Tuy nhiên, theo đánh giá vốn vay cho đầu tư kinh danh BĐS từ hệ thống ngân hàng vẫn ở mức cao và năm 2020 sẽ có 5 dòng vốn chủ đạo đầu tư vào lĩnh vực BĐS. Phóng viên Kinh tế & Đô thị đã có cuộc trao đổi với TS Cấn Văn Lực - chuyên gia kinh tế - tài chính để hiểu rõ hơn về vấn đầy này.
Thưa ông, với việc ngân hàng thực hiện giảm lộ trình sử dụng vốn ngắn hạn cho vay trung và dài hạn. Nhiều ý kiến cho rằng, vấn đề này đang khiến cho hoạt động đầu tư kinh doanh BĐS gặp khó khăn về nguồn vốn, ông có đánh giá thế nào về vấn đề này?
- Rất nhiều nhà đầu tư và DN băn khoăn về nguồn vốn đầu tư kinh doanh BĐS trong thời gian vừa qua, nhưng chúng tôi thấy rằng nguồn vốn đầu tư cho lĩnh vực này rất tích cực, tôi xin minh chứng 5 dòng vốn rất quan trọng năm 2019 cũng như là cả năm 2020.
Thứ nhất, nguồn vốn tín dụng thực ra là không phải ngân hàng giảm cho vay đối với đầu tư kinh doanh BĐS, cho vay tín dụng để kinh doanh BĐS tăng 5,5% chứ không phải là giảm, nhưng tăng với mức độ thấp hơn so với bình quân của 10 tháng năm 2019.
Tuy nhiên, cho vay mua nhà, sửa nhà tăng 19,6%, năm nay, Chính phủ chỉ đạo là thay đổi công tác thống kê, báo cáo, gộp cho vay kinh doanh BĐS cùng với cho vay mua nhà, sửa nhà thành cho vay BĐS.
Hiện nay, tổng dư nợ cho vay BĐS theo số liệu của NHNN là 1,5 triệu tỷ đồng tương đương với 19% tổng dư nợ của toàn nền kinh tế, trong đó 2/3 là cho vay mua nhà, sửa nhà, còn lại là cho DN vay để đầu tư kinh doanh BĐS. Chúng tôi thấy tỷ lệ này là tương đối chấp nhận được, nhưng cũng rất mong muốn sẽ cao hơn trong thời gian tới.
Thứ hai, là nguồn vốn từ lĩnh vực tư nhân, trong 11 tháng năm 2019 có trên 7.300 DN BĐS thành lập mới với số vốn tăng 27,5%. Tôi tạm tính bình quân nếu mỗi DN thành lập mới vốn ban đầu khoảng 12 tỷ đồng, thì chúng ta sẽ có khoảng 80.000 tỷ đồng mới bổ sung cho thị trường BĐS.
Thứ ba, vốn FDI tổng 2 dòng vốn đăng ký mới và mua bán, góp vốn là 4,8 tỷ USD trong 11 tháng, tương đương với 15% tổng vốn đăng ký mới FDI vào Việt Nam, đứng thứ 2 trong các dòng vốn FDI.
Thứ tư, trái phiếu DN với tổng số trái phiếu là 237.000 tỷ đồng tăng 6% so với cùng kỳ 2018, trong đó, DN kinh doanh BĐS phát hành 71.000 tỷ đồng chiếm 34% tổng lượng phát hành trái phiếu DN trên toàn thị trường, đây là mức rất ấn tượng trong năm vừa qua và là dòng vốn vô cùng quan trọng.
Thứ năm, dòng vốn đến từ các quỹ đầu tư, tôi cho rằng các quỹ đầu tư trong tương lai sẽ phát triển rất tốt. Nhất là trong năm nay Luật chứng khoán sửa đổi đã được ban hành, trong đó có việc cho phép đầu tư quỹ tín thác BĐS, trong năm tới sẽ có nhiều hướng dẫn của Chính phủ để vận hành quỹ này phát triển tốt hơn.
Ngoài ra, còn một hình thức nữa là Fintech cũng có thể là một kênh cho chúng ta thu hút vốn vào BĐS, hiện nay hình thức này chủ yếu là thanh toán, nhưng trong tương lai giống như xu thế của nước ngoài thì cũng có những Fintech sẵn sàng huy động vốn từ cộng đồng và sẽ góp vốn vào thị trường BĐS, đây là một kênh thực sự hiệu quả về mặt quy trình.
Nói nguồn tín dụng cho vay kinh doanh BĐS từ hệ thống ngân hàng giảm, thực tế việc này cần hiểu như thế nào?
- Trong năm 2019, nguồn vốn từ cho vay mua nhà, sửa nhà tăng thêm khoảng 300.000 tỷ đồng; trong khi đó 4 dòng vốn còn lại, gồm: đầu tư tư nhân, FDI, trái phiếu và dòng vốn khác, tương đương 240.000 nghìn tỷ đồng. Có thể thấy ngay tỷ lệ này vẫn là 60/40, như vậy 60% vốn vẫn tiếp tục đến từ kênh ngân hàng. Tôi cho rằng, xu thế về nguồn vốn đầu tư BĐS vẫn tiếp tục theo hướng này.Theo thông lệ quốc tế thì cần phải phân chia theo từng phân khúc BĐS đối với các khoản vay. Nhưng hiện nay ở Việt Nam chưa có việc phân chia như thế này, nên vẫn phải phân chia theo lượng tiền, giá trị của từng sản phẩm, việc này sẽ có định hướng tích cực hơn cho hệ thống Ngân hàng đối với lượng tiền vào thị trường BĐS.Có ý kiến cho rằng khi Ngân hàng Nhà nước ban hành Thông tư 22, sẽ gây ra những khó khăn cho hoạt động kinh doanh BĐS. Thực chất của câu chuyện này như thế nào?
- Hiện nay, chúng ta rất băn khoăn về Thông tư số 22 của NHNN, theo tôi là cần thiết phải có một Thông tư như thế này, với 2 mục đích: Một là để định hướng tín dụng vào những khu vực BĐS gắn với nhu cầu thực tiễn nhiều hơn, bớt đi đầu cơ và rủi ro; hai là qua đó sẽ giúp cho thị trường lành mạnh về lâu dài, chứ không phải là câu chuyện trong ngày một ngày hai.
Qua Thông tư này thì rất khuyến khích việc cho vay mua nhà, sửa nhà... vì sắp tới, phần vay này tỷ lệ rủi ro giảm xuống chỉ còn 50%, tức là mức độ rủi ro của nó được đánh giá chỉ bằng một nửa so với cho vay thương mại thông thường và phân khúc này hiện nay chiếm tới 67% tổng lượng vốn tín dụng đổ vào BĐS, điều này hoàn toàn phù hợp với quy luật.
Nếu sản phẩm BĐS mà chúng ta đi vay ngân hàng từ 1,5 - 4 tỷ đồng, vì chỉ được vay 70% giá trị, nghĩa là giá trị của BĐS đó sẽ từ 2 - 6 tỷ đồng, thì tỷ lệ rủi ro là 100% tương đương với cho vay thương mại thông thường. Nếu như ở mức lớn hơn thì nó là 120% vào năm 2020 và 150% vào năm 2021.
Còn đối với cho vay kinh doanh BĐS vẫn giữ nguyên ở mức cũ là 200% bắt đầu tư ngày 1/1/2017. Như vậy là không có sự thay đổi đối với việc cho vay kinh doanh BĐS, mà chỉ có thay đổi để điều chỉnh tốt hơn đối với việc cho vay mua nhà, sửa nhà, cái đó phù hợp với thông lệ quốc tế.Xin cảm ơn ông!
