Tiềm năng lớn
Tại Hội thảo Dự báo thị trường bất động sản nghỉ dưỡng 2020 diễn ra sáng ngày 10/1, tại TP Hồ Chí Minh, các chuyên gia kinh tế cho biết, sau “cú sốc” Cocobay, thị trường bất động sản nghỉ dưỡng đã rơi vào tình trạng khá ảm đạm do tâm lý e ngại của giới đầu tư.
Tuy nhiên, nếu vấn đề pháp lý cho mô hình bất động sản này được tháo gỡ (dự báo được tháo gỡ trong quý 1/2020) thì có thể thị trường sẽ trở nên hấp dẫn ngay trong quý 2/2020.
Tuy nhiên, nếu vấn đề pháp lý cho mô hình bất động sản này được tháo gỡ (dự báo được tháo gỡ trong quý 1/2020) thì có thể thị trường sẽ trở nên hấp dẫn ngay trong quý 2/2020.
TS Bùi Quang Tín, chuyên gia tài chính - kinh tế nhận định, mức chi tiêu bình quân một ngày của khách du lịch đến từ hầu hết các thị trường đều tăng. Dự báo của Ngân hàng Thế giới cho thấy, tại Việt Nam trung bình mỗi năm có khoảng 1,5 triệu người gia nhập tầng lớp trung lưu, dự kiến đạt 33 triệu vào năm 2020. Do đó nhu cầu về du lịch, nghỉ dưỡng và nhà ở sẽ tăng cao.
Ngoài ra, theo kết quả một khảo sát mới đây có đến 65% lựa chọn bất động sản ven biển để đầu tư, 74,8% chọn căn nhà thứ 2 là vùng du lịch biển. Chính vì vậy, thời gian gần đây hàng loạt dự án bất động sản ven biển được các nhà đầu tư triển khai tại các tỉnh thành như Quy Nhơn, Long Hải, Ninh Thuận… Đây là những điểm thu hút đầu tư mới nổi trong một thời gian rất ngắn.
Nắm bắt xu thế này, thời gian qua cơn lốc đầu tư vào bất động sản nghỉ dưỡng của nhiều tập đoàn trong và ngoài nước đang tăng mạnh, tập trung về các hướng như: Quy Nhơn (Bình Định), Hòn Lan (Bình Thuận), Long Hải (Bà Rịa - Vũng Tàu), Ninh Thuận…
“Một điểm sáng về tài chính, đó là một số quỹ đầu tư nước ngoài đến từ châu Âu, Nhật Bản, Hàn Quốc… đang tích cực tìm kiếm các khách sạn, dự án khu dân cư ven biển có sẵn, vị trí đẹp để có thể cải tạo phát triển thành một chuỗi khu nghỉ dưỡng khép kín. Đó cũng là nguyên nhân khiến thị trường bất động sản nghỉ dưỡng Việt Nam chưa bao giờ hết nóng”, ông Tín nói.
Tuy nhiên, cũng theo ông Tín, các dự án muốn hút nhà đầu tư phải là những dự án có vị trí đẹp. Đây cũng là yếu tố quan trọng đầu tiên quyết định đến doanh thu và lợi nhuận cho nhà đầu tư.
“Tôi nói thật, có nhiều dự án dù chỉ cách biển vài km nhưng chẳng có tiện ích gì, dân cư heo hút, cơ sở hạ tầng yếu kém… thì cũng chẳng thu hút được nhà đầu tư và giá trị cũng sẽ không tăng nhiều nếu bỏ tiền đầu tư”, ông Tín nhấn mạnh.
| Theo các chuyên gia, việc cam kết lợi nhuận không phải rủi ro, quan trọng khách hàng nên lựa chọn nhà đầu tư uy tín, có nguồn khách lớn, có đạo đức kinh doanh |
TS Sử Ngọc Khương, chuyên gia đầu tư bất động sản cho biết, theo khảo sát của Khoa Kinh doanh Quốc tế - Marketing (ĐH Kinh tế TP Hồ Chí Minh), 65% nhà đầu tư chọn lựa xuống tiền với bất động sản khu vực ven biển trong năm 2019. Ngoài ra, có tới 74,8% lựa chọn căn nhà thứ 2 ở vùng du lịch biển (trong 6 tháng đầu năm 2019). Điều này cho thấy phân khúc bất động sản du lịch đang trở nên rất hấp dẫn trong mắt nhà đầu tư.
Tuy nhiên, theo ông Khương, nhà đầu tư cũng đang có khá nhiều băn khoăn: Pháp lý cho các căn hộ condotel vẫn chưa được tháo gỡ gây tâm lý e ngại; dòng vốn ngân hàng đang siết chặt; Năng lực phát triển, vận hành dự án bất động sản nghỉ dưỡng của chủ đầu tư còn hạn chế; Giá bán các sản phẩm bất động sản nghỉ dưỡng bị đẩy lên quá cao.
“Dù vậy, năm 2020, các nhà đầu tư sẽ lựa chọn những dự án BĐS nghỉ dưỡng đạt các yếu tố: Môi trường đẹp, giao thông thuận lợi; Có thể kết hợp nghỉ dưỡng và khai thác; Thiên nhiên, môi trường được giữ gìn; Nguồn cung có giới hạn, bảo đảm tăng giá trị trong tương lai”, ông Khương dự báo.
Ở góc độ tài chính, TS Đinh Thế Hiển, khẳng định: “Đầu tư vào 1m2 bất động sản du lịch mang lại giá trị gia tăng hơn hẳn các bất động sản loại hình khác trong năm 2018”.
Minh chứng cho nhận định của mình, ông Hiển đưa ra các số liệu khảo sát được thu thập tại các resort thuần nghỉ dưỡng khu vực biển Nha Trang, Phan Thiết, Vũng Tàu… từ 2017 đến tháng 6/2019 (các resort được đầu tư đúng mức, có quản lý vận hành tiêu chuẩn).
“Với mức đơn giá phòng bình quân 1,4 triệu đồng/ngày, công suất phòng cho thuê khoảng 60%, số ngày khai thác 360 ngày; mỗi sản phẩm BĐS đầu tư (trị giá khoảng 2 tỷ đồng), sẽ cho tổng doanh thu 302 triệu đồng; sau khi trừ các chi phí thì lợi nhuận gộp khoảng 215 triệu đồng.Tỷ lệ nhà đầu tư nhận khoảng 85%, tương đương số tiền thực nhận là 182 triệu đồng, nghĩa là lợi suất đầu tư khoảng 9,1%”, ông Hiển tính toán.
Cũng theo ông Hiển, lợi suất mỗi năm cho phân khúc này có thể tăng thêm từ 2-3%. Nhìn chung, tỷ suất lợi nhuận có thể dao động từ 5,4% - 13,7% tùy theo mức giá phòng và công suất khai thác.
“Tất nhiên, doanh thu và lợi nhuận của bất động sản nghỉ dưỡng còn quyết định do các yếu tố như vị trí; chất lượng thiết kế - xây dựng; quản lý vận hành. Trong đó, theo tôi thì vị trí giữ vai trò số một”, ông Hiển nói thêm.
Cần tháo gỡ pháp lý
Tại hội thảo, bên cạnh tiềm năng sinh lời của phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng trong năm 2020, các chuyên gia cũng nhấn mạnh phải nhanh chóng tháo gỡ các vướng mắc về pháp lý, khi đó không chỉ phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng mà nhiều phân khúc khác cũng sẽ trở nên sôi động hơn.
Thực tế, hiện nay vẫn còn nhiều tranh cãi nên quản lý bất động sản nghỉ dưỡng như một căn hộ để ở hay một phòng lưu trú. Việc không được cấp sổ hồng hay sổ đỏ khiến việc giao dịch, mua đi bán lại trên thị trường gặp nhiều khó khăn. Do đó khách hàng không an tâm khi bỏ ra một số tiền lớn đầu tư, thấy mình bị đặt ở thế "cầm dao đằng lưỡi".
Rõ ràng, vấn đề pháp lý với hàng chục nghìn căn hộ condotel đã và đang xây dựng trên cả nước vẫn đang là chủ đề có nhiều ý kiến bàn luận. Nói cách khác, hướng đi nào cho loại hình bất động sản này vẫn chưa được quyết định cụ thể.
Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh (HoREA), so với nhiều địa phương khác thì các dự án nhà ở tại TP bị vướng pháp lý rất nhiều. Các dự án nhà ở thương mại có quỹ đất hỗn hợp (xen cài đất do Nhà nước quản lý) như nhau, nhưng có một số dự án được phê duyệt đầu tư xây dựng, trong khi nhiều dự án khác lại chưa được phê duyệt, là chưa đảm bảo tính công bằng.
“Nếu tháo gỡ những vướng mắc về pháp lý, thì thị trường bất động sản trong năm 2020 sẽ sôi động trở lại. Tại sao các doanh nghiệp đổ về các tỉnh phát triển được mà ở TP lại không? Chắc chắn chính chúng ta đang gây khó cho chúng ta chứ không phải thị trường đang làm khó”, ông Châu nói thêm.
Nhận định về tiềm năng phát triển của bất động sản nghỉ dưỡng trong năm 2020 hầu hết các chuyên gia đồng quan điểm, thị trường này sẽ phát triển tốt nếu có pháp lý chặt chẽ; nhà đầu tư cam kết lợi nhuận phù hợp; chủ đầu tư thứ cấp cẩn thận trong tính toán lợi nhuận, tiền đầu tư…
