Nghẽn dòng FDI bất động sản

Nhà đầu tư nước ngoài không còn mặn nồng

Từ nhiều năm qua, bất động sản luôn là lĩnh vực đứng đầu về thu hút vốn FDI. Tuy nhiên, theo Cục Đầu tư nước ngoài (Bộ Kế hoạch và Đầu tư), trong 11 tháng qua, tổng vốn đầu tư đăng ký cấp mới và tăng thêm vào lĩnh vực này chỉ đạt hơn 464 triệu USD, xếp thứ tư về thu hút FDI.

Nhìn lại dòng chảy FDI vào bất động sản không khó để nhận ra, FDI bất động sản đang "nghẽn dòng". Còn nhớ, thời hoàng kim của FDI bất động sản là năm 2008, khi vốn FDI vào lĩnh vực này đạt trên 23 tỷ USD. Thậm chí, năm 2010, khi Việt Nam chịu ảnh hưởng sâu sắc của khủng hoảng kinh tế toàn cầu, thì vốn FDI vào lĩnh vực bất động sản vẫn đạt hơn 6,8 tỷ USD, đứng đầu trong các lĩnh vực thu hút FDI. Nhưng vốn FDI vào bất động sản đã nhanh chóng giảm sâu từ đầu năm đến nay và chắc chắn rằng, năm 2011 là năm FDI vào bất động sản "thất bát" nhất trong 5 năm gần đây.

Tại Hội thảo quốc tế "Khủng hoảng tín dụng: Thị trường bất động sản Việt Nam sẽ đi về đâu?", ông Michael Kokalari, Trưởng bộ phận nghiên cứu thông tin Công ty Chứng khoán Kim Eng cho biết, các nhà đầu tư nước ngoài vào Việt Nam đang quan tâm nhiều nhất đến hành vi tiêu dùng của tầng lớp trung lưu trẻ. Cụ thể, thời gian gần đây, nhiều nhà đầu tư Nhật Bản, Mỹ đã mua lại cổ phần của các công ty công nghiệp tiêu dùng của Việt Nam như Masan, Hương Thủy..., vì nhìn thấy tiềm năng phát triển ở lĩnh vực này, chứ không hẳn là bất động sản.

Còn ông Neil MacGregor, Phó giám đốc điều hành Savills Việt Nam cho biết, năm 2011 chứng kiến làn sóng đầu tư từ Nhật Bản vào Việt Nam trong nhiều lĩnh vực, như tài chính, truyền thông, hàng tiêu dùng và bất động sản. Tuy nhiên, nhìn vào các thương vụ lớn đã thực hiện trong năm nay, như Mizuho mua 15% cổ phần của Vietcombank; Tập đoàn Sojitz, Daiwa House và Công ty Kobelco Eco-Solutions cùng đầu tư xây dựng Khu công nghiệp Long Đức (Long Thành, Đồng Nai), với tổng vốn đầu tư khoảng 100 triệu USD; Japan Asia Vietnam đã mua lại tòa nhà văn phòng Centre Point ở TP.HCM; Nikko Cordial Securities đầu tư vào Công ty cổ phần Chứng khoán Dầu khí; Unicharm mua Diana… có thể thấy, sức hút của lĩnh vực bất động sản rất mờ nhạt.

Singapore là nước có vốn đầu tư vào Việt Nam lớn thứ 3 trong số các nước và vùng lãnh thổ đầu tư vào Việt Nam, song các nhà đầu tư nước này đang tập trung vào các dự án đã và đang triển khai, chứ không có nhiều dự án đầu tư mới. Trong khi đó, các nhà phát triển bất động sản Hàn Quốc gần đây không còn mặn mà tìm kiếm cơ hội, do đã đầu tư vào các dự án phát triển quy mô lớn và dài hạn trong những năm trước. Còn các nhà đầu tư bất động sản Mỹ và châu Âu cũng hiếm xuất hiện tại Việt Nam.

Trong khi đó, các quỹ quốc tế đầu tư vào thị trường bất động sản Việt Nam như VinaCapital, Indochina Land, Dragon Capital và Prudential đang gặp khó khăn về nguồn vốn cho các dự án hiện có.

Theo các chuyên gia, một phần nguyên nhân khiến luồng vốn FDI vào bất động sản suy giảm là do cuộc khủng hoảng tài chính toàn cầu đã khiến các doanh nghiệp nước ngoài thay đổi chiến lược.

Một lý do khác là, thị trường bất động sản Việt Nam đang đương đầu với nhiều khó khăn, như tính thanh khoản thấp, giao dịch trầm lắng, chính sách thắt chặt tín dụng…, khiến các nhà đầu tư bất động sản ngoại e dè, có tâm lý nghe ngóng. Bên cạnh đó, phân khúc mà các nhà đầu tư bất động sản nước ngoài có thế mạnh là căn hộ, văn phòng cao cấp và bất động sản nghỉ dưỡng đang có dấu hiệu bão hòa, dư cung và khó thanh khoản, nên họ lo lắng rủi ro cao.

Kỳ vọng

Theo Savills Việt Nam, thị trường bất động sản Việt Nam đang rất thiếu vốn, vì vậy các nhà phát triển dự án đang tìm kiếm các nguồn tài chính mới bằng nhiều cách như bán toàn bộ dự án, tìm kiếm đối tác liên doanh, bán nguyên block căn hộ hoặc bán mặt bằng bán lẻ và văn phòng… Nhiều nhà phát triển dự án Việt Nam nắm giữ quỹ đất lớn hiện muốn bán bớt đất dự án để huy động vốn xây dựng các dự án khác. Áp lực tài chính đối với các nhà phát triển dự án trong nước dẫn đến sự xuất hiện của nhiều "tài sản xấu" ở Việt Nam, nhưng mặt khác lại tạo ra một giai đoạn mới với nhiều cơ hội cho các nhà đầu tư nước ngoài.

"Mặc dù đối mặt với nhiều thử thách như khung pháp lý còn yếu, tính minh bạch thị trường thấp, thủ tục cấp phép phức tạp và sự khác biệt về mức giá kỳ vọng, song dự báo, số thương vụ đầu tư sẽ tăng lên nhanh chóng trong một vài năm tới", ông Neil MacGregor nói.

Ông David Trần, Phó chủ tịch kiêm Giám đốc Hiệp hội Đầu tư bất động sản khu vực châu Á tại Mỹ (AREAA) cho rằng, khi thị trường mất thanh khoản, các chủ đầu tư cần tìm đến những nguồn tiền bên ngoài ngân hàng và khi đó, kiều hối sẽ là lối thoát cho các dự án bất động sản.

"Nếu tiếp tục cải thiện môi trường pháp lý, cải thiện pháp luật thuế đối với nhà đầu tư nước ngoài..., Việt Nam sẽ đón nhận lượng kiều hối khá lớn từ hơn 4,5 triệu kiều bào đổ vào thị trường bất động sản", ông David Trần nói.