Khó khăn khi chuyển đổi
Anh Nguyễn Minh, trú tại chung cư N10 Thịnh Liệt (Hoàng Mai, Hà Nội) cho biết, cách đây gần 10 năm, gia đình anh mua một mảnh đất nông nghiệp xen kẹt rộng khoảng 30m2 tại phố Thịnh Liệt. Mặc dù mảnh đất này không thuộc khu vực Nhà nước thu hồi để sử dụng theo kế hoạch và cũng không sản xuất nông nghiệp từ nhiều năm nhưng vẫn chưa được phép chuyển đổi mục đích sử dụng.
“Tôi đã nhiều lần làm đơn kiến nghị chính quyền địa phương được chuyển đổi mục đích sử dụng đất thành đất ở để đủ điều kiện xây nhà nhưng vẫn chưa được giải quyết. Chính quyền thông báo việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất đối với đất nông nghiệp xen kẹt như trường hợp của gia đình tôi chưa có văn bản chi tiết hướng dẫn thực hiện” – anh Minh cho hay.
Theo Luật sư Nguyễn Hồng Thơm – Hội Luật gia Việt Nam, Luật Đất đai năm 2013 đã có quy định về việc thực hiện quy trình tách thửa đất ở tại khu vực nông thôn và đô thị. Nhưng việc tách thửa hay chuyển đổi mục đích sử dụng đất phụ thuộc vào việc chính quyền các tỉnh, TP trực thuộc T.Ư quy định các điều kiện kèm theo việc ban hành khung giá đất.
Điều 59 Luật Đất đai 2013 quy định: UBND cấp huyện quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân. Trường hợp cho hộ gia đình, cá nhân thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ với diện tích từ 0,5ha trở lên phải có văn bản chấp thuận của UBND tỉnh trước khi quyết định. “Mỗi địa phương có một quy định riêng về điều kiện chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp thành đất phi nông nghiệp. Để giải quyết vấn đề này cần áp dụng quy định tại Luật Đất đai 2013” – ông Thơm nhìn nhận.
Không để lách luật
Quy định về phân lô, tách thửa và chuyển đổi mục đích sử dụng đất trong Luật Đất đai 2013 đã tương đối rõ ràng. Nhưng nghị định hướng dẫn, bổ sung thực thi có nhiều điểm bất cập. Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh (HoREA) Lê Hoàng Châu cho hay, Khoản 4 Điều 144 Luật Đất đai về tách thửa “đất ở tại đô thị” quy định: “UBND cấp tỉnh căn cứ vào quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng đô thị và quỹ đất của địa phương quy định hạn mức đất ở giao cho mỗi hộ gia đình, cá nhân tự xây dựng nhà ở đối với trường hợp chưa đủ điều kiện để giao đất theo dự án đầu tư xây dựng nhà ở; diện tích tối thiểu được tách thửa đối với đất ở”.
Nhưng tại Khoản 31 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP đã bổ sung Điều 43d vào Nghị định 43/2014/NĐ-CP lại quy định: UBND cấp tỉnh quy định diện tích tối thiểu được phép tách thửa đối với từng loại đất cho phù hợp với điều kiện cụ thể của địa phương. “Quy định này đã cho phép tách thửa đối với “từng loại đất”, có thể hiểu là cho phép tách thửa đối với đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất phi nông nghiệp… có thể dẫn đến tình trạng các đầu nậu, DN dễ lợi dụng tách thửa tràn lan và biến tướng thành đất ở, làm phá vỡ quy hoạch phát triển đô thị” – ông Châu nhìn nhận.
Do vậy, HoREA cho rằng, lần sửa đổi, bổ sung Luật Đất đai tới đây, Chính phủ xem xét, bãi bỏ Điều 43d trong Nghị định 43/2014/NĐ-CP, vì không phù hợp với Luật Đất đai, có thể dẫn đến hệ quả làm gia tăng tình trạng phân lô, tách thửa tràn lan, khó kiểm soát.
“Chính phủ cần chỉ đạo các địa phương chỉ được phép tách thửa đối với đất ở tại nông thôn, đất ở tại đô thị theo quy định tại Điều 143 và Điều 144 Luật Đất đai 2013” – ông Châu kiến nghị.
"Các cơ quan quản lý Nhà nước cần cấm việc chia lô bán nền để hạn chế đầu cơ và hoang hóa ở các khu đô thị, thay vào đó, nên khuyến khích các nhà đầu tư đầu tư trên đất. Đây mới là nguyên tắc đầu tư bất động sản mang lại giá trị bền vững cho thị trường." - GS.TSKH Đặng Hùng Võ |
