Kinhtedothi - Quy định liên quan đến các khu chung cư cũ tại Quy chế quản lý quy hoạch, kiến trúc công trình cao tầng trong khu vực nội đô lịch sử TP Hà Nội cũng như việc xử lý đối với các đề xuất của nhà đầu tư trong thời gian gần đây cho thấy lãnh đạo của TP Hà Nội đang có hướng đi mới, thực hiện một cách làm khác, đó là tái thiết lại các khu chung cư cũ chứ không chỉ dừng lại ở việc xây dựng lại một cách đơn lẻ từng nhà chung cư.
Hạn chế dân số, gia tăng tiện ích
Từ trước đến nay, các chung cư cũ được cải tạo, xây mới thường được thực hiện một cách đơn lẻ. Trong hơn 1% chung cư cũ đã được cải tạo trên địa bàn TP, chỉ thấy nhà nguy hiểm cấp D phải di dời khẩn cấp, hoặc là nhà chưa đến mức nguy cấp nhưng có vị trí đắc địa. Cách làm này không mang lại hiệu quả như mong muốn cả về số lượng và chất lượng. Tại Quy chế, cụm từ “tái thiết đô thị” đã được khẳng định tại mục điều kiện riêng đối với tất cả các khu chung cư cũ nằm trong phạm vi 5 quận (ngoại trừ khu Nguyễn Công Trứ đã và đang triển khai thực hiện theo quy hoạch tỷ lệ 1/500). Theo đó, việc nghiên cứu xây dựng công trình cao tầng tại các dự án tái thiết đô thị là các khu chung cư cũ, có quy mô từ 2ha trở lên phải đảm bảo các điều kiện riêng. Quy chế yêu cầu xác định ranh giới toàn bộ khu chung cư cũ là ranh giới để thực hiện dự án tái thiết đô thị theo quy định của pháp luật; tổ chức lập quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 làm cơ sở để kiểm soát những nội dung quy định tại Quy chế. Thực hiện tái thiết theo hướng cao tầng, mật độ thấp, tạo nhiều không gian mở, hạn chế gia tăng dân số khu vực. Bố trí đất cho công trình giáo dục và không gian mở, tăng thêm diện tích cây xanh đô thị, tiện ích công cộng như sân vườn, chỗ để xe. Công trình trong dự án tái thiết đô thị khuyến khích tạo lập không gian thông thoáng tại các tầng đế, kết nối với không gian khu vực.
Đặc biệt Quy chế cũng quy định, việc sử dụng quỹ đất sau khi di dời các cơ sở sản xuất công nghiệp, cơ sở giáo dục đại học, giáo dục nghề nghiệp, cơ quan đơn vị được ưu tiên để xây dựng, phát triển các công trình công cộng, cây xanh, bãi đỗ xe, công trình hạ tầng xã hội và hạ tầng kỹ thuật đô thị. Đáng chú ý là yêu cầu không làm tăng chất thải cho khu vực nội thành, đảm bảo cân bằng về nhu cầu về hạ tầng xã hội, kỹ thuật và môi trường đô thị, không sử dụng để xây dựng chung cư cao tầng sai quy hoạch.
Đối với các khu chung cư, tập thể có quy mô diện tích nhỏ hơn 2ha, việc nghiên cứu xây dựng công trình cao tầng trong trường hợp xây dựng lại khu chung cư, tập thể phải đảm bảo các điều kiện riêng. Theo đó, hạn chế làm gia tăng dân số khu vực dự án, phù hợp quy hoạch phân khu đô thị được cấp có thẩm quyền phê duyệt. Đồng thời đảm bảo sự hài hòa về không gian, kiến trúc cảnh quan với các công trình hiện hữu trong khu vực thực hiện dự án. Chiều cao công trình trong trường hợp này được xem xét trên cơ sở chiều cao tối đa được phép nghiên cứu xây dựng công trình cao tầng trên các tuyến đường vành đai, tuyến phố hướng tâm, tuyến phố chính tương ứng.
Tạo ra sự kết nối về quy mô, kiến trúc
Quy chế đã quy định cụ thể một số điều kiện riêng đối với từng khu chung cư nhằm tạo sự kết nối hài hòa về quy mô, kiến trúc với các công trình, cảnh quan khu vực xung quanh.
Các điều kiện cụ thể được áp dụng đối với khu chung cư Nguyễn Công Trứ (tầng cao tối đa quy định 25 tầng, chiều cao tối đa 90m). Đây là chung cư tái thiết có chiều cao lớn nhất trong số các khu chung cư thuộc khu vực nội đô cũ của Hà Nội. Việc cải tạo chung cư Nguyễn Công Trứ được thực hiện theo quy hoạch tỷ lệ 1/500 được duyệt. Khu Giảng Võ có chiều cao khống chế tối đa là 21 tầng, chiều cao tối đa 76m. Thêm một điều kiện riêng đối với khu Giảng Võ là công trình cao tầng phải có giải pháp đảm bảo sự kết nối với không gian xanh và hồ Giảng Võ.
Khu Hào Nam có tầng cao tối đa là 21 tầng, chiều cao tối đa 76m. Điều kiện riêng của chung cư Hào Nam là công trình cao tầng phải có giải pháp đảm bảo sự kết nối với không gian xanh và khu Giảng Võ. Khu chung cư Ngọc Khánh có tầng cao và chiều cao tối đa tương tự như chung cư Giảng Võ, Hào Nam. Tuy nhiên, điều kiện riêng của chung cư này là phải đảm bảo sự kết nối với không gian xanh, hồ Giảng Võ và Ngọc Khánh. Riêng đối với khu chung cư cũ nằm giáp tuyến đường Nguyễn Chí Thanh cho phép xây dựng cao đến 24 tầng, 86m.
Bốn khu chung cư: Bắc Thành Công, Nam Thành Công, Quỳnh Mai, Thanh Nhàn có sự nới rộng hơn về chiều cao. Theo đó các chung cư này có tầng cao tối đa khi thực hiện tái thiết đô thị là 24 tầng, chiều cao tối đa 86m. Tương tự về tầng cao và chiều cao tối đa còn 7 khu chung cư khác đó là Khương Thượng, Phương Mai, Láng Hạ, Kim Liên, Nam Đồng Vĩnh Hồ, Trung Tự. Tuy nhiên 7 chung cư này phải đáp ứng thêm các điều kiện riêng đó là có giải pháp đảm bảo sự kết nối với không gian xanh và khu vực. Đối với các ô đất giáp với đường vành đai, tuyến phố chính, tuyến phố hướng tâm thực hiện theo quy định tại Điều 6, 7, 8 của Quy chế (quy định về: Khu vực hai bên đường vành đai; Khu vực hai bên tuyến phố hướng tâm; Khu vực hai bên tuyến phố chính). Khu tập thể Văn Chương có sự khống chế về tầng cao, chiều cao lớn nhất. Theo Quy chế, khu tập thể này chỉ được xây dựng tối đa cao 18 tầng với chiều cao 65m đồng thời phải có giải pháp đảm bảo sự kết nối với không gian xanh, hồ Văn Chương, hồ Linh Quang và khu vực ga Hà Nội.
Khu chung cư cũ trên đường Giảng Võ, quận Ba Đình. Ảnh: Chiến Công
|
| Không nên giao cho doanh nghiệp lập quy hoạch Hoàn toàn thống nhất với quan điểm cần phải tái thiết lại các chung cư cũ, TS. KTS Đào Ngọc Nghiêm - nguyên Giám đốc Sở QH - KT Hà Nội cho rằng, quy hoạch cả khu để cải tạo là cách để tạo ra diện mạo đô thị mới, cùng với việc xây dựng mới lại các chung cư là việc cải thiện hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, tăng thêm vườn hoa, sân chơi, nhà trẻ, chợ, trung tâm thương mại... tạo nên những khu ở mới tốt hơn. Việc tái thiết lại các khu chung cư chính là cơ hội để lấy lại những diện tích vườn hoa, cây xanh, không gian công cộng đã bị lấn chiếm. Chỉ có quy hoạch và cải tạo cả khu thì mới có thể thực hiện được mục tiêu tạo ra những nơi ở mới có chất lượng tốt hơn nơi ở cũ. Việc cải tạo lại chung cư cũ theo cách từ xưa đến nay là quy hoạch và xây dựng một cách đơn lẻ từng nhà chung cư đã không mang lại hiệu quả như mong muốn. Các nhà đầu tư chỉ chọn những vị trí đắc địa, những dự án nằm xen vào các ô đất còn trống để làm dự án. Không những giữ nguyên diện tích chiếm đất, có những khu còn được mở rộng diện tích, ảnh hưởng đến giao thông, không gian của toàn khu. Thông thường, chính quyền sẽ giao các dự án đầu tư cho DN, sau đó DN chủ động lập quy hoạch. Khi DN lập quy hoạch, họ sẽ cố gắng đưa ra các điều kiện có lợi cho mình. Vì thế nên đổi mới cách làm, thay đổi quy trình, có quy hoạch, có cơ chế rồi mới chọn chủ đầu tư. Quy chế quản lý quy hoạch kiến trúc công trình cao tầng trong khu vực nội đô lịch sử TP Hà Nội có quy định chuyển tiếp đối với các công trình đang triển khai. - Đối với các dự án công trình cao tầng đã được cấp giấy phép xây dựng trước thời điểm Quy chế có hiệu lực được phép tiếp tục triển khai. - Các dự án đấu thầu, đấu giá quyền sử dụng đất, các dự án đã thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật hoặc đã được phê duyệt quy hoạch chi tiết, quy hoạch tổng mặt bằng sau ngày Quyết định 1259/QĐ-TTg có hiệu lực được phép tiếp tục triển khai, phù hợp với quy định tại Quy chế này. - Các dự án đã được UBND TP chấp thuận chủ trương nằm trong địa bàn quản lý quy định tại Điều 2 của Quy chế giao Sở QH - KT chủ trì, phối hợp với cơ quan liên quan báo cáo UBND TP xem xét, quyết định. Ranh giới cụ thể của khu vực áp dụng Quy chế: - Phía Đông Bắc giáp đường Nguyễn Khoái, Trần Khánh Dư, Trần Quang Khải, Trần Nhật Duật, Yên Phụ, Nghi Tàm, Âu Cơ (đường đê sông Hồng đoạn từ nút giao cầu Vĩnh Tuy đến nút giao cầu Nhật Tân). - Phía Nam giáp đường Trường Chinh, Đại La, Minh Khai. - Phía Tây và Tây Nam giáp đường Láng, Bưởi, Vành đai 2 (đoạn Hoàng Quốc Việt đến nút giao cầu Nhật Tân). |
