Điều đáng nói, không phải dự án nào, người mua cũng tự bỏ kinh phí để nhờ bên địa chính đo đạc lại. Do vậy, một số ý kiến cho rằng, mỗi căn hộ chỉ cần thiếu hụt 1 - 2m2 thì chủ đầu tư cũng đã “ẵm” một khoản tiền không hề nhỏ.
Nhiều dự án bị “đấu tố”Mới đây, dư luận lại dậy sóng bởi sự việc hàng chục hộ dân tại chung cư cao cấp Imperia Garden (203 Nguyễn Huy Tưởng, Thanh Xuân, Hà Nội) tố chủ đầu tư và nhà thầu thi công làm thiếu diện tích của mỗi căn hộ khoảng vài mét vuông. Theo một cư dân ở đây, điều khoản của hợp đồng mua bán căn hộ có thể hiện, nếu khách hàng không đồng ý với cách đo đạc của chủ đầu tư thì hoàn toàn có quyền yêu cầu đơn vị đo đạc độc lập xác định lại diện tích thực tế của căn hộ. Trong trường hợp số liệu có sự khác biệt giữa hai đơn vị đo đạc thì chủ đầu tư sẽ thu xếp để các đơn vị đo đạc đối chiếu số liệu, phương pháp đo. Đơn vị nào có số đo phù hợp với quy định của pháp luật sẽ được sử dụng.
|
Khách hàng tham khảo thông tin căn hộ một dự án bất động sản ở quận Nam Từ Liêm. Ảnh: Chiến Công |
“Sau khi nhận nhà, do nghi ngờ phần diện tích của các căn hộ bị thiếu hụt nên chúng tôi đã thuê một đơn vị đo đạc độc lập thì phát hiện căn hộ của mình bị thiếu hụt từ hơn 1m2 đến gần 4m2. Mặc dù chủ đầu tư cũng bày tỏ thiện chí đền bù cho căn hộ có cách đo phù hợp nhưng chúng tôi vẫn thấy khó hiểu, thế nào là phù hợp? Nếu không đo lại thì có phải chúng tôi cũng đã mất một số tiền không nhỏ hay không?” – một cư dân không giấu nổi búc xúc.
Thực ra, việc phát hiện diện tích căn hộ bị thiếu sau khi nhận nhà đã từng xảy ra ở không ít dự án từ cách đây gần chục năm, mặc dù thời đó, cách tính diện tích căn hộ được quy định theo tim tường. Dự án căn hộ cao cấp bậc nhất Hà Nội khi đó là Keangnam cũng dính lùm xùm liên quan đến vấn đề này. Đến nay, Thông tư số 03/2014/TT-BXD quy định cách tính diện tích theo thông thủy, song, tình trạng thiếu diện tích ở căn hộ chung cư vẫn xảy ra. Chỉ tính từ đầu năm 2017 đến nay, trên địa bàn TP đã xảy ra không ít vụ khách hàng "đấu tố" chủ đầu tư có nội dung liên quan đến thiếu diện tích. Đơn cử, cuối tháng 2/2017, hàng loạt cư dân mua căn hộ tại dự án Parkview Residence (phường Dương Nội, quận Hà Đông, Hà Nội) căng băng rôn, khẩu hiệu khiếu nại chủ đầu tư là Công ty CP Đầu tư và Phát triển bất động sản Thế Kỷ về việc công ty này bàn giao căn hộ thiếu diện tích như đã ký kết với khách hàng trong hợp đồng bán mua căn hộ. Tiếp đến, trong tháng 7 vừa qua, một dự án trên đường Tố Hữu cũng bị khách hàng yêu cầu tính đủ diện tích căn hộ. Vướng mắc dù ít dù nhiều cũng đã được giải quyết, thế nhưng, việc tranh chấp khiếu kiện về diện tích căn hộ dường như đã trở thành vấn nạn của câu chuyện hậu dự án bất động sản.
Cân nhắc thỏa thuận với chủ đầu tưTheo Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam Nguyễn Ngọc Thành, sự chênh lệch giữa diện tích đo đạc thực tế tại thời điểm bàn giao với diện tích căn hộ ghi trên hợp đồng là khó tránh khỏi. Nếu tổng diện tích một mặt sàn vẫn bảo đảm theo thiết kế được duyệt hoặc có sai số nhưng không đáng kể thì việc chênh lệch diện tích mỗi căn hộ vẫn có thể xảy ra, chẳng hạn do thiết kế, cách bố trí mặt bằng chưa hợp lý. Tuy nhiên, trong trường hợp này, một cách khách quan thì sẽ có căn hộ tăng diện tích, có căn hộ giảm so với diện tích ghi trong hợp đồng. Nhưng khi trên cùng một mặt sàn, tất cả các căn hộ đều thiếu hụt diện tích như nhau thì lại khác. “Đối với căn hộ thương mại nói chung, giá trị của phần diện tích thiếu hụt từ 1 - 3m2 tính riêng với từng căn là con số đáng kể. Nếu sự thiếu hụt này xảy ra tại các dự án chung cư cao cấp, thì giá trị của phần thiếu hụt lại càng lớn nên dẫn tới người mua bức xúc, khiếu nại” – ông Thành chia sẻ.
Theo tìm hiểu của phóng viên, hiện nay, trong mẫu hợp đồng mua bán căn hộ chung cư thương mại và trong quy chuẩn xây dựng không quy định về tỷ lệ sai số cho phép khi tính diện tích căn hộ được cấp phép xây dựng và diện tích sàn căn hộ sau cùng. Vì vậy, việc xác định tỷ lệ % sai số này là do chủ đầu tư và khách hàng mua căn hộ tự thỏa thuận trong hợp đồng mua bán. Hợp đồng mua bán căn hộ sẽ có điều khoản về vấn đề sai lệch diện tích căn hộ cho khách hàng để tính toán lại giá bán, tỷ lệ sai số thường dao động từ 0,5 - 2% tùy theo từng chủ đầu tư dự án. Ví như tại hợp đồng mua bán căn hộ dự án UDIC Riverside Vĩnh Tuy, phần phụ lục hợp đồng cũng quy định rõ sai số không vượt quá 2%. Nếu vượt quá 2% so với diện tích ghi trong phụ lục thì giá bán căn hộ sẽ được điều chỉnh lại theo diện tích đo đạc thực tế khi bàn giao căn hộ.
“Mặc dù pháp luật không quy định cụ thể về tỷ lệ phần trăm sai số cho phép, việc xác định tỷ lệ này là theo thỏa thuận giữa chủ đầu tư với khách hàng và được ghi nhận trong hợp đồng mua bán. Tuy nhiên, trên thực tế, mẫu hợp đồng mua bán căn hộ do chủ đầu tư soạn thảo, nên tỷ lệ sai số thường do chủ đầu tư xác định. Vì vậy, người mua trước khi ký hợp đồng cần phải đọc kỹ các điều khoản. Còn khi sự việc đã xảy ra rồi thì phải đọc lại điều khoản trong hợp đồng để có những giải pháp xử lý sự việc cho phù hợp và đúng pháp luật” – ông Thành chia sẻ.
Cần kiểm tra kỹ phần trăm diện tích sai số trong hợp đồng mua bán Khi nhận bàn giao căn hộ và tiến hành đo đạc lại diện tích, khách hàng cần dựa theo biên bản bàn giao và hồ sơ kỹ thuật, bản vẽ mặt bằng do chủ đầu đầu tư đã cung cấp và theo hợp đồng mua bán để chuẩn bị thực hiện đo đạc kiểm tra diện tích căn hộ. Với thời gian bàn giao ngắn, khách hàng không thể kiểm tra hết các kích thước của căn hộ mà nên tập trung đo đạc kiểm tra các kích thước tổng thể, kích thước lớn như chiều rộng, chiều dài các phòng, nếu khớp hoặc sai lệch ít thì có thể chấp nhận, nếu sai lệch nhiều thì bắt đầu kiểm tra kỹ hơn để xác định xem có bị lệch quá phần trăm diện tích đã ký trong hợp đồng mua bán hay không, sau đó mới có ứng xử phù hợp.Ông Hồng Sơn - Giám đốc một Văn phòng Nhà đất tại phường Yên Nghĩa, quận Hà Đông |
