Nguồn cung thấp kỷ lục
Nhận định về nguồn cung bất động sản tại TP Hồ Chí Minh, hầu hết các chuyên gia đều cho rằng, nguồn cung bất động sản cụ thể là lượng dự án đưa ra thị trường từ cuối năm 2018 đến nửa đầu năm 2019 gần như bằng không (các dự án ít ỏi đang bán năm 2019 đã phải chuẩn bị và hoàn thành pháp lý từ một vài năm trước). Nguyên nhân trực tiếp bắt nguồn từ vấn đề pháp lý của quỹ đất.
Chỉ tính riêng trong 6 tháng đầu năm 2019, tại TP, Công ty TNHH JLL Việt Nam ghi nhận ở một số phân khúc đã có sự sụt giảm về nguồn cung, đặc biệt ở phân khúc căn hộ chung cư, đây cũng là mức thấp nhất các quý kể từ năm 2016 đến nay. Các doanh nghiệp bất động sản cũng gặp không ít khó khăn khi chịu tác động bởi các chính sách về pháp lý, tín dụng.
Báo cáo của CBRE cũng có nội dung lượng căn hộ mở bán trong quý II tại TP có xu hướng sụt giảm. Tương tự, báo cáo tổng quan thị trường TP quý II năm 2019 của Savills cũng cho biết, doanh số căn hộ đã được cải thiện trong quý II năm 2019. Thị trường đón nhận 5 dự án mới và 15 dự án ở giai đoạn tiếp theo, cung cấp hơn 6,500 căn. Tuy nhiên nguồn cung sơ cấp giảm 3% theo quý và giảm đến 49% theo năm khi chỉ đạt 13.000 căn.
Trong đó, tổng số căn bán đạt hơn 8.200 căn, tăng 18% theo quý nhưng giảm 42% theo năm. Căn hộ hạng C tiếp tục dẫn đầu khi chiếm 61% tổng số căn bán và đạt tỷ lệ hấp thụ 67%. Nguồn cung đất nền sơ cấp đạt khoảng 2.490 nền, tỷ lệ hấp thụ đạt 71%. Củ Chi là khu vực có số lượng giao dịch lớn nhất, chiếm 47% thị phần.
Đối với phân khúc biệt thự, thị trường ghi nhận nguồn cung sơ cấp 1.290 căn trong quý II. Con số này không đổi theo quý nhưng giảm 23% theo năm. Lượng giao dịch đạt 670 căn, tăng 15% theo quý và giảm 38% theo năm. Quận 9 và quận 12 dẫn đầu thị trường với 49% thị phần.
Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cho biết, nguồn cung sản phẩm bất động sản ra thị trường và lượng giao dịch bất động sản thành công trong 6 tháng đầu năm nay đều sụt giảm so với 6 tháng cùng kỳ năm 2018. Tại TP, lượng cung bất động sản nhà ở chỉ bằng 39,1% so với cùng kỳ năm 2018.
Trước đó, hồi cuối tháng 6/2019, Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh (HoREA) từng phát công văn nêu khó khăn, quan ngại về tình hình sụt giảm quy mô thị trường bất động sản trên địa bàn. Trong 6 tháng đầu năm, chỉ có 3 dự án nhà ở thương mại (mới) được Sở Xây dựng đề xuất UBND TP công nhận chủ đầu tư, giảm 16 dự án (giảm 84,2%) so với cùng kỳ năm 2018.
Sở Xây dựng cũng đã đề xuất UBND TP chấp thuận đầu tư 10 dự án nhà ở thương mại, giảm 46 dự án (giảm 82,2%) so với cùng kỳ năm trước. Nửa năm nay, thành phố chỉ có 24 dự án đủ điều kiện bán nhà hình thành trong tương lai, với tổng số 7.313 căn hộ (căn nhà), giảm 10 dự án (giảm 29,4%), giảm 2.336 căn (giảm 24,2%) so với 12 tháng qua.
Phân khúc căn hộ cao cấp giảm đến 43,8% (2.227 căn so với 3.965 căn cùng kỳ năm ngoái). Căn hộ bình dân giảm 34,7% (1.249 căn so với 1.914 căn cùng kỳ năm trước).
Sự sụt giảm của thị trường bất động sản tác động đến nguồn thu ngân sách TP. Cụ thể, năm 2018, thu ngân sách từ đất khoảng 22.600 tỷ đồng, chiếm tỷ trọng 9,32% tổng thu ngân sách. So với năm 2017, giảm khoảng 4.570 tỷ đồng (giảm 16,8%).
Số thu tiền sử dụng đất dự án giảm khoảng 4.037 tỷ đồng (giảm 22,5%). Kết quả thu ngân sách TP 6 tháng đầu năm 2019 chưa đạt 50% kế hoạch. Số thu tiền sử dụng đất trong 5 tháng đầu năm 2019 giảm khoảng 60% so với cùng kỳ năm 2018.
Đẩy giá tăng cao
Hiện nay có rất nhiều mâu thuẫn giữa Luật Nhà ở và Luật Đất đai vì vậy TP phải rà đi rà lại các văn bản này chưa thể ký cấp phép các dự án. “Đây là khoảng lặng của thị trường do khủng hoảng pháp lý, trong khi tỷ lệ giao dịch thành công các dự án đang mở bán rất cao chứng tỏ nhu cầu vẫn lớn", một chuyên gia phân tích.
Cũng theo chuyên gia này, hiện mỗi loại đất khi chuyển đổi sang đất ở được xử lý một cách khác nhau. Ví dụ như đất công xử lý kiểu đất công, đất nông nghiệp xử lý kiểu đất nông nghiệp. "Tôi lo một vài năm nữa thị trường bất động sản sẽ thiếu cung, vì vậy chúng ta phải tính từ bây giờ. Khi thiếu cung giá sẽ tăng, cần phải tính đến các hệ lụy của nó", vị này dự báo.
Báo cáo nghiên cứu thị trường của JLL Việt Nam cũng cho thấy, nguồn cung sụt giảm mạnh đã khiến phân khúc căn hộ hình thành mặt bằng giá mới cao kỷ lục trong vòng 5 năm qua.
Cụ thể, mức giá sơ cấp trung bình toàn thị trường đạt 41 triệu/m2, tăng 21,6 % theo năm. Trong khi đó, phân khúc cao cấp tăng 52,9 % theo năm, ở mức 90 triệu/m2 trong quý 2/2019 nhờ sự tham gia của một số dự án sang trọng ở khu vực trung tâm với mức giá vượt trội do quỹ đất khan hiếm.
Giá bán trên mỗi dự án tăng trung bình ở mức 6% theo năm, ghi nhận sự tăng giá vượt trội trên toàn bộ các phân khúc.
Trong bối cảnh quy trình đợi phê duyệt tiếp tục bị trì hoãn như hiện nay, lượng mở bán trong năm 2019 sẽ có sự biến động mạnh, dao động khoảng 18.000 – 28.000 căn.
Đại diện JLL Việt Nam cho rằng hiện tại nhu cầu vẫn cao như trước nhưng thị trường có nguy cơ bị chững lại do mức giá tiếp tục được đẩy lên, đặc biệt ở phân khúc bình dân và trung cấp.
Trước tình hình nguồn cung bất động sản lao dốc, Chủ tịch HoREA, ông Lê Hoàng Châu lo ngại, các dự án đang triển khai bị vướng pháp lý phải nằm chờ sẽ khiến tình trạng thiếu hụt nguồn cung diễn ra trong một vài năm tới. Điều này khiến doanh nghiệp bị ứ đọng hàng hóa và chôn vốn sẽ phát sinh chi phí tài chính (lãi vay cao) dẫn đến giá thành sản phẩm đội lên.
Mặt khác, sự thiếu hụt hàng hóa cục bộ cũng khiến cho các dự án chào bán trong 2019 diễn ra tình trạng đua nhau thiết lập mặt bằng giá mới. Những hệ lụy này đẩy gánh nặng lên cho người mua nhà và gây mất cân bằng về giá cho thị trường nhà ở.
