Phân khúc biệt thự, nhà liền kề Hà Nội: Khởi sắc chỉ là võ đoán?

Vân Hằng 08:47 18/07/2017

Chia sẻ

Kinhtedothi - Tuần qua, những số liệu thống kê về thị trường bất động sản (BĐS) trong báo cáo của các đơn vị như Savills, CBRE, JLL được nhận định là thiếu thống nhất và đang có sự lệch nhau lớn.

Vì thế, đánh giá “khởi sắc” đối với phân khúc biệt thự, liền kề từ tài liệu này, nhiều ý kiến cho rằng cũng chỉ là võ đoán theo nghiên cứu chủ quan, chưa phản ánh đúng thực tế.

Tồn kho vẫn hụt hơi

Theo tìm hiểu của phóng viên, từ năm 2011 đến nay, biểu đồ vận động của phân khúc nhà ở biệt thự, liền kề hầu như ít cải thiện. Nhất là các khu vực ven Hà Nội, biệt thự, nhà liền kề tại Khu đô thị Văn Phú (Hà Đông), Nam An Khánh - Geleximco, Splendora, Khu đô thị Vân Canh, Kim Chung - Di Trạch, Lideco (Hoài Đức) hay Khu biệt thự Quang Minh (Mê Linh)... vẫn bỏ hoang rất nhiều do thiếu cơ sở hạ tầng thiết yếu, thiếu những công trình phúc lợi phục vụ đời sống dân sinh... Thế nhưng, qua lời môi giới BĐS, giá nhà biệt thự, liền kề vẫn đang có vẻ rất hót. Ngay Khu đô thị Thanh Hà (quận Hà Đông) - dự án đang có nhiều lùm xùm nhưng nhân viên môi giới ở đây khẳng định chắc nịch, phân khúc biệt thự, liền kề vẫn giao dịch sôi động bởi giá trị gia tăng cao. Tuy nhiên, theo tìm hiểu, hiện có khoảng gần 1.000 người tham gia làm môi giới cho các sản phẩm BĐS tại đây. Vậy nên, giao dịch nhộn nhịp được tiết lộ là chiêu trò của các môi giới “đá” cho nhau nhằm dụ khách hàng có nhu cầu đầu tư.

Phân khúc biệt thự, nhà liền kề Hà Nội: Khởi sắc chỉ là võ đoán? - Ảnh 1

Nhiều biệt thự trong Khu đô thị Dương Nội (Hà Đông) bị bỏ hoang. Ảnh: Thanh Hải

Đối với các khu đô thị ven Đại lộ Thăng Long cũng không sáng sủa hơn. Những trận mưa lớn gần đây và hôm qua làm cho nhiều khu dân cư, nhà liền kề bỏ hoang tại khu vực này… ngập sâu trong nước từ 40 - 50cm. Hậu quả là do hệ thống thoát nước cho tuyến đường này vẫn chưa hoàn thiện. Bức tranh tồn kho biệt thự, liền kề vì thế càng khó tìm lời giải. Song, chia sẻ với phóng viên, trợ lý Giám đốc phòng giao dịch Hà Thành Land Nguyễn Quang Trường Giang cho hay: “Từ khi Vinhome Thăng Long nhảy vào thị trường, khách mua nhà liền kề mặt đường Bảo Sơn giá 5,8 tỷ đồng đã bán lại được hơn 8 tỷ đồng. Trong 3 tháng đã lãi hơn 2 tỷ đồng.”

Những “nốt son”

Công bằng mà nói, không phải dự án nào, phân khúc biệt thự, liền kề cũng trầm lắng. Những “tân binh” từ Vành đai III trở vào nội đô đã gián tiến "đảo chiều cung - cầu" của sản phẩm này trên thị trường. Các dự án biệt thự, liền kề như Garden Villle Tây Hồ Residence; Moncity, Eurowindow River Park; Louis City và The Manor Central Park có vị trí thuận lợi, hạ tầng đầu tư bài bản đang khiến thanh khoản thị phần này nhộn nhịp hẳn.

Mới đây, khi phóng viên tìm hiểu việc đăng ký mua nhà tại The Manor Central Park ở văn phòng giao dịch của Bitexco, nhân viên kinh doanh của Bitexco cho biết, gần như sản phẩm nhà phố (73 - 75m2) và biệt thự giai đoạn 1 đã được đăng ký mua đến 90%. Theo đại diện Tập đoàn Bitexco, dự án chưa có các hoạt động chính thức mở bán. Tuy nhiên, với quy hoạch không gian sống trong lành, sự hoàn thiện về hạ tầng, nằm trong vùng nội đô, thuận tiện giao thông đi lại đã khiến Khu đô thị The Manor nhận được nhiều sự quan tâm của khách hàng. “Hiện nay, dự án đang tập trung vào giai đoạn 1 là 550 căn thấp tầng, chuẩn bị bàn giao cho khách vào cuối năm 2017. Dự án chỉ bán hàng qua phòng giao dịch duy nhất tại tầng 1, tháp The Manor, đường Mễ Trì, Hà Nội, không qua bất kỳ đại lý nào khác. Mọi thông tin giao bán trên mạng không phải do Bitexco công bố” – vị đại diện này cho hay.

Phân khúc biệt thự, nhà liền kề Hà Nội: Khởi sắc chỉ là võ đoán? - Ảnh 2

Dãy nhà liền kề đang thi công dang dở tại xã Kim Chung, huyện Hoài Đức. Ảnh: Phạm Hùng

Cách đây không lâu, cơn sốt ở Khu đô thị Aqua Bay (Ecopark), gồm có các căn biệt thự, các nhà phố thương mại tại Khu đô thị Ecopark của chủ đầu tư Vihajico cũng khuấy động thị trường. Khách hàng đã phải bốc thăm để được quyền mua sản phẩm. Đây có lẽ là trường hợp khá hy hữu khi hiện nay, nguồn cung trên thị trường đối với phân khúc này không hề nhỏ, nhất là với dự án ven đô hoặc giáp ranh Hà Nội.

Về thực tế này, Phó Chủ tịch HĐQT Tập đoàn Cengroup Phạm Thanh Hưng cho rằng, các dự án mà phân khúc biệt thự, liền kề giao dịch nhộn nhịp, hầu như có vị trí tốt và quy hoạch dự án hoàn thiện về nhiều mặt. “Hầu như các chủ đầu tư hiện nay đã chú trọng hơn đến việc phát triển cơ sở hạ tầng tiện ích trong khu đô thị cũng như tăng cường chất lượng dịch vụ quản lý, điều hành và đẩy mạnh các chiến dịch marketing. Bởi đây được xem là những yếu tố quan trọng nhất để thu hút được người mua nhà, nhất là với phân khúc biệt thự, liền kề, khách hàng thường là người có yêu cầu cao và có sự nhận định cục diện thị trường tốt” – ông Hưng nói.

Tuy nhiên, theo nhận định của GS. Đặng Hùng Võ - Nguyên Thứ trưởng Bộ TN&MT, giá biệt thự, nhà liền kề dù thanh khoản có dấu hiệu tăng lên, có những “nốt son” ấn tượng ở phân khúc này nhưng khối lượng giao dịch thực sự chưa có tính đột phá. Tồn kho vẫn lớn. Bởi đây là phân khúc dành cho người có năng lực tài chính khỏe, đã có nhà ở thiết yếu nên họ mục đích đầu cơ là chính. Vì thế, những con số mà các đơn vị nghiên cứu thị trường bất động sản đưa ra cũng chưa hẳn đã sát thực, nên có thể chỉ là “võ đoán” theo nghiên cứu chủ quan của họ.

Sự ấm dần trở lại của phân khúc biệt thự, nhà liền kề ở những dự án đầu tư hạ tầng bài bản là tín hiệu khả quan. Tuy nhiên, cũng cần cân nhắc kỹ hiện tượng đầu cơ, dễ lặp lại câu chuyện các khu đô thị bỏ hoang, vắng bóng người, lãng phí đất đai và mất mỹ quan đô thị.

PGS.TS Vũ Thị MinhTrưởng Khoa Kinh tế & BĐS, Đại học Kinh tế quốc dân