Thị trường địa ốc tìm hướng tồn tại

Tất cả doanh nghiệp kinh doanh địa ốc phải đi vay. Thử làm một phép tính, lãi suất ngân hàng ở mức 20%/năm, chủ đầu tư dự án quy mô 100 căn hộ, có nghĩa cứ một năm trôi qua thì mất 20 căn, mà hai năm sẽ mất hơn 40%, vì lãi mẹ đẻ lãi con. Cứ thế lãi suất sẽ gặm dần, cụt cả vốn, mất cả công ty nếu hàng không bán được! Thế nhưng tình hình ế ẩm đã kéo dài 4 năm qua, có chủ đầu tư chọn cách bán hết hoặc tích cực hơn, bán cổ phần cho nhà đầu tư nước ngoài!

Góp vốn để trụ lại...

Không bán được sản phẩm hoặc bán chậm, đầu tiên chủ đầu tư chọn giải pháp bán dự án! Trong năm qua thị trường rầm rộ các cuộc chuyển nhượng dự án, công bố công khai chứ không còn úp úp mở mở như trước đây, kẻ yếu chấp nhận bỏ cuộc chơi, dành cho người có lực.

Bước vào giai đoạn bão tố, Công ty cổ phần Tập đoàn Hoa Sen tìm cách chuyển nhượng hàng loạt dự án bất động sản, ngược với định hướng phát triển lâu dài trước đó như: dự án căn hộ Hoa Sen Phước Long B, quận 9; dự án căn hộ Hoa Sen Riverview - bưng Ông Thoàn, phường Phú Hữu, quận 9 và khu đất tại 123 Trần Não, quận 2. Hàng loạt vụ chuyển nhượng khác cũng được công bố.

Công ty cổ phần Đầu tư Kinh doanh địa ốc Đất Xanh mua lại dự án chung cư của Công ty TNHH Hà Thuận Hùng, khu đất rộng 3.700m thành dự án chung cư 14 tầng, quận Gò Vấp; Công ty Đông Dương mua lại quyền sử dụng lô đất 2.700m tại Khu Nam Sài Gòn từ Công ty cổ phần Thương mại xây dựng Bất động sản Hòa Bình với giá 11,9 triệu USD. Bán dự án thông qua việc góp vốn cũng được thực hiện như VinaLand, thuộc Công ty Quản lý Quỹ VinaCapital, đã chuyển nhượng toàn bộ cổ phần trong dự án nhà ở quốc tế tại quận 9 với giá 10,9 triệu USD.

Một cách chuyển nhượng khá phổ biến là bán cổ phần cho các nhà đầu tư nước ngoài. Đầu tháng này, trong bối cảnh thị trường trầm lắng, thông tin xấu xuất hiện liên tục thì liên doanh giữa Công ty quản lý đầu tư Hàn Quốc (KRDF03) và công ty cổ phần đầu tư xây dựng Hùng Việt khởi công rầm rộ dự án The Eastern với 648 căn hộ tại quận 9. Hiện số vốn được giải ngân cho dự án tạm tính là 10 triệu USD.

Ông Park Jong Woo, Phó tổng giám đốc Công ty Hùng Việt và KRDF03, cũng là đại diện của quỹ đầu tư Hàn Quốc, cho biết: “Thị trường bất động sản TPHCM, đặc biệt là thị trường căn hộ hiện nay rất xấu. Tuy nhiên việc đầu tư của KRDF03 không phải đích ngắm ngắn hạn”. Đến nay KRDF03 đã rót 130 triệu USD vào bất động sản, các dự án đã đầu tư trước đây gồm văn phòng Hanviet (Hà Nội), căn hộ dịch vụ cho thuê Luxel, khu đô thị mới Phú Mỹ Hưng, TPHCM. Hoặc trước đó, Vina Development Inc đã bán phần vốn góp trong dự án căn hộ Blooming Park- quận 2 cho Quỹ Prudential Việt Nam (dự án được đổi tên thành Imperia An Phú).

Cách đây không lâu, Công ty cổ phần Địa ốc Khanh An cũng chuyển nhượng vốn khu dân cư Tân Tạo A cho nhà đầu tư nước ngoài Dacing HoldingsPte.

Thống kê của Công ty Savills Việt Nam cho thấy, chỉ tính từ đầu năm đến nay, số thương vụ chuyển nhượng dự án bất động sản do công ty thực hiện tăng đến 30% so với năm ngoái. Đặc biệt, người mua chủ yếu là các nhà đầu tư nước ngoài.

Nhiều chính sách ưu đãi cho khách hàng!

Những thông số cho thấy, việc cạnh tranh của thị trường căn hộ diễn ra càng ngày càng khốc liệt. Cuối năm 2010, Công ty CBRE Việt Nam thống kê, TPHCM có 55 dự án chung cư, cung cấp cho thị trường khoảng 22.000 căn hộ, nhưng chỉ tiêu thụ khoảng 50% số căn hộ. Con số mới nhất của Knight Frank - một đơn vị nghiên cứu thị trường về bất động sản: quý 3-2011 có 5 dự án động thổ sẽ cung cấp cho thị trường khoảng 2.000 căn hộ.

Một lượng lớn các dự án chủ yếu tập trung tại quận 7, 2 và Bình Tân, dự kiến sẽ có khoảng 50 dự án với tổng cộng 20.000 căn hộ, cung cấp cho thị trường trong ba năm tới! Không thể bán tháo, các chủ đầu tư đã tìm ra hàng loạt phương thức thanh toán hết sức mềm, chưa xuất hiện bao giờ!

Một dạng đáng chú ý là bảo toàn vốn, hoặc có lời “chút chút” cho khách hàng. Công ty cổ phần Đầu tư bất động sản Vạn Phát Hưng áp dụng cho dự án khu phức hợp Lacasa, quận 7, đưa ra chính sách ưu đãi đặc biệt dành cho khánh hàng cũ, sẽ chiết khấu 1% trên tổng giá trị thanh toán, mua 2 căn sẽ được chiết khấu tiếp 1%. Chưa hết, thời gian thanh toán dài đến 40 tháng, với 15 đợt; đặc biệt sau 24 tháng, nếu khách hàng không có nhu cầu mua nhà nữa, công ty sẵn sàng trả lại tiền đồng thời trả thêm 15% trên tổng số tiền khách hàng đã đóng.

Còn đối với chủ đầu tư dự án Sunrise City (quận 7) lại dùng phương án “sống thử”. Theo đó, người mua sẽ có hai năm sống tại Sunrise City, sau đó nếu quyết định mua căn hộ, khách hàng sẽ thanh toán 20% còn lại cùng thuế giá trị gia tăng và phí bảo trì. Còn nếu quyết định không mua căn hộ, họ sẽ được hoàn trả toàn bộ số tiền đã thanh toán và được đảm bảo giá trị bằng ngoại tệ. Ngoài ra, nếu không có nhu cầu sử dụng căn hộ, khách hàng có thể đầu tư bằng cách tự cho thuê hoặc ủy quyền cho chủ đầu tư Novaland cho thuê!

Không chỉ hỗ trợ lãi suất, giãn tiến độ, cách bán hàng trả góp theo tháng cũng được Công ty Phát Đạt áp dụng. Theo đó với chương trình “Tích lũy cho cuộc sống sung túc” khi mua căn hộ cao cấp thuộc dự án The EverRich 2, ngoại trừ đợt 1 trả trước 10%, từ đợt 2 đến đợt 47 chỉ thanh toán 1,3% cho mỗi đợt, đợt 48 thanh toán 30% còn lại.

Ngoài ra, thị trường giao dịch chung cư càng thêm phong phú khi chủ đầu tư mời gọi số đông người mua để được hưởng ưu đãi, như trường hợp chung cư Hoàng Kim Thế Gia (quận Bình Tân) do Công ty Vĩnh Phong Thái làm chủ đầu tư, nếu có 10 người cùng mua sẽ giảm 100 triệu đồng/căn…