KTĐT - Mặt bằng bán lẻ trong các trung tâm thương mại được xây dựng lại từ các chợ truyền thống đã trở thành kênh đầu tư mới trên thị thường bất động sản.
Ông Lê Minh Dũng, Giám đốc kinh doanh và đầu tư, Công ty CB Richard Ellis, trao đổi về Trung tâm Thương mại (TTTM) Chợ Hàng Da, một trong những dự án đầu tiên áp dụng phương thức này.
Được biết mô hình cho thuê dài hạn (49 năm) được áp dụng tại TTTM Chợ Hàng Da là một trong những mô hình kinh doanh mới xuất hiện tại Việt Nam. Ông có thể cho biết về những ưu, nhược điểm của loại hình kinh doanh mới này?
Mô hình cho thuê dài hạn (49 năm ++) áp dụng tại TTTM Chợ Hàng Da tuy mới nhưng không còn quá xa lạ với các nhà đầu tư tại Hà Nội, do mô hình này đã được áp dụng tại TTTM Charmvit Hanoi Grand Plaza trên đường Trần Duy Hưng. Mô hình này có ưu điểm cho phép chủ đầu tư của dự án có thể thu hồi vốn đầu tư nhanh và đạt hiệu quả tài chính cao.
Đối với nhà đầu tư thứ cấp, việc sở hữu mặt bằng cho thuê bán lẻ trong TTTM có vị trí đắc địa, chất lượng xây dựng, thẩm mỹ cao, giá cho thuê ngắn hạn cao sẽ giúp họ có kế hoạch kinh doanh ổn định về dài hạn. Nếu họ tổ chức tự doanh sẽ tiết kiệm được khoản chi phí lớn cho việc thuê địa điểm tại các TTTM tương tự và tránh được việc giá thuê liên tục điều chỉnh tăng và cạnh tranh cao khi gia hạn hợp đồng thuê.
Nếu nhà đầu tư cho thuê lại ngắn hạn, giá thuê cao sẽ đem lại nguồn thu nhập ổn định cho họ. Do đó, mô hình cho thuê dài hạn đã nhận được sự quan tâm của các nhà đầu tư thứ cấp và toàn bộ diện tích bán lẻ thuộc TTTM Grand Plaza đã được bán hết trong thời gian ngắn. Giá chuyển nhượng lại của các diện tích gian hàng này ghi nhận những dấu hiệu tích cực ngay sau đó.
Với TTTM Chợ Hàng Da, một giá trị thặng dư khác mà các nhà đầu tư thứ cấp chú trọng là giá trị bất động sản sẽ ngày một tăng mạnh. So với các TTTM tại các khu vực trung tâm mới của thành phố Hà Nội, giá trị bất động sản tại các vị trí trung tâm hành chính thành phố, khu vực phố cổ luôn rất cao, đặc biệt là khi không có thêm nguồn cung mới.
Khu vực Chợ Hàng Da thuộc khu vực đặc thù hạn chế phát triển thêm các dự án cao tầng mới, có quy mô lớn. TTTM Chợ Hàng Da dự kiến sẽ là TTTM duy nhất có quy mô lý tưởng, có thương hiệu lâu đời và nằm trong khu vực tập trung dân cư tại trung tâm Hà Nội. Do đó, tôi tin chắc rằng các nhà đầu tư thứ cấp có thể đánh giá triển vọng tăng giá của việc sở hữu bất động sản dài hạn tại TTTM Chợ Hàng Da.
Tuy nhiên, mô hình này cũng có nhược điểm là có nhiều chủ sở hữu các gian hàng riêng biệt, nên trên phương diện quản lý vận hành và phân bổ các ngành hàng sẽ phức tạp hơn mô hình một chủ sở hữu quản lý vận hành và các gian hàng cho thuê ngắn hạn. Điều này sẽ được khắc phục nếu các nhà đầu tư thứ cấp thống nhất ký hợp đồng cho công ty quản lý chuyên nghiệp vận hành và quản lý toàn bộ khu TTTM.
Theo ông, làm sao để có thể vận hành có hiệu quả một TTTM kết hợp với chợ truyền thống?
Theo tôi, điều quan trọng nhất khi vận hành một TTTM kết hợp với chợ truyền thống là phân chia rõ ràng 2 dạng khách hàng: khách địa phương mua sắm trong các chợ truyền thống cũ và khách thu nhập trung bình đến khách có thu nhập cao muốn mua sắm trong các TTTM sang trọng.
Dạng khách hàng thứ nhất đến chợ với mục đích định sẵn là mua sắm các vật dụng thường ngày, đồ ăn thức uống phục vụ cho cuộc sống. Loại này được coi như là một công việc thường ngày và không có ý nghĩa "giải trí".
Loại thứ hai chính là dạng khách "mua sắm giải trí", tức là vào chợ để trải nghiệm việc mua sắm, nghỉ ngơi, thư giãn.
Bản chất hay thói quen của hai nhóm đối tượng này có khác nhau nhau không, thưa ông?
Hiện nay, hai nhóm khách hàng này không còn khác nhau nhiều lắm. Họ đến các TTTM vào các thời điểm khác nhau, ví dụ như buổi sáng sớm đến khu chợ truyền thống và tầm muộn mới đến các gian hàng. Họ cũng đến đây với các mục đích khác nhau: khách hàng của chợ truyền thống đến chợ vì họ phải tiêu tiền, trong khi đó khách hàng sang trọng thì đến TTTM vì họ muốn tiêu tiền.
Điều này có nghĩa là chợ truyền thống thì chẳng cần phải thu hút khách hàng vào làm gì; các chợ truyền thống không cần phải tạo ra không khí sôi động để khuyến khích khách hàng mua hàng.
Trong khi đó, các TTTM sang trọng cần phải chuẩn bị cơ sở vật chất tốt để thu hút và tiếp đón khách hàng vào mua sắm. Đây là hai trạng thái đối ngược nhau: một bên là buộc phải mua sắm và một bên là mua sắm có dự tính.
