KTĐT - Thiếu nguồn vốn hỗ trợ từ ngân hàng, thị trường bất động sản (BĐS) đang loay hoay tìm lối ra. Không chỉ phân khúc cao cấp, phân khúc nhà ở trung bình và giá rẻ cũng tỏ ra kém phát triển cho dù nhu cầu có thực rất lớn.
Ngay cả những nhà đầu tư sử dụng đồng vốn của chính mình cũng trở nên thận trọng khi tham gia vào thị trường lúc này. Hơn lúc nào hết thị trường BĐS đang cần nguồn vốn căn cơ để có động lực phát triển, thoát khỏi cảnh "ngủ đông" bốn mùa.
Thường trực nỗi lo thiếu vốn dài hơi
Trong nhiều năm qua, các nguồn vốn trung dài hạn luôn không đáp ứng đủ nhu cầu phát triển của thị trường BĐS. Nguồn vốn cho doanh nghiệp, các dự án BĐS phải chịu áp lực bởi các quy định về tín dụng cho vay BĐS, cho vay thế chấp BĐS và xử lý tài sản thế chấp bằng BĐS. Vẫn biết doanh nghiệp BĐS rất khó xoay xở khi xây dựng kế hoạch kinh doanh dựa vào nguồn vốn ăn đong, song phía ngân hàng không dám đặt cược vào những hợp đồng cho vay dài hạn khi mà khách hàng gửi tiền giờ đây quá linh hoạt và sành sỏi, sẵn sàng di chuyển địa chỉ gửi tiền tới ngân hàng có lãi suất cao hơn.
Năm 2011, dòng vốn cho BĐS càng thêm phần khó khăn từ khi có Chỉ thị số 01 về việc giảm tỷ trọng cho vay phi sản xuất, trong đó có BĐS, xuống không quá 16% so với tổng dư nợ tối đa đến cuối năm nay. Cuối tháng 6 tới là thời điểm các tổ chức tín dụng phải giảm tỷ lệ dư nợ cho vay phi sản xuất xuống 22% tổng dư nợ. Những ngân hàng có dư nợ phi sản xuất cao hơn mức trên sẽ phải tăng dự trữ bắt buộc lên gấp đôi. Để chuẩn bị cho lộ trình giảm dần tỷ lệ dư nợ cho vay phi sản xuất mà Ngân hàng Nhà nước đã ấn định, các ngân hàng quy mô nhỏ và vừa đang bắt đầu thu hồi nợ cũ và hạn chế cho vay vốn mua nhà, đất, căn hộ trả góp. Lối thoát cho cả thị trường BĐS và ngân hàng lúc này là giá nhà đất phải giảm đến mức đủ sức thu hút người mua, có bán được hàng thì các doanh nghiệp BĐS mới có thể trả được nợ ngân hàng. Rõ ràng khi ngân hàng buộc phải đòi nợ riết ráo, người vay không trả được thì cả hai bên cùng gặp khó. Tuy nhiên, lối thoát này rất khó được mở ra bởi xu hướng giá BĐS từ trước đến nay chỉ có tăng, chững, giảm không đáng kể và đóng băng... Với mức độ lạm phát cao của những tháng đầu năm, chi phí đã đẩy giá thành của sản phẩm BĐS lên từ 20 đến 30% khiến cho BĐS càng khó bề giảm giá.
Đi tìm nguồn vốn
Bất cứ một động thái nào về chính sách tiền tệ đều tác động một cách rõ nét đến đời sống kinh tế - xã hội, lĩnh vực bất động sản cũng không ngoại lệ. Bên cạnh nguồn vốn tín dụng là nguồn vốn kinh doanh của các doanh nghiệp song do phần lớn doanh nghiệp trong nước có quy mô vừa và nhỏ nên khả năng này còn rất hạn chế. Nguồn vốn đầu tư nước ngoài, cả trực tiếp và gián tiếp đang có xu hướng tăng lên trong mấy năm gần đây, tuy vậy nguồn vốn này chỉ tập trung vào một vài phân khúc thị trường BĐS như du lịch, văn phòng chung cư cao cấp, khách sạn nhà hàng, trung tâm thương mại.
Chừng nào các giải pháp mang tính căn cơ có đủ điều kiện pháp lý để triển khai trên thực tế, lúc đó thị trường BĐS mới giải tỏa được cơn khát vốn thường trực bấy lâu nay. GS. TSKH Đặng Hùng Võ cho rằng, có một số giải pháp vốn chủ yếu và cũng chính là những việc cần làm ngay cho thị trường BĐS Việt Nam trong hoàn cảnh hiện tại đó là cần có sự đổi mới về pháp luật để cho phép doanh nghiệp thế chấp bằng BĐS tại các ngân hàng thương mại nước ngoài. Giải pháp tiếp theo có tính căn cơ nhất hiện nay và trong tương lai gần là, hoàn chỉnh cơ chế mua bán nhà trên giấy. Trên thực tế, đây là giải pháp vốn rất quan trọng, nhưng cũng luôn tiềm ẩn rủi ro. Cần tạo một cơ chế bảo đảm giao dịch bằng các dịch vụ tài chính và đảm bảo chất lượng, tiến độ với sự tham gia giám sát của cộng đồng những người góp vốn để có thể huy động được nguồn tiền dự trữ rất lớn đang được người dân tích trữ dưới nhiều hình thức, trong đó có vàng.
Ủy ban Chứng khoán Nhà nước đang lấy ý kiến dự thảo Nghị định "Quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Chứng khoán và Luật sửa đổi bổ sung một số điều của Luật Chứng khoán" trong đó đề cập đến Quỹ đầu tư BĐS - một giải pháp không kém phần căn cơ cho thị trường BĐS. Đây là quỹ đầu tư chứng khoán được đầu tư chủ yếu vào BĐS. Quỹ được thực hiện chào bán chứng khoán ra công chúng để huy động vốn. Hoạt động quản lý vốn và tài sản của quỹ đầu tư BĐS do công ty quản lý quỹ thực hiện dưới sự giám sát của ngân hàng, phải bảo đảm tối thiểu 65% giá trị tài sản của quỹ được đầu tư vào BĐS.
Nếu nghị định trên được ban hành, Quỹ đầu tư BĐS ra đời và đi vào hoạt động sẽ là một kênh hỗ trợ vốn hiệu quả cho thị trường BĐS. Không những vậy, đây còn là giải pháp ngăn chặn tình trạng "lách luật" trong huy động vốn tại các dự án hiện nay. Vì từ trước tới nay, các doanh nghiệp phát triển BĐS ở Việt Nam chủ yếu dựa vào nguồn vốn tự có, liên doanh liên kết, vốn vay ngân hàng và huy động tiền mua nhà của người dân.
