Vậy năm 2020, thị trường BĐS sẽ đối mặt với những thách thức như thế nào và liệu có vượt qua để phát triển ổn định? Nhân dịp đầu Xuân Canh Tý, Kinh tế & Đô thị đã có cuộc trò chuyện cùng các chuyên gia để đưa ra những nhận định, đánh giá và góc nhìn khách quan về vấn đề trên.
| Phó Chủ tịch Hội môi giới BĐS Việt Nam Nguyễn Văn Đính. |
Qua thống kê thì từ năm 2015 đến nay, mỗi năm, các chỉ số từ lượng cung sản phẩm ra thị trường, lượng giao dịch đều tăng trưởng, bình quân từ 10 – 15%/năm, đột biến nhất là trong năm 2018 ở mức trên 20%. Đặc biệt nhất, tỷ lệ hấp thụ của thị trường giữa cung và giao dịch rất cao, tại thị trường lớn như Hà Nội và TP Hồ Chí Minh đều đạt ở 60 - 70%. Đây là tỷ lệ hấp thụ rất tốt và tỷ lệ mà các dự án BĐS đều mong muốn.
Trong năm 2019, thị trường BĐS có sự sụt giảm về một số chỉ tiêu như nguồn cung mới, số lượng giao dịch thành công... nhưng tỷ lệ hấp thụ mạnh hơn vì nguồn cung giảm xuống so với các năm trước và do nhu cầu rất lớn. Riêng TP Hồ Chí Minh có tỷ lệ hấp thụ cao kỷ lục, đạt 95%, qua đây có thể đánh giá là lực cầu của thị trường rất lớn và nhu cầu đầu tư, mua sắm rất cao.
Nhà ở xã hội và nhà ở giá rẻ vẫn là những dòng sản phẩm khan hiếm nhất trên thị trường trong năm 2019. Cả nước chỉ có vài ba dự án được đưa ra thị trường, trong khi nhu cầu về sản phẩm này lại rất lớn, có thể đánh giá là lớn nhất trong các phân khúc. Nhưng đáng quan ngại, từ việc khan hiếm nguồn cung mới, giá sản phẩm lại được đẩy lên cao. Do những biến động chung của thị trường nên các DN buộc phải tăng giá bán để bù lấp chi phí.
Riêng tại TP Hồ Chí Minh trong năm gần như không có sản phẩm nhà ở giá rẻ được đưa ra, trong khi đó giá của sản phẩm được đẩy vượt ngưỡng 25 triệu đồng/m2, thành sản phẩm trung cấp.
Bên cạnh đó, vị trí của các dự án này cũng không thực sự thu hút khách hàng do thiếu kết nối hạ tầng. Để phát triển nhà ở xã hội, ngoài việc trông chờ vào nguồn vốn Nhà nước cần thu hút đầu tư bằng nguồn vốn ngoài ngân sách và ban hành các cơ chế, chính sách ưu đãi đặc thù, như việc phát triển mô hình liên kết đầu tư giữa DN và đối tượng thu nhập thấp.Thị trường đang gặp phải hai khó khăn. Đó là khó khăn về pháp lý và khó khăn về nguồn tín dụng. Việc rà soát về các thủ tục pháp lý để đảm bảo sự phát triển lành mạnh của thị trường là vấn đề tất yếu. Đối với nguồn tín dụng, đầu tư kinh doanh BĐS là loại hình đầu tư dài hạn. Nếu như ở nhiều nước, các DN BĐS dựa vào nguồn vốn vay của các quỹ đầu tư, quỹ tín thác hoặc nguồn quỹ trung – dài hạn, thì ở Việt Nam trong thời gian qua, các DN kinh doanh chủ yếu dựa vào nguồn vốn vay từ hệ thống ngân hàng.
Mặc dù Ngân hàng Nhà nước đã đưa ra một lộ trình để thực hiện việc giảm nguồn tín dụng cho vay dài hạn nhưng các DN cũng không thể tránh khỏi sự ảnh hưởng. Song song với việc Nhà nước thực hiện kiểm tra, rà soát và siết chặt các thủ tục pháp lý của các dự án, việc giảm nguồn vốn vay đã làm cho thị trường BĐS năm 2019 giảm sút mạnh, thấp nhất trong khoảng 3 năm trở lại đây.
Tôi cho rằng, thị trường còn bị ảnh hưởng bao lâu nữa phụ thuộc hoàn toàn vào vấn đề pháp lý. Nhà nước càng nhanh chóng khơi thông hành lang pháp lý, thị trường càng nhanh chóng phục hồi.
| Phó Cục trưởng Cục quản lý nhà và thị trường BĐS (Bộ Xây dựng) Nguyễn Mạnh Khởi |
Từ đầu năm 2019, thị trường BĐS gặp vướng mắc lớn nhất là về thủ tục hành chính. Năm qua, các cơ quan chức năng tiến hành rà soát trên diện rộng nên nhiều dự án bị tạm dừng để xác định lại, tránh nguy cơ có thể xảy ra trong quá trình thực hiện sau này. Thứ hai, vướng mắc về một số cơ sở pháp lý. Tuy nhiên, những vướng mắc này sẽ được tháo gỡ, bởi Luật Đất đai năm 2020 sẽ được trình Quốc hội theo chiều hướng tháo gỡ giúp DN phát triển chứ không phải hạn chế, cản trở.
Về góc độ kinh tế, cơ sở thực tiễn, thị trường BĐS năm 2020 chắc chắn không thể đi xuống. Nhưng cần xác định phân khúc nào phát triển ổn định, lành mạnh. Phân khúc nào cần phải xem xét lại khi có điều chỉnh chính sách của Nhà nước, đặc biệt là những chính sách liên quan đến hoạt động đầu tư kinh doanh BĐS.
Theo tôi, thị trường BĐS năm 2020 sẽ phát triển ổn định. Ổn định ở đây có nghĩa là đi vào chiều sâu ngày càng rõ rệt hơn, những sản phẩm mà thị trường có nhu cầu thực sự thì tính thanh khoản rất là cao. Thứ hai, thông tin về thị trường còn những khiếm khuyết nhưng đã cơ bản để các nhà đầu tư căn cứ vào đó để có xu hướng đầu tư.
| Chủ tịch HoREA Lê Hoàng Châu |
Từ đầu năm 2019 đến nay, thị trường BĐS nói chung đã ghi nhận sự sụt giảm trông thấy. Riêng tại TP Hồ Chí Minh, từ 2 năm trở lại đây đã chứng kiến sự giảm sút về nguồn cung dự án và nguồn cung sản phẩm nhà ở; có nhiều dự án nhà ở bị “đứng hình” do không thực hiện được các thủ tục đầu tư xây dựng hoặc bị dừng triển khai.Tình trạng thiếu sản phẩm nhà ở, nhất là căn hộ nhà ở thương mại có mức giá vừa túi tiền và nhà ở xã hội, dẫn đến giá nhà đất tăng (do tổng cầu quá lớn nhưng nguồn cung ít), làm cho số đông người thu nhập trung bình và người có thu nhập thấp đô thị khó tạo lập nhà ở hơn.Có thể thấy, sau 3 năm thực hiện gói tín dụng ưu đãi 30.000 tỷ đồng, đến hết năm 2016, đã giải ngân được hơn 32.000 tỷ đồng, góp phần tích cực cho thị trường BĐS phát triển. Tuy nhiên, việc chấm dứt gói tín dụng ưu đãi này đã có tác động không nhỏ, gây khó khăn lớn đối với cả chủ đầu tư và người dân. Điểm nghẽn lớn nhất hiện nay là Nhà nước chưa bố trí được nguồn vốn ngân sách (vốn làm mồi) để thực hiện chính sách nhà ở xã hội.
Cùng với đó là bất cập về việc chưa có quy hoạch khu vực riêng để lập dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội cho thuê; cơ chế tạo lập quỹ đất phát triển nhà ở xã hội chưa được thực thi hiệu quả; bất cập về việc tiếp cận với nguồn vốn tín dụng ưu đãi, quy trình, thủ tục hành chính đối với dự án nhà ở xã hội; bất cập trong thực hiện phương thức đối tác công - tư (PPP); xuất hiện dấu hiệu trục lợi trong thực hiện chính sách nhà ở xã hội...
Ở nhiều nước phát triển, điển hình như Singapore, Hàn Quốc, Pháp... đều có chính sách nhà ở xã hội và các chương trình phát triển nhà ở xã hội để giải quyết nhu cầu nhà ở ở mức tối thiểu cho người có thu nhập thấp đô thị, người nhập cư. Trong đó, Nhà nước giữ vai trò chủ đạo, kiến tạo chính sách hỗ trợ, đặc biệt là về tạo quỹ đất, thuế và tín dụng ưu đãi để thực hiện các dự án nhà ở xã hội. Đồng thời hỗ trợ tín dụng ưu đãi dài hạn cho người tiêu dùng để thuê mua, thuê nhà ở xã hội phù hợp với nhiều loại đối tượng khác nhau. Ở các nước trên thế giới, phổ biến nhất là thuê nhà ở xã hội, phần còn lại là nhà ở xã hội thuê mua (mua trả góp dài hạn từ 20 - 30 năm) nhưng không có loại nhà ở xã hội bán thu tiền ngay như ở nước ta.
Quá trình thực hiện vốn vay ưu đãi cho phát triển loại hình này có một số bất cập: Các chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội chưa được vay tín dụng ưu đãi tại Ngân hàng Chính sách xã hội trong giai đoạn 2015 - 2020; Đối với đối tượng thụ hưởng nhà ở xã hội, khi mua căn hộ nhà ở xã hội tại dự án đã bị chủ đầu tư thế chấp tại ngân hàng thương mại, cũng không thể vay ưu đãi, vì Ngân hàng Chính sách xã hội yêu cầu căn hộ không bị thế chấp. Trong lúc Ngân hàng Chính sách xã hội lại chưa được phép cho chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội vay.
HoREA đã có kiến nghị Ngân hàng Nhà nước đề nghị Thủ tướng Chính phủ ban hành quyết định về lãi suất cho vay ưu đãi nhà ở xã hội thống nhất cùng một loại lãi suất và cùng thực hiện cơ chế gửi tiết kiệm nhà ở xã hội tại Ngân hàng Chính sách xã hội và các ngân hàng khác.
Bên cạnh đó, ban hành quyết định về lãi suất cho vay ưu đãi nhà ở xã hội thống nhất như lãi suất trên đây đối với cả người mua nhà ở xã hội theo gói tín dụng ưu đãi 30.000 tỷ đồng để đảm bảo tính thống nhất của pháp luật. Về lâu dài, khi nền kinh tế phát triển mạnh hơn thì thực hiện mức lãi suất ưu đãi vay mua nhà ở xã hội từ 3 - 3,5%/năm để tạo điều kiện thuận lợi hơn cho người có thu nhập thấp đô thị.
| Chuyên gia nghiên cứu thị trường - Hiệp hội BĐS Việt Nam Vũ Quang Vinh |
Chuyên gia nghiên cứu thị trường - Hiệp hội BĐS Việt Nam Vũ Quang Vinh: Sớm hoàn thiện khung pháp lý
Hơn 10 năm qua, ngành du lịch nước ta đã phát triển bùng nổ, đi đôi với sự tăng tốc đầu tư phát triển các dự án khu du lịch nghỉ dưỡng, với nhiều loại hình cơ sở lưu trú du lịch mới như condotel, hometel, homestay... bước đầu đã làm thay đổi diện mạo du lịch của cả nước và nhiều địa phương.
Bên cạnh cam kết bảo đảm cho khách hàng mua condotel sẽ được cấp “Giấy chứng nhận quyền sở hữu căn hộ condotel và quyền sử dụng đất ổn định lâu dài (không hình thành đơn vị ở)” trái với quy định của Luật Đất đai, “thủ thuật” và cũng là “miếng mồi” được các chủ đầu tư đưa ra với cam kết trả lợi nhuận rất cao, phổ biến từ 8 - 12%/năm, cá biệt lên đến 15%/năm, trong 8 - 12 năm, đẩy rủi ro cho khách hàng - nhà đầu tư thứ cấp. Vì trong các hợp đồng bán căn hộ condotel, các chủ đầu tư đã không hề đưa ra giải pháp để đảm bảo thực hiện đúng cam kết trả lợi nhuận cho khách hàng.
Thủ tướng Chính phủ đã có chỉ đạo các bộ, ngành chuyên môn sớm hoàn thiện các khung pháp lý, điều chỉnh, bổ sung các điều, khoản quy định của luật liên quan đến đầu tư kinh doanh BĐS để tháo gỡ cho các DN. Từ sự cố “vỡ trận” tại Cocobay Đà Nẵng, các bộ, ngành chuyên môn cần phải nhanh chóng hoàn thiện các cơ sở pháp lý cho condotel làm căn cứ cho các địa phương thực hiện, để sản phẩm này được phát triển một cách lành mạnh và tránh những thiệt hại về tài chính cho người dân. Hy vọng rằng, năm 2020 những vấn đề này sẽ được giải quyết một cách triệt để giúp cho thị trường bình ổn trở lại.
