Luật Đất đai (sửa đổi) được Quốc hội thông qua sẽ có hiệu lực thi hành từ ngày 1/1/2025. Riêng Điều 190 và Điều 248 của luật có hiệu lực thi hành từ 1/4/2024.
Trao đổi với Báo Kinh tế & Đô thị, luật sư Lê Thu Thảo – Đoàn luật sư TP Hồ Chí Minh nhận định, Luật Đất đai 2024 vừa được Quốc hội thông qua là yếu tố quan trọng tháo gỡ những vướng mắc về pháp lý tại nhiều dự án bất động sản hiện nay. Đồng thời còn là “đòn bẩy” cần thiết để đưa thị trường bất động sản thoát đáy, tăng trưởng bền vững, từ đó bảo vệ lợi ích tối đa cho người dân.
Theo luật sư Thảo, những thay đổi đúng đắn, tích cực sẽ cân bằng giữa lợi ích nhà nước, doanh nghiệp với lợi ích của người dân. Trước hết là quy định đất không giấy tờ trước ngày 1/7/2014 được xét cấp “sổ đỏ” mà không vi phạm pháp luật. So với Luật Đất đai 2013, thời điểm công nhận quyền sử dụng đất tại Luật Đất đai 2024 được nới 10 năm so với luật cũ và việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất như thế nào sẽ phụ thuộc vào nhóm thời gian sử dụng.
“Luật mới đã quy định rõ một số nguyên tắc cơ bản, tuy nhiên không thể chi tiết hơn do thực tiễn rất đa dạng, nên Chính phủ sẽ có quy định cụ thể, chi tiết trường hợp nào, thời điểm nào, hồ sơ, giấy tờ ra sao, điều kiện cấp ra sao” – luật sư Thảo phân tích.
Cũng theo luật sư Thảo, luật mới quy định chặt chẽ về công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất để bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp, chính đáng của người có đất bị thu hồi. Đáng chú ý, Điều 91 xác định việc phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và việc bố trí tái định cư phải được hoàn thành trước khi có quyết định thu hồi đất.
Đặc biệt, bằng chính sách đánh thuế cao với những người có nhiều thửa đất, nhiều nhà là giải pháp căn cơ để chống đầu cơ nhà đất, Luật Đất đai 2024 giúp hạn chế được đầu cơ, nhũng nhiễu thị trường. Từ đó, đưa giá nhà đất về mức hợp lý, phục vụ nhu cầu của người tiêu dùng thực sự, người phát triển dự án thực sự.
Đồng thời, tại Điểm b khoản 1 Điều 157 Luật Đất đai 2024 còn quy định việc xây nhà lưu trú cho công nhân khu công nghiệp được miễn, giảm tiền tiền thuê đất. Đây là một sự bổ sung hợp lý nhằm khuyến khích doanh nghiệp xây dựng nhà lưu trú, đảm bảo về chỗ ở cho người lao động và dự đoán trong tương lai nguồn bất động sản sẽ có xu hướng tăng cao. Điều này sẽ tác động làm hạ giá thuê nhà tại các khu tập trung đông công nhân lao động.
Đây cũng là lần đầu tiên Luật Đất đai 2024 đã chính thức ghi nhận thẩm quyền giải quyết tranh chấp cho Hoà giải thương mại và Trọng tài thương mại tại khoản 1 Điều 235 và khoản 5 Điều 236. Điều này có nghĩa, ngoài Tòa án thì những tranh chấp phát sinh từ hoạt động thương mại liên quan đến đất đai có thể được giải quyết bởi Trọng tài thương mại Việt Nam theo quy định của pháp luật về trọng tài thương mại.
“Tôi cho rằng, sửa đổi, bổ sung là cần thiết nhằm giải quyết tình trạng quá tải của Tòa án trong công tác xét xử tranh chấp đất đai hiện nay. Hơn nữa, thực tế cũng đã chứng minh ưu điểm từ việc lựa chọn giải quyết tranh chấp tại Trọng tài” - luật sư nói và nhấn mạnh, trên tinh thần hạn chế tối đa tranh chấp thì việc quy định về hòa giải tranh chấp thương mại là một bổ sung hay.
Ngoài ra, Luật Đất đai sửa đổi còn góp phần hạn chế một số quy định chưa rõ ràng như phương thức xác định loại đất như dự án nào được giao đất, dự án nào phải thông qua đấu thầu, đấu giá, cơ chế xác định giá đất đấu thầu ra sao…từ đó giúp nguồn tiếp cận đất đai được mở ra
Một điểm quan trọng khác của sửa đổi Luật Đất đai kỳ này là đã bỏ quy định về khung giá đất, xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường và bảng giá đất được ban hành hàng năm thay vì 5 năm như luật cũ. Như vậy, về cơ bản những người sở hữu đất sẽ có lợi hơn, doanh nghiệp cũng sẽ dễ dàng hơn để giải phóng mặt bằng theo cơ chế thị trường.
“Nhiều năm nay, dư luận không còn xa lạ gì với các vụ việc tranh chấp, người dân chịu thiết vì xác định giá đất không được sát với giá trị của thị trường, hoặc là bồi thường tái định cư cũng không đảm bảo cho người dân có một chỗ ở tương xứng với nơi ở cũ. Giải quyết bất cập này, Luật Đất đai 2024 quy định hằng năm các địa phương sẽ ban hành bảng giá đất, đây là cơ sở để cả doanh nghiệp và người dân thỏa thuận, cân bằng lợi ích của cả người dân và doanh nghiệp” – luật sư Thảo nói.
Hơn nữa, tại Điều 81 Luật Đất đai 2024 còn quy định, không thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất sẽ bị thu hồi. Bởi vậy, doanh nghiệp phải nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đúng thời hạn quy định nếu không muốn bị thu hồi đất. Đây chính là cơ hội và lợi thế cho những doanh nghiệp có kinh nghiệm, năng lực, lịch sử sử dụng đất hiệu quả.
Luật sư Thảo đánh giá, với cách làm này sẽ giảm thiểu tối đa quan hệ xin – cho, góp phần tích cực tạo ra môi trường cạnh tranh công bằng cho các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản. Dù vậy, luật sư Thảo cũng lưu ý, việc thông qua Luật Đất đai sửa đổi không thể khiến cho thị trường bất động sản phục hồi trong “một sớm một chiều”, mà cần phải có độ trễ khoảng 8-12 tháng để luật được được thẩm thấu và thực thi.
