Nhiều dự án “vượt cạn” thành công nhờ vốn ngân hàng

 “Nhờ sự hỗ trợ từ ngân hàng, không ít dự án trùm mềm đã “vượt cạn” thành công. Tuynhiên, nếu đã đang và sẽ đầu tư vào các dự án vay vốn, thế chấp với ngân hàng, nhà đầu tư vẫn cần thận trọng để tránh tổn hại lợi ích cao nhất” – là nhận định của ông Sử Ngọc Khương, Giám đốc bộ phận Đầu tư, Savills Việt Nam trong buổi phóng vấn gần đây với báo Kinh tế & Đô thị.

Ông đánh giá như thế nào về vị trí của nguồn vốn ngân hàng trong đầu tư BĐS?

Trên thực tế, việc sử dụng vốn vay chính yếu nhất từ ngân hàng là vô cùng cần thiết và giữ vai trò quan trọng trong việc triển khai nhiều dự án trong thị trường BĐS Việt Nam. Điều này cũng là thực tế chung của thị trường BĐS ở bất cứ quốc gia nào trên thế giới. Cấu trúc nguồn vốn cho BĐS hiện nay ở nước ta vẫn chủ yếu dựa vào hai nguồn chính là từ ngân hàng và vốn huy động từ người dân. Trong đó, có tới hơn 70% vốn đầu tư kinh doanh BĐS là vốn vay ngân hàng. Báo cáo từ các ngân hàng hiện nay cho thấy, dòng tín dụng đổ vào BĐS, xây dựng không được phân định rạch ròi nên khó có thể thống kê và đánh giá hết được liệu có bao nhiêu % vốn tín dụng dành cho BĐS. Tuy nhiên, theo đánh giá của Ngân hàng Nhà nước thì các ngân hàng trong hệ thống đang có mức độ tập trung vốn vào BĐS khá lớn. Nguồn vốn quan trọng nhất cho thị trường BĐS năm 2017 vẫn là từ ngân hàng, nhưng nguồn vốn này sẽ không thuận lợi như năm 2016.

Việc các doanh nghiệp địa ốc nợ và thế chấp ngân hàng liệu có tiềm ẩn nhiều rủi ro cho khách hàng không, thưa ông?

Về bản chất, nợ và thế chấp ngân hàng không phải là xấu mà chỉ là một công cụ vốn tài chính cho nhà phát triển dự án và yêu cầu họ phải đảm bảo được sức khỏe tài chính của doanh nghiệp và dòng tiền ổn định để chi trả phần lãi trên vốn vay. Đây chính là điểm mấu chốt thành bại của nhiều dự án khi mà những chủ đầu tư quản lý không tốt được tài chính của mình cũng như việc triển khai dự án một cách hiệu quả dẫn tới việc thiếu vốn. Minh chứng cho điều này là không thiếu trên thị trường BĐS Việt Nam khi những bức tranh kinh tế vĩ mô và thị trường thay đổi liên tục theo thời gian và các nhà đầu tư không chuyển mình theo được với những thay đổi này.

Ảnh minh họa. Nguồn Internet

Với những dự án chưa triển khai, việc sử dụng vốn vay thường cần thiết để thực hiện việc đền bù, giải tỏa, nộp tiền sử dụng đất sau khi chủ đầu tư đã có được Nghĩa vụ Tài chính. Khi chủ đầu tư không còn có đủ khả năng tài chính sau khi thanh toán xong nghĩa vụ này, họ có thể chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án để một hoặc nhiều nhà đầu tư mới có thể tham gia vào việc tiếp tục triển khai và cơ cấu các khoản vay của dự án.

Theo quan sát của Savills, việc không tìm được nhà đầu tư hợp tác hoặc chậm trễ trong tìm kiếm nguồn vốn mới sẽ dẫn tới dự án bị đóng băng. Trong trường hợp đây là một dự án liên doanh thì có thể dẫn tới rủi ro cho những cổ đông còn lại, khi một cổ đông lớn buộc phải nhượng lại cổ phần của mình cho ngân hàng khi không thể chi trả lãi vay.

Tuy nhiên, có một điểm cần lưu ý khi đầu tư vào những dự án mới đó là yếu tố đền bù giải tỏa. Đây là một giai đoạn phức tạp, đòi hỏi không ít thời gian cũng như tiền bạc và ẩn chứa nhiều rủi ro. Khi tham gia ở giai đoạn này, nhà đầu tư sẽ có khả năng phải chôn vốn trong dự án nếu không thể giải quyết ổn thỏa và nhanh gọn bài toán đến bù giải tỏa này trong trường hợp sử dụng đòn bẩy tài chính.

Hiện tại nhiều dự án đã hồi sinh dựa trên sự hỗ trợ của yếu tố ngân hàng liệu có phải là một động thái tích cực từ thị trường ko?

Thời gian gần đây, sự tái khởi động của một vài dự án lớn dựa vào xu thế M&A, hỗ trợ của ngân hàng hay vốn kiều bào cũng đã thu hút sự chú ý của thị trường. Gạt đi bớt những hoài nghi về giai đoạn “trùm mền” trước đây, có khá nhiều khía cạnh tích cực từ hiện tượng này.

Đầu tiên, chúng ta có thể xét đến ý nghĩa nhân văn và xã hội khi đơn vị đầu tư dự án có thể chứng tỏ năng lực “vượt cạn” rất đáng khích lệ, tránh được sự lãng phí về quỹ đất. Thêm vào đó, hiện tại doanh nghiệp và dự án “hồi sinh” nào có ngân hàng bảo lãnh, cung cấp tín dụng cũng đã khẳng định được phần nào mặt uy tín đối với khách hàng. Bởi quy trình xét duyệt, thẩm định của những ngân hàng lớn luôn diễn ra hết sức gắt gao, và việc tái đầu tư chỉ được thực hiện khi dự án chứng tỏ được tiềm năng có thật của mình, với những sản phẩm đã được tái cơ cấu, thay đổi thiết kế, chiến lược kinh doanh… để có một diện mạo và tương lai mới.

Nếu đặt ra câu hỏi làm như thế nào để có thể đầu tư một cách an toàn vào những dự án sử dụng dòng vốn vay thì quan trọng nhất là phải định nghĩa rõ sự an toàn đối với từng trường hợp và từng nhà đầu tư. Với những nhà đầu tư khác nhau với mục tiêu và mức độ chấp nhận rủi ro khác nhau thì định nghĩa an toàn cũng sẽ không đồng nhất. Tuy vậy, nhìn chung một trong những rủi ro trong đầu tư kinh doanh BĐS thường đến từ mặt tiến độ pháp lý của dự án và khi tham gia góp vốn thì nhà đầu tư phải nắm rõ dự án đang ở giai đoạn nào trong tiến độ hoàn thành, còn những giấy tờ nào cần phải có và sức khỏe tài chính trong suốt thời gian thực hiện. Sau khi đã nắm rõ những yếu tố này, nhà đầu tư hoàn toàn có thể phân tích và đưa ra được quyết định phù hợp nhất.

Xin cảm ơn ông!