Nguồn cung sụt giảm
Theo báo cáo của Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh (HoREA), 9 tháng đầu năm 2019, thị trường bất động sản TP tiếp tục xu thế bị sụt giảm.
| Theo số liệu của Sở xây dựng, trong 9 tháng đầu năm 2019, TP chỉ có 17 dự án nhà ở hoàn thành với 111,43ha và 12.453 căn nhà |
Trong đó, chỉ có 1 dự án nhà ở được chấp thuận chủ trương đầu tư, giảm khoảng 83%; không có dự án nhà ở nào được công nhận chủ đầu tư (00 dự án); chỉ có 12 dự án được chấp thuận đầu tư, giảm khoảng 72% và chỉ có 24 dự án được cấp phép xây dựng, giảm khoảng 38%, so với cùng kỳ năm 2018.
Đồng thời, trong 9 tháng, tại TP, chỉ có 32 dự án nhà ở hình thành trong tương lai đủ điều kiện huy động vốn, với 19.662 căn nhà, giảm 58,44% về số lượng dự án và giảm 30,56% về số lượng căn nhà so với năm 2018. Trong đó, có đến 31 dự án nhà ở quy mô nhỏ và trung bình, nhưng có 1 dự án khu đô thị rất lớn tại quận 9 với tổng số 10.007 căn hộ chiếm tỷ trọng áp đảo trên thị trường.
Cụ thể, số liệu nhà ở hoàn thành tại TP từ năm 2017 đến tháng 9/2019 để thấy số lượng này đang sụt giảm mạnh.
Năm 2017: Đã hoàn thành 27 dự án với tổng diện tích đất 75,41 ha, quy mô 21.280 căn nhà, trong đó, có 20.361 căn hộ chung cư, 919 nhà ở thấp tầng; tổng diện tích sàn xây dựng 1.887.953 m2.
Năm 2018: Đã hoàn thành 61 dự án với tổng diện tích đất 187,09 ha, quy mô 35.370 căn nhà, trong đó, có 32.167 căn hộ chung cư, 3.203 nhà ở thấp tầng; tổng diện tích sàn xây dựng 3.492.212 m2.
09 tháng đầu năm 2019: Đã hoàn thành 17 dự án, trong đó có 03 dự án nhà ở xã hội, với tổng diện tích đất 111,43 ha, quy mô 12.453 căn nhà, trong đó, có 10.085 căn hộ chung cư, 2.368 nhà ở thấp tầng; tổng diện tích sàn xây dựng 1.306.320 m2.
Doanh nghiệp điêu đứng
Theo ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch HoREA, trong 2 năm gần đây, thị trường bị sụt giảm mạnh nguồn cung dự án và nguồn cung sản phẩm nhà ở. Có nhiều dự án nhà ở bị “đứng hình” do không thực hiện được các thủ tục đầu tư xây dựng, hoặc bị dừng triển khai.
| Các doanh nghiệp bất động sản ngày càng khó tiếp cận nguồn vốn tín dụng ngân hàng dù cho thị trường bất động sản TP vẫn còn nằm trong chu kỳ phục hồi và tăng trưởng |
"Khó khăn lớn nhất của thị trường bất động sản hiện nay là nhiều dự án nhà ở bị "ách tắc" dẫn đến tình trạng mất cân bằng "cung-cầu" do nguồn cung quá ít trong lúc nhu cầu quá cao làm cho giá nhà dễ bị đẩy lên cao, dễ xuất hiện tình trạng đầu cơ, đầu tư lướt sóng", ông Châu lo ngại.
Theo đánh giá của đại diện HoREA, thị trường bất động sản không xấu, chưa có nguy cơ bị khủng hoảng, vì vẫn còn nằm trong chu kỳ phục hồi và tăng trưởng sau giai đoạn đóng băng 2011-2013.
Thị trường bất động sản rơi vào tình thế khó khăn hiện nay chỉ có tính nhất thời, đặc thù, bất bình thường, mà nguyên nhân là do vướng mắc, xung đột của một số quy phạm pháp luật và do cả công tác thực thi pháp luật.
Tuy nhiên, ông Châu cho rằng do thị trường bất động sản có "độ trễ" nên nếu không có biện pháp xử lý hiệu quả các vướng mắc và điểm nghẽn hiện nay thì tình trạng sụt giảm quy mô thị trường sẽ còn tiếp tục trong thời gian tới, dẫn đến một số doanh nghiệp bất động sản gặp nhiều khó khăn, thậm chí có thể có nguy cơ phá sản.
Trong 9 tháng qua, các doanh nghiệp xây dựng cũng bị sụt giảm khoảng 30-50% số lượng hợp đồng nhận thầu xây lắp. Các nhà cung cấp thiết bị, vật tư bị sụt giảm doanh thu bán hàng. Các doanh nghiệp sản xuất thiết bị, vật liệu xây dựng gặp khó khăn trong khâu sản xuất và tiêu thụ sản phẩm.
Người lao động thiếu việc làm, giảm thu nhập. Các ngân hàng thương mại có thể gặp khó khăn trong việc thu hồi nợ. Nguồn thu ngân sách nhà nước từ tiền sử dụng đất và thị trường bất động sản có thể còn bị sụt giảm hơn nữa.
Trong khi đó, một khó khăn đáng kể với thị trường bất động sản TP là các chủ đầu tư dự án và nhà đầu tư thứ cấp ngày càng khó tiếp cận nguồn vốn tín dụng ngân hàng, do các ngân hàng thương mại đang thực hiện lộ trình hạn chế dần tín dụng vào thị trường bất động sản và kiểm soát chặt chẽ tín dụng tiêu dùng.
Bên cạnh đó, từ đầu năm 2017 đến nay, Nhà nước chưa bố trí được nguồn tái cấp vốn ưu đãi tín dụng nhà ở xã hội cho 04 ngân hàng Vietcombank, Vietinbank, Agribank, BIDV và do quá thiếu dự án nhà ở xã hội, nên phần lớn đối tượng thụ hưởng nhà ở xã hội không có cơ hội được thuê, thuê mua nhà ở xã hội (Nhà nước chỉ mới bố trí được khoảng 1.262 tỷ đồng cho Ngân hàng Chính sách xã hội để cho vay mua nhà ở xã hội, quá ít nên không đáp ứng được nhu cầu của xã hội).
Trước thực trạng này, HoREA đề xuất các giải pháp đẩy nhanh quy trình, thủ tục tính tiền sử dụng đất dự án nhà ở. Đồng thời, kiến nghị UBND TP chỉ đạo hoàn thiện quy trình, thủ tục xác định giá đất, thẩm định giá đất để rút ngắn thời gian làm thủ tục và bảo đảm kết quả tính tiền sử dụng đất hợp lý, không làm thất thoát ngân sách nhà nước.
Kiến nghị TP chỉ đạo Sở Tài nguyên Môi trường và Sở Tài chính xem xét, chấp nhận các chi phí thực tế hợp lý của chủ đầu tư và cách tính doanh thu dự án, như: chi phí giải phóng mặt bằng; chi phí đầu tư hạ tầng; hệ số diện tích sàn kinh doanh căn hộ; doanh thu giá bán căn hộ; doanh thu cho thuê phần diện tích thương mại, dịch vụ; chi phí đầu tư hạ tầng; suất đầu tư xây dựng chung cư cao tầng.
Theo báo cáo của ngân hàng nhà nước, trong 9 tháng đầu năm 2019, tại TP tổng dư nợ tín dụng tăng trưởng khá, với 2,236 triệu tỷ đồng, tăng 10,2% so với cuối năm 2018, nhưng có xu thế tăng chậm hơn so với cùng kỳ năm trước. Trong đó, tín dụng đổ vào bất động sản có xu thế giảm dần, chỉ có 269.000 tỷ đồng, chỉ tăng 3,41% so với cuối năm 2018 (thấp hơn mức tăng tổng dư nợ tín dụng), chiếm 12,3% tổng dư nợ tín dụng, thể hiện trên thực tế là các doanh nghiệp bất động sản ngày càng khó tiếp cận nguồn vốn tín dụng ngân hàng. Bên cạnh đó, tổng dư nợ cho vay tiêu dùng để xây nhà, sửa nhà, mua nhà khoảng 128.000 tỷ đồng, chiếm khoảng 40% tổng dư nợ cho vay tiêu dùng. Trong đó, có thể có một phần không nhỏ chuyển sang đầu tư bất động sản, tiềm ẩn rủi ro về tín dụng. |
