng sang, cao cấp, trung cấp và bình dân. "Theo kết quả khảo sát, 70% số lượng dự án giảm giá, 20% giữ giá và 10% còn lại không có hoặc rất ít giao dịch. Mức độ giảm giá thứ cấp phổ biến trong khoảng 10 - 15% so với trước" - ông Richard Leec, Giám đốc điều hành CBRE nói.
Còn theo dự báo của Công ty Colliers International, trong 3 năm tới, nguồn cung căn hộ chung cư mới của Hà Nội có thể tăng thêm khoảng 70.000 căn, và có thể tăng cao hơn. Ông Vũ Xuân Thiện, Cục phó Cục Quản lý nhà và thị trường BĐS (Bộ Xây dựng) cho hay: Nguồn cung cũ căn hộ chung cư cao cấp còn lớn trong khi nguồn cung mới tiếp tục chào hàng sẽ dẫn tới tình trạng bão hòa phân khúc căn hộ cao cấp.
Cùng với đó, chủ trương thắt chặt tín dụng tiếp tục duy trì, chủ đầu tư nhiều dự án vẫn rơi vào tình cảnh "đói vốn", nên khả năng bất động sản sẽ phải hạ giá bán. Giá giảm đến mức nào? Nhận định về xu hướng của phân khúc căn hộ bán trong thời gian tới, bà Trần Thị Tô Thanh, quản lý cấp cao của CBRE Việt Nam cho rằng, giá chào bán trên thị trường thứ cấp sẽ tiếp tục giảm. CBRE dự đoán có 5.000 căn hộ được chào bán trong quí III/2011. Với tốc độ này, giá chào bán có xu hướng giảm dần.
Ở góc độ doanh nghiệp, khi trao đổi với báo giới về vấn đề giảm giá, ông Hoàng Kim Đại, Giám đốc Văn phòng Đại diện tại Hà Nội của Công ty Lâm Viên cho rằng, những dự án đang chào bán trên 60 triệu đồng/m2 sẽ giảm tiếp. Nhưng các dự án đang bán ở mức 40 triệu đồng/m2 sẽ khó giảm được nữa.
Ông Đại tính toán: Nếu nói đến căn hộ trung và cao cấp, giá thành xây dựng phải từ 10 - 14 triệu đồng/m2, chưa tính tiền đất, lãi ngân hàng, thuế và một số chi phí khác. Vì vậy, giá gốc một căn hộ hạng trung và cao cấp vào khoảng 17 - 20 triệu đồng/m2. Do vậy, theo ông, giá bán ra các căn hộ này 35 - 40 triệu đồng/m2 là hợp lý.
Nhiều nhà đầu tư cũng cho hay, để tính toán giá thành một căn hộ không chỉ là phần xây thô, mà còn phụ thuộc vào những yếu tố khác như vị trí đất, chi phí giải phóng mặt bằng, tiền sử dụng đất và cả… cách làm ăn của doanh nghiệp. Vì vậy, cũng khó có thể nói đâu là giá trị thật của một căn hộ, trong khi hàng loạt dự án ra đời đều khoác cho mình một cái tên mỹ miều. Nhưng rõ ràng là trong điều kiện hàng hóa bất động sản dồi dào, bên bán đang chờ bên mua như hiện nay, người mua sẽ càng có nhiều chọn lựa hơn để có thể sở hữu một căn nhà phù hợp với khả năng kinh tế. Nếu bất động sản tại Hà Nội có hạ thêm một nấc nữa, nhưng sẽ vẫn ở mức cao so với các tỉnh, thành khác, kể cả TP. HCM. Nguyên nhân là phần lớn các dự án bất động sản ở Hà Nội thường mất 3 - 4 năm mới hoàn thành thủ tục đầu tư và mất thêm chừng ấy thời gian để xây dựng xong. Vì thế, dù nguồn cung căn hộ có tăng lên, khả năng thị trường căn hộ Hà Nội sẽ giảm giá trên diện rộng như đã từng diễn ra ở TP. HCM là điều khó xảy ra.
| Qui hoạch chung sẽ sớm tạo điều kiện chắc chắn làm thị trường bất động sản khởi sắc trở lại. Nhưng muốn thực sự đi vào cuộc sống, đẩy mạnh thị trường bất động sản khởi sắc thì phải sớm công bố tất cả các dự án. Và đây là một bước dài. Ông Đào Ngọc Nghiêm Phó Chủ tịch Hội Quy hoạch và Phát triển đô thị Hà Nội. |
