Bất động sản Đà Nẵng: Ôm trái đắng vì lạm dụng vốn ngân hàng?

Một số phân khúc trong 6 tháng đầu năm 2018 không có sản phẩm được đưa ra thị trường, BĐS Đà Nẵng đang bị chững lại, không còn cảnh nhộn nhịp như thời điểm một năm về trước.

Không còn tâm lý mua bằng mọi giá

Theo bà Hoàng Ngọc My - Giám đốc Sàn giao dịch BĐS My Land Đà Nẵng, mặc dù lãi suất ngân hàng không tăng nhưng với việc vay tiền với số lượng lớn, trong khi đó lại không thực hiện được các giao dịch nên nhiều nhà đầu tư thứ cấp không thể xoay vòng được vốn. Điều này ảnh hưởng tiêu cực đến thị trường BĐS, do đó nhiều nhà đầu tư buộc phải “bán đổ, bán tháo”, chấp nhận chịu lỗ để lấy tiền thanh toán nợ ngân hàng. Trong khi trước đó, khoảng cuối năm 2016 thị trường BĐS Đà Nẵng đã chứng kiến đợt tăng trưởng về giá chưa từng có trong lịch sử, đặc biệt ở một số địa điểm tại khu vực phía đông TP Đà Nẵng, giá đất đã tăng trên 300% giá trị.

Thị trường bất động sản Đà Nẵng khá ảm đạm trong thời gian qua. Ảnh: Công Hùng

Bà Ngọc My cho rằng, sở dĩ xảy ra tình trạng này là do thị trường phát triển theo mô hình đa cấp. Khi chủ đầu tư có dự án thì sản phẩm liên tục được chuyển qua tay các nhà đầu tư thứ cấp và cả khách hàng cá nhân đổ xô vào với tâm lý phải mua cho được, bất chấp sự leo thang đột biến về giá. Khi đó, người mua sẵn sàng vay 70 – 80% giá trị sản phẩm từ nguồn vốn ngân hàng, vì lợi nhuận mà BĐS mang lại cao hơn bất cứ các kênh đầu tư khác, mặc dù phải trả lãi. Những người kinh doanh theo hình thức này chủ yếu là vay các gói ngắn hạn 6 tháng, 9 tháng… Tình trạng này kéo dài cho đến thời điểm hết quý I/2018.

Trong quý II/2018, thị trường BĐS Đà Nẵng ghi nhận sự tăng trưởng duy nhất của phân khúc nghỉ dưỡng, tập trung vào sản phẩm căn hộ khách sạn (Condotel) với khoảng trên 300 sản phẩm được giao dịch trong thời gian này.  Nhưng trong quý không có bất cứ dự án Condotel mới nào được đưa ra thị trường. Bên cạnh đó, cũng có không ít các dự án không đủ pháp lý hoặc do chủ đầu tư không đủ năng lực thi công, nằm bất động và đang được mua bán, chuyển nhượng lại cho chủ đầu tư mới có năng lực để triển khai.

“Khi giá đã được đẩy lên đến đỉnh, thì “chốt chặn cuối cùng” trong sợi dây đa cấp không thể giao dịch được sản phẩm nữa, trong khi đó lại đến thời hạn thanh toán ngân hàng. Những người chỉ vay khoảng 30 – 50% vốn thì mới có đủ khả năng thanh đáo hạn, còn lại những người vay quá nhiều buộc phải bán lỗ để thanh toán ngân hàng. Nhưng ở thời điểm này khi thị trường đã chững lại, chấp nhận lỗ cũng khó có thể bán. Vì vậy, rất nhiều người đã ôm trái đắng vì lạm dụng vay vốn ngân hàng để kinh doanh BĐS” - bà Ngọc My nói.

Thống kê của Ngân hàng nhà nước Việt Nam, trong 6 tháng đầu năm 2018, nguồn vốn huy động tại các ngân hàng trong cả nước tăng cao, nhưng nguồn vốn cho vay tín dụng lại giảm so với cùng kỳ năm 2017. Về vấn đề này, theo ông Nguyễn Văn Vinh - Giám đốc Chi nhánh ABBANK Đà Nẵng, xuất phát từ nguyên nhân do sự đình trệ của thị trường BĐS nói chung, người dân và cả nhà đầu tư đều chọn giải pháp an toàn khi lựa chọn kênh đầu tư.

Theo khảo sát của phóng viên báo Kinh tế & Đô thị, hiện người dân không còn tâm lý mua đất mua bằng mọi giá. Các giao dịch diễn ra trong giai đoạn này là những người có tiềm lực thực sự về tài chính, mua BĐS để bảo lưu tài sản, song cũng rất ít. Hơn nữa, việc một số cá nhân sở hữu các dự án “đất vàng” tại Đà Nẵng có dính líu đến sai phạm, khiến cho tâm lý người mua e ngại. Cùng đó, các ngân hàng siết chặt hơn về điều kiện cho vay vốn tín dụng với các dự án BĐS cũng khiến cho thị trường BĐS của Đà Nẵng trong quý II trở nên trầm lắng hơn.

Nguồn cung cũng chững lại

Trong khi người dân tỏ ra thận trọng với việc “đổ tiền” vào các sản phẩm BĐS, thì nhiều dự án cũng “dậm chân tại chỗ” do chủ đầu tư thận trọng nghe ngóng thị trường. Một số phân khúc không có bất cứ sản phẩm nào được tung ra, khiến cho thị trường bị chững lại.

Theo số liệu báo cáo tình hình giao dịch BĐS của Hiệp hội Môi giới BĐS Việt Nam, trong quý II/2018 phân khúc nhà ở chung cư tại Đà Nẵng không có nguồn cung ra thị trường. Có nhiều dự án được phê duyệt nhưng không được triển khai do gặp vấn đề pháp lý. Các dự án quý I được bán chạy thì đến nay, do thiếu nguồn hàng, bị môi giới đẩy giá ảo, xuất hiện bong bóng. Khi bắt đầu có các chính sách thắt chặt về mặt pháp lý, làm cho giới đầu cơ tháo chạy, khiến khối lượng giao dịch, mua bán giảm dần.

Trong suốt 6 tháng đầu năm 2018 không có dự án phát triển nhà ở nào mới được tung ra bán (kể cả đất nền và căn hộ chung cư). Trong quý I/2018, do hiện tượng sốt đất ảo xuất hiện, các nhà đầu tư nhảy vào mua đi bán lại đẩy giá lên cao. Trong quý II/2018, hiện tượng này đã giảm rõ rệt. Nhưng giá BĐS thì hầu như vẫn đứng yên, không sụt giảm.

Lý giải về nguyên nhân này, bà Hoàng Ngọc My cho rằng, có nhiều dự án được phê duyệt nhưng không được triển khai do gặp vấn đề pháp lý, chính quyền không tháo gỡ được, nên đã tạo ra hiện tượng khan hiếm hàng hóa trên thị trường. Đặc biệt là tại phân khúc đất nền khu vực ven biển dọc theo trục đường Võ Nguyên Giáp là trục đường du lịch 5 sao của TP Đà Nẵng, trong 6 tháng đầu năm gần như không có bất cứ giao dịch nào được tiến hành. Các trục đường lớn lớp trong có mức giá thấp hơn, chủ yếu là mua đi bán lại và giao dịch cũng không nhiều. Giao dịch đất nền ở các khu vực khác cũng diễn ra chậm, đang tạm thời bị “đóng băng”.

Tuy nhiên, theo nhận định của nhiều chuyên gia thị trường BĐS của Đà Nẵng vẫn được kỳ vọng cao, việc thay đổi, chuyển nhượng chủ đầu tư của nhiều dự án sẽ xuất hiện “làn sóng” đầu tư mới vào thị trường BĐS. Quan trọng hơn, là mới đây TP Đà Nẵng đã thông qua điều chỉnh quy hoạch và thiết kế kiến trúc cho một số dự án sẽ tạo cơ sở pháp lý cho nhà đầu tư mới triển khai đầu tư xây dựng để xóa dự án “treo” tồn tại nhiều năm nay.