Nguyên nhân chính được xác định là do "đói vốn", cùng với sự hờ hững của các DN bất động sản (BĐS) đối với phân khúc này.
"Đói vốn", cung không đủ cầu
Theo kết quả khảo sát được Viện Nghiên cứu Phát triển TP Hồ Chí Minh thực hiện, có đến 81.000 hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu mua, thuê, thuê mua NƠXH trong giai đoạn 2016 - 2020. Trong đó, có đến 10.000 cán bộ công chức, 39.000 hộ thu nhập nghèo, cận nghèo và 17.000 lao động trong khu công nghiệp có các nhu cầu này. Hầu hết các nhóm đối tượng đều chọn phương thức thuê mua NƠXH, chiếm tỷ lệ từ 65 - 94%.
Dự án nhà ở xã hội |
Mặc dù nhu cầu về NƠXH tại TP Hồ Chí Minh là rất lớn. Tuy nhiên, các DN địa ốc lại không thực sự "mặn mà" với phân khúc này. Bằng chứng là thời gian gần đây có rất ít dự án NƠXH mới xuất hiện, mà chủ yếu là những dự án được khởi động trong giai đoạn từ năm 2009 - 2014 đến nay mới được triển khai xây dựng. Điểm sáng hiếm hoi tại phân khúc này là vào tháng 5/2016, TP Hồ Chí Minh đã chấp thuận cho 2 dự án NƠXH mới. Đó là dự án Khu căn hộ CC1 tại đường Nguyễn Văn Dung (quận Gò Vấp) và dự án Khu nhà ở chung cư cao tầng kết hợp thương mại tại phường Tân Thới Nhất (quận 12).
Trao đổi với phóng viên, lãnh đạo một DN kinh doanh BĐS lớn tại TP Hồ Chí Minh thẳng thắn chia sẻ, cũng như nhiều DN khác, công ty của ông "không ham" các dự án NƠXH bởi chi phí đầu tư cao mà lợi nhuận ít, trong khi chính sách hỗ trợ chưa thỏa đáng.
Một khó khăn nữa mà NƠXH đăng gặp phải chính là nguồn vốn đầu tư. Theo các chuyên gia, khi nhu cầu tăng lên thì nguồn vốn từ ngân sách cho việc thực hiện chính sách NƠXH cũng cần phải tăng lên. Trên thực tế, nguồn lực ngân sách có hạn. Bên cạnh đó, các bộ, ngành vẫn chưa có sự thống nhất trong việc bố trí nguồn vốn từ ngân sách dẫn đến việc triển khai thực hiện chính sách NƠXH đang bị ách tắc.
Xã hội hóa nguồn vốn
Trao đổi với phóng viên, ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP Hồ Chí Minh cho rằng, do nguồn ngân sách Nhà nước có hạn, vì thế chỉ nên tập trung đầu tư cho 2 chương trình NƠXH là NƠXH cho thuê và NƠXH thuê mua (bán trả góp dài hạn). Đối với loại NƠXH xây xong rồi bán thu tiền ngay thì nên hoàn thiện cơ chế chính sách riêng để mời gọi các DN, các nguồn lực trong và ngoài nước tham gia theo phương thức xã hội hóa.
Bên cạnh đó, TP tiếp tục xem xét, giải quyết cho chuyển đổi nhiều dự án nhà ở thương mại sang NƠXH đồng thời với việc cơ cấu lại căn hộ lớn thành căn hộ vừa và nhỏ, phù hợp với túi tiền người dân lao động như từng làm trước đây.
"Hiện, nhiều DN làm các dự án nhà ở thương mại quy mô vừa và nhỏ, giá bán dưới 15 triệu đồng/m2. Nếu có cơ chế, chính sách hỗ trợ về tiền sử dụng đất, tín dụng, thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập DN... thì còn có thể giảm giá bán loại nhà này cho người thu nhập thấp đô thị. Có thể xem đây là loại hình NƠXH theo phương thức hợp tác công - tư hiệu quả nhất" - ông Châu cho biết.
Mặt khác, TP cần quy hoạch phát triển các cụm dân cư NƠXH, nhà ở bình dân dành cho người có thu nhập thấp và đối tượng thụ hưởng NƠXH trên địa bàn từng quận, huyện hoặc theo khu vực có tính liên quận, ở tất cả các hướng của TP, có đầy đủ tiện ích. Đồng thời, để triển khai hiệu quả quy định các dự án nhà ở thương mại phải dành 20% quỹ đất kinh doanh của dự án để tham gia chương trình phát triển NƠXH, cần phải xây dựng NƠXH tại dự án, hoán đổi quỹ đất hoặc quỹ NƠXH có giá trị tương đương tại vị trí khác thanh toán bằng tiền.q
Chuyên gia nhận định Nhà nước phải đóng vai trò trung tâm Theo ông Đực, nhu cầu về NƠXH dành cho đối tượng là người có thu nhập thấp ở đô thị là rất lớn. Việc đầu tư phát triển NƠXH hiện đang có nhiều ưu đãi. Xét ở góc độ thị trường, nhu cầu và sức mua đang tăng, nguồn cung đang thiếu. Thế nhưng, đề cập đến vấn đề xây dựng NƠXH thì rất ít DN đầu tư, kinhh doanh bất động sản nào hào hứng, cũng không có nhiều ngân hàng nhiệt tình hưởng ứng. Vấn đề nằm ở chỗ, việc thực hiện các dự án NƠXH là không hề đơn giản. Muốn thực hiện các dự án NƠXH phải có quỹ đất sạch. Tuy nhiên, nguồn quỹ đất sạch ở các TP lớn như Hà Nội và TP Hồ Chí Minh hiện nay là rất hiếm. Giả sử DN muốn đầu tư, khai thác quỹ đất thì dù được miễn - giảm các loại thuế, trong đó có tiền sử dụng đất, nhưng chi phí GPMB, đầu tư cơ sở hạ tầng sẽ đội giá thành lên cao. Trong khi đó, lợi nhuận của dự án NƠXH theo quy định của Nhà nước là thấp hơn hoặc bằng 10% - một mức lợi nhuận rất "mong manh", mà nếu không khéo sẽ trở thành phi lợi nhuận. Mặt khác, chính vì thiếu quỹ đất sạch để phát triển những khu NƠXH tập trung, nên nhiều tỉnh, TP, mà điển hình là Hà Nội và TP Hồ Chí Minh chỉ còn cách trông chờ vào quy định bắt buộc chủ dự án phải dành 20% số lượng căn hộ trong dự án nhà ở thương mại để làm NƠXH. Chính vì vậy, trong chiến lược phát triển NƠXH, trước tiên phải xác định trách nhiệm thuộc về chính quyền. Nói cách khác, Nhà nước phải giữ vai trò trung tâm trong chiến lược phát triển NƠXH, đặc biệt là vai trò của các bộ, ngành liên quan trong việc xây dựng chính sách hỗ trợ. "Chính quyền địa phương các cấp đóng vai trò quyết định bởi đất đai, đầu tư, quy hoạch, thủ tục... đều được phân cấp quản lý cho đến từng địa phương, chứ không nên phó thác hết cho DN. Bởi điều này gây khó khăn cho DN trong việc hoạch định chiến lược sản phẩm của mình" - ông Đực chia sẻ. Gia Việt ghi |
