Tăng diện tích sàn xây dựng
Phát triển mô hình TOD là phương pháp phát triển đô thị kết hợp với giao thông công cộng (GTCC), khuyến khích phát triển đô thị với mật độ cao thông qua việc sử dụng đất xung quanh các trung tâm giao thông nhằm thúc đẩy GTCC, giảm phụ thuộc vào phương tiện cá nhân, hỗ trợ tăng trưởng đô thị bền vững.
Với TP Hà Nội, TOD là chiến lược quan trọng để quản lý quá trình đô thị hóa nhanh chóng, giảm ùn tắc giao thông, cải thiện chất lượng không khí, tối ưu hóa sử dụng đất, huy động nguồn thu cho GTCC để nâng cao khả năng tiếp cận GTCC, thúc đẩy tăng trưởng kinh tế và nâng cao chất lượng sống đô thị.
Tuy nhiên để đầu tư, phát triển đường sắt đô thị (ĐSĐT) và phát triển TP theo định hướng TOD, cần phải có nguồn tài chính cụ thể. Đồng thời phải tạo ra lợi ích, đảm bảo quyền lợi và thu hút nhà đầu tư và người dân.
Tại Khoản 4 điều 31 Luật Thủ đô đã quy định: “Trong khu vực TOD, TP được thu và sử dụng 100% tiền thu đối với các khoản thu sau đây để phát triển hệ thống ĐSĐT, hệ thống GTCC, hạ tầng kỹ thuật kết nối với hệ thống vận tại hành khách công cộng: Tiền thu đối với diện tích sàn xây dựng tăng thêm của các dự án xây dựng công trình dân dụng do việc tăng hệ số sử dụng đất và các chỉ tiêu quy hoạch khác của khu vực TOD; Tiền thu từ việc khai thác giá trị tăng thêm từ đất trong khu vực TOD; Phí cải thiện hạ tầng”.
Ông Nguyễn Hoàng Nam - Trưởng Phòng Tài chính - Kế toán, Ban Quản lý ĐSĐT Hà Nội cho biết: “Đối với diện tích sàn xây dựng tăng thêm, trong khu vực TOD có thể tăng độ sâu xây dựng, tăng mật độ xây dựng và tăng chiều cao xây dựng. Giải pháp này sẽ nới lỏng các hạn chế về chiều cao và mật độ xây dựng đối với các dự án phát triển gần dự án GTCC mới”.
Tỷ lệ thu phí diện tích sàn xây dựng tăng thêm dựa trên lợi nhuận biên được tăng thêm và trên nguyên tắc chia sẻ lợi ích giữa nhà nước và chủ đầu tư. Tỷ lệ này sẽ được nghiên cứu và Hội đồng TOD sẽ quyết định.
Cũng theo đại diện Ban Quản lý ĐSĐT Hà Nội, khoản thu thứ 2 để phát triển khu vực TOD là phí cải thiện hạ tầng. Phí này nộp 100% vào ngân sách của TP để duy trì, sửa chữa và vận hành các hạng mục khác kết nối giữa khu vực nhà ga và khu vực TOD
Đối tượng thu phí gồm cả tổ chức, cá nhân và hộ gia đình trong khu vực TOD được hưởng lợi từ hạ tầng được cải thiện. Các hộ gia đình, cá nhân không kinh doanh mà chỉ sinh sống trong khu vực TOD vẫn phải đóng phí cải thiện hạ tầng với tỷ lệ thấp hơn, được quy định bởi Hội đồng TOD.
Mức phí cụ thể trên mỗi m2 đất, sàn sử dụng sẽ được xác định theo các quy định về phí, lệ phí và phù hợp với điều kiện kinh tế - xã hội của khu vực TOD.
Khai thác giá trị tăng thêm từ đất
Một khoản thu quan trọng để phát triển khu vực TOD là khai thác giá trị tăng thêm từ đất, từ đó tái đầu tư phát triển ĐSĐT và hệ thống GTCC của TP.
Theo Trưởng Phòng Tài chính - Kế toán, Ban Quản lý ĐSĐT Hà Nội Nguyễn Hoàng Nam, việc khai thác giá trị tăng thêm từ đất trong khu vực TOD trên thực tế các quốc gia có rất nhiều công cụ khác nhau để thực hiện.
Căn cứ vào tình hình thực tiễn ở Hà Nội, dự kiến sẽ sử dụng các công cụ sau: Công cụ 1: Hợp tác phát triển, Công cụ 2: Tổ chức và điều chỉnh đất đai, Công cụ 3: Điều tiết lợi ích tăng thêm của hoạt động thương mại, dịch vụ.
Cụ thể, hợp tác phát triển được xây dựng trên luận điểm “Việc đầu tư xây dựng công trình giao thông sẽ nâng cao khả năng tiếp cận giao thông/đi lại và vì thế làm tăng đáng kể giá trị đất đai khu vực quanh nhà ga và hạ tầng giao thông”.
Hợp tác phát triển trong khu vực TOD nhằm mục tiêu tối đa hoá tổng thể lợi ích có được từ việc phát triển ĐSĐT và các đô thị khu vực xung quanh nhà ga ĐSĐT.
Các bên tham gia hợp tác phát triển một cách linh hoạt, cùng nhau chia sẻ rủi ro và lợi ích của chương trình, dự án.
Khuôn khổ pháp lý của công cụ hợp tác phát triển căn cứ theo các quy định pháp lý hiện hành của Nhà nước. Đồng thời đề xuất, bổ sung các quy định pháp lý cần thiết để đảm bảo quá trình thực hiện thuận lợi và kết quả đạt được mang lại lợi ích cao nhất cho các bên tham gia.
Hình thức của công cụ hợp tác phát triển dựa trên sở hữu công là đối tác công tư (PPP). Để có thể hợp tác phát triển khu vực TOD, cần có các cơ chế, quy định để đảm bảo hài hòa lợi ích giữa nhà đầu tư và nhà nước.
Đồng thời cần đồi mới, cập nhật các hình thức của PPP đảm bảo phù hợp với thị trường thế giới, qua đó thu hút thêm nhà đầu tư tư nhân từ nước ngoài. Cần nghiên cứu, ban hành các chính sách hỗ trợ thủ tục hành chính, giảm thiểu thời gian thực hiện các dự án sử dụng hình thức PPP.
Công cụ thứ 2 để khai thác giá trị tăng thêm từ đất trong khu vực TOD chính là tổ chức và điều chỉnh đất đai. Đây là các giải pháp tổ chức và phát triển đất tại các khu vực đã bị phân mảnh có nhiều chủ sử dụng và khai thác theo hướng chuyển đổi cả mục đích hoặc cách thức khai thác.
Việc này có thể bao gồm điều chỉnh ranh giới, tái điều chỉnh đất, gom đất tái phân thửa, củng cố đất đai, tổ chức lại cách thức khai thác,…
Việc triển khai công cụ này được tiến hành song hành với công tác đầu tư xây dựng hạ tầng và các tiện ích khu vực TOD có gắn với chuyển đổi công năng công trình hiện hữu (hoặc có thể bao gồm hoạt động bảo tồn), nhằm đảm bảo các mục tiêu phát triển TOD.
Để khai thác giá trị tăng thêm từ đất, công cụ thứ 3 được nhắc tới là điều tiết lợi ích tăng thêm của hoạt động thương mại, dịch vụ.
Ông Nguyễn Hoàng Nam chia sẻ: “Việc điều tiết lợi ích gia tăng nhờ sự phát triển của khu vực TOD và ĐSĐT đảm bảo hài hòa giữa nhà nước, cá nhân và tổ chức. Khoản thu này sẽ nộp 100% vào ngân sách của TP để đầu tư phát triển hệ thống ĐSĐT theo mô hình TOD.
Đối tượng thu là các tổ chức, cá nhân, cơ sở kinh doanh thương mại, dịch vụ trong khu vực TOD. Đây là các đối tượng hưởng lợi trực tiếp và rõ nét nhất.
Tỷ lệ thu tối đa không quá 10% số thuế thu nhập phải nộp. Hiện nay đang được đề xuất là mức 2% cho doanh nghiệp và 0,05% cho cá nhân.
Các chính sách khai thác giá trị tăng thêm từ đất và cơ chế tài chính cho khu vực TOD ảnh hưởng rất lớn tới các nhà đầu tư, các tổ chức và cá nhân. Do đó, cần phải nghiên cứu thận trọng, có lộ trình và phải đảm bảo 3 nguyên tắc: hài hòa lợi ích giữa nhà nước, người dân và tổ chức; đảm bảo công bằng giữa khu vực trong và ngoài TOD; đảm bảo phát triển đô thị theo định hướng GTCC”.
