“Tôi cho rằng trong năm 2017 thay vì tập trung vào “lượng” các DN đi vào “chất” nhiều hơn. Nói một cách đơn giản, thị trường sẽ chứng kiến cuộc cạnh tranh mạnh mẽ về chất lượng sản phẩm với giá cả bình ổn. Khả năng “sốt cao” ở một số phân khúc vì thế chưa xảy ra nhưng sức nóng 2017 có thể cao hơn thị trường bất động sản (BĐS) 2016” – đó là nhận định của GS.TS Đặng Hùng Võ tại hội thảo “Thị trường BĐS Việt Nam 2016 –2017: Toàn cảnh và dự báo” do Batdongsan.com.vn tổ chức vào sáng nay (10/12).
|
Phó Tổng Giám đốc của Đại Việt Group - Nguyễn Quốc Anh: “100 người tìm mua BĐS thì có 25 người tìm kiếm các căn hộ chung cư” |
Ở góc nhìn kinh tế - tài chính, nhận định tổng quan thị trường nhà đất năm 2016, theo TS. Cấn Văn Lực – chuyên gia kinh tế, 9 tháng đầu năm 2016 có hơn 2000 DN BĐS thành lập mới, chứng tỏ môi trường kinh doanh đã khá lên. Năm 2015 là năm cực kỳ ấn tượng về thị trường bất động sản (BĐS) cho nên đến năm 2016, thị trường bắt đầu ổn định và chất lượng hơn. Tuy nhiên, các phân khúc liên quan đến nhà ở xã hội, nhà ở thương mại giá thấp còn nhiều bất cập. Trong khi, phân khúc cao cấp đã có dấu hiệu cung cao hơn cầu. Về nguồn vốn nước ngoài thì có khoảng 1,3 tỷ USD đăng ký FDI vào BĐS chiếm khoảng 10% tổng số vốn đầu tư vào Việt Nam trong 11 tháng vừa qua. Còn tín dụng ngân hàng thì đến 30/9/2016 thì tổng dư nợ BĐS đã là 420.000 tỷ đồng và chiếm khoảng 8,5% tổng dư nợ. BĐS trong 8 tháng đầu năm vừa được NHNN báo cáo tăng gần 7%, hơi thấp so với bức tranh toàn cảnh. Lý do chính xuất phát từ việc NHNN và Chính phủ bắt đầu kiểm soát chặt chẽ hơn cho vay BĐS để thị trường phát triển lành mạnh.
Thị trường BĐS hiện nay chưa hút được vốn của dân cũng như các nhà đầu tư nhỏ lẻ trong và ngoài nước khiến đồ thị đường gia tốc phát triển chưa cao chỉ ở mức độ tuyến tính. Phát triển nguồn vốn trung và dài hạn hiện nay là chiến lược quan trọng đối với thị trường BĐS. Kênh ngân hàng đang góp đến 75% vốn liếng cho các DN toàn nền kinh tế, còn chứng khoán là 14%, trái phiếu 7%, bảo hiểm 2%. 3 chân trụ chứng khoán, ngân hàng và trái phiếu của nước ta “khập khiễng” nên thị trường phát triển chưa bền vững.
BĐS là lĩnh vực quy mô không lớn nhưng sức lan tỏa lại rất lớn. Tại những nước phát triển, BĐS chiếm đến 40% GDP vì mức độ ảnh hưởng của nó sang các ngành nghề khác. Ở Việt Nam chưa có thống kê cụ thể nhưng BĐS cũng phải chiếm đến 30 - 40% của cải của nền kinh tế. Theo tính toán sơ bộ, sau khi Luật Nhà ở sửa đổi có hiệu lực trong vòng 1 năm qua đã có khoảng 11 ngàn người nước ngoài ở Singapore, Hàn Quốc, Nhật Bản mua BĐS của chúng ta. Đây là những dấu hiệu khả quan cho việc “đón đầu” dòng vốn ngoại vào thị trường BĐS của Việt Nam. Tuy nhiên, vẫn cần có sự nỗ lực của cơ quan Nhà nước nhằm khắc phục các nhược điểm của thị trường BĐS để phát triển hơn nữa trong năm 2017. Tăng niềm tin cho thị trường để hút vốn từ người nước ngoài và FDI.
|
| TS Cấn Văn Lực – chuyên gia kinh tế: “Tôi kiên định đề xuất phải nhanh chóng thành lập quỹ tín thác đầu tư (REIT) để tạo ra cú hích đầu tư cho nguồn vốn BĐS và tính thanh khoản của thị trường” |
“Phân khúc nhà ở xã hội chắc chắn sẽ đột phá của năm 2017. Chính phủ đã ban hành Nghị quyết cho nhà ở xã hội với lãi suất vay là 4,8% cho thời hạn vay 10-15 năm. Tuy nhiên nguồn vốn ở đâu mới là quan trọng. Khi đó câu chuyện bố trí vốn bằng phát hành trái phiếu nhiều khả năng xảy ra. Đặc biệt, cần nhanh chóng thiết lập các định chế tài chính đa dạng như quỹ tín thác đầu tư (REIT), hay cơ quan cho vay thế chấp nhà ở để tạo ra cú hích đầu tư vào nguồn vốn BĐS và tính thanh khoản của thị trường” - TS. Cấn Văn Lực đề xuất.
Từ một góc nhìn hoàn toàn khác dựa trên hành vi cụ thể của người có nhu cầu mua, thuê BĐS, Phó Tổng Giám đốc của Đại Việt Group - Nguyễn Quốc Anh cho biết, tổng kết những con số tìm kiếm BĐS trực tuyến góp phần phác họa bức tranh thị trường năm 2016 tương đối chính xác. Trong các loại hình BĐS, phân khúc nhà riêng, nhà mặt phố nhận được sự quan tâm nhiều nhất với 39% năm 2016. Căn hộ chung cư đứng vị trí thứ 2 với mức độ quan tâm lớn với tỷ lệ 25%. Tỷ lệ này cho thấy lượng người tìm kiếm căn hộ chung cư chiếm 1/4 tổng lượng tìm kiếm bất BĐS. Tức là 100 người tìm mua BĐS thì có 25 người tìm kiếm các căn hộ chung cư. Điều này không khó hiểu khi ngày càng nhiều dự án căn hộ chung cư có chất lượng tốt, vị trí hợp lý, đáp ứng được nhu cầu của các gia đình trẻ đang ngày càng tăng ở các đô thị lớn. Sau phân khúc căn hộ chung cư là phân khúc đất bán. Đây là phân khúc vẫn giữ được “phong độ” ổn định từ giai đoạn sốt đất 2007-2008 cho đến nay với 24% nhu cầu tìm kiếm năm 2016. Các phân khúc đất nền dự án, biệt thự liền kề, BĐS nghỉ dưỡng cũng cho thấy sự ổn định về nguồn cầu trong giai đoạn phục hồi của thị trường khi biên độ dao động của các loại hình BĐS chỉ thay đổi 2-3%.
Trong khi đó, GS.TS Đặng Hùng Võ - Nguyên thứ trưởng Bộ TN &MT cho biết: "Năm 2015 chúng ta lo lắng năm 2016 có thể xảy ra bong bóng. Tuy nhiên 1 năm trôi qua tình trạng thị trường BĐS sốt giá chưa xảy ra". Đánh giá về phân khúc chung cư trong năm 2016, theo GS.TS Đặng Hùng Võ, tại Hà Nội và TP Hồ Chí Minh có sự chênh lệch lớn về cung, cầu. Nếu như phân khúc cao cấp chỉ có lượng cầu 20% thì cung trên thị trường lại chiếm đến 80%. Ngược lại, phân khúc nhà giá rẻ nhu cầu chiếm tới 80% thị trường mà nguồn cung vẫn chỉ ở mức 20%.
"Đây là một nghịch lý đang diễn ra trên thị trường. Vậy trong năm 2017 thị trường BĐS sẽ đi lên, đi xuống hay đi ngang? Câu trả lời nằm ở sự chủ động của thị trường. Tôi đánh giá rất cao ý kiến của tập đoàn Vingroup khi cung cấp những BĐS với giá thấp 700 triệu đồng. Ý tưởng nhanh chóng tác động lớn vào thị trường về mặt nhận thức. Ngay lập tức Mường Thanh trả lời rằng sẽ cung cấp những sản phẩm giá còn thấp hơn. Cuộc chơi của thị trường vì thế cũng phụ thuộc vào ý tưởng của nhà đầu tư, đặc biệt là những nhà đầu tư có tiềm năng lớn. Các nhà đầu tư phải đặt mình vào tình hình của thị trường để tính toán như thế nào là có lợi nhất, nhằm giải quyết lệch pha cung – cầu như hiện tại” – GS.TS Đặng Hùng Võ khẳng định.
Về câu hỏi đặt ra tại buổi hội thảo “Nếu có quá nhiều DN cung cấp sản phẩm bình dân với giá “càng ngày càng rẻ” thì lo ngại chất lượng sản phẩm không đảm bảo” thì các chuyên gia đều cho rằng chưa đáng lo. “Sự sàng lọc của thị trường sẽ ngày càng khốc liệt. Cạnh tranh càng lớn thì buộc các DN phải cân đối để có thể tồn tại và phát triển. Nếu một sản phẩm giá rẻ 800 triệu đồng mà chất lượng kém thì người tiêu dùng sẽ cố thêm 50 triệu nữa để sở hữu một căn nhà 850 triệu đồng mà chất lượng tốt hơn” - TS. Nguyễn Đức Thành, Viện trưởng Viện Nghiên cứu Kinh tế và Chính sách (VEPR) đánh giá.
