KTĐT - Hiện nay, ước tính tỉ lệ giao dịch bất động sản qua sàn chỉ chiếm 15% - 20% tổng giao dịch thị trường. Điều này cho thấy vai trò tạo sự minh bạch cho thị trường của các sàn giao dịch vẫn đang xa vời.
Đến lúc này có thể thấy các sàn giao dịch bất động sản (BĐS) đã bộc lộ khá rõ những bất cập của mình. Trong nhiều trường hợp, sàn lại thực hiện chức năng như phòng kinh doanh trong công ty kinh doanh BĐS; còn thiếu cơ chế khuyến khích người dân qua sàn; nhiều sàn còn giao dịch chưa tuân thủ pháp luật...
Rắc rối với nguồn hàng qua sàn
Vấn đề bức xúc nhất hiện nay chính là theo quy định, doanh nghiệp (DN) chỉ được phép bán căn hộ khi đã hoàn tất phần móng. Tuy nhiên, trong thời gian qua, hầu hết các chủ đầu tư phần lớn đã “lách luật” bằng việc bán sản phẩm dưới hình thức góp vốn dự án cho các nhà đầu tư chiến lược của mình.
Với loại giao dịch này thì chưa bị sàn giao dịch chi phối, do đó nhiều dự án khi xong phần móng chỉ còn một ít căn hộ để qua sàn, thậm chí những dự án nhỏ đã bán hết từ lâu. Thống kê không chính thức cho thấy có khoảng 70% các giao dịch trên thị trường theo hình thức hợp đồng góp vốn, do vậy theo ý kiến của các giám đốc sàn giao dịch BĐS, nên chăng các hợp đồng góp vốn cũng cần được qua sàn.
Tuy nhiên, để giải quyết những vấn đề này, các cơ quan chức năng đang vấp phải tình cảnh “đụng đâu mắc đó” mà đa phần là “giẫm” lên các chủ trương trước đây. Ví như nếu công nhận huy động vốn bằng hợp đồng góp vốn hợp lệ thì sẽ không quản nổi nếu DN phạm pháp, lừa đảo.
Nếu cho phép có thể huy động vốn bằng góp vốn (đăng ký trước với Nhà nước) và giao dịch này có thể qua sàn thì vướng luật kinh doanh BĐS. Còn nếu cho phép DN giữ một tỉ lệ nhất định để kinh doanh theo hợp đồng góp vốn, tỉ lệ còn lại bắt buộc phải qua sàn thì lại “đụng” quy định nếu không qua sàn, không được cấp sổ hồng, sổ đỏ.
Bên cạnh đó, theo Bộ Xây dựng, sắp tới đây, trong từng trường hợp cụ thể, có thể xem xét cho chủ đầu tư được quyền bán một tỉ lệ phần trăm nhất định trong dự án BĐS cho đối tác chiến lược mà không cần thông qua sàn.
Theo quan điểm của các cơ quan chức năng, trong tình hình cung nhỏ hơn cầu, DN cũng cần huy động vốn thông qua các đối tác chiến lược hoặc bán cho CB-CNV có khó khăn về nhà ở thì cũng nên cho phép DN được chủ động bán một tỉ lệ nhất định sản phẩm của dự án mà không phải qua sàn.
Tuy nhiên, nhiều chuyên gia băn khoăn: Hiện việc thanh - kiểm tra hoạt động của các chủ đầu tư vẫn chưa thật sự tốt nên sẽ không quản nổi việc các chủ đầu tư dự án có dùng tỉ lệ sản phẩm giữ lại đúng mục đích đề ra ban đầu không hay lại tạo ra một khe hở khác để các chủ đầu tư lách luật?
Hệ thống cơ sở dữ liệu yếu kém
Thời gian qua đã có rất nhiều DN lập sàn giao dịch BĐS. Thị trường BĐS cũng đã thành lập mạng các sàn giao dịch BĐS Việt Nam với mục đích tạo lập cơ sở dữ liệu chung. Tuy nhiên, thông tin trên mạng còn manh mún, chưa đủ phát triển thành hệ thống cơ sở dữ liệu để phục vụ thị trường này. Hiện nay, gần như các DN kinh doanh BĐS vẫn phải tự xoay xở để có được thông tin khi cần.
Lẽ ra, cơ quan quản lý phải có trung tâm tập hợp và công bố thông tin đáng tin cậy về tất cả các dự án BĐS đã và đang triển khai để các DN trong ngành, các sàn giao dịch có thể tham khảo khi cần thiết nhằm cung cấp thông tin, tư vấn cho khách hàng có nhu cầu.
Về phía cơ quan quản lý thị trường BĐS, cách thu thập thông tin chính hiện nay vẫn là chờ các DN có sàn giao dịch báo cáo hoạt động để xây dựng dữ liệu. Tuy nhiên, do thiếu kiểm tra, thiếu biện pháp chế tài và mới chỉ khuyến khích các sàn báo cáo số liệu về cơ quan quản lý nên cũng không nhiều DN làm việc này. Cụ thể là trong đợt báo cáo vừa qua, do thời gian yêu cầu gấp nên chỉ có 33 sàn giao dịch BĐS nộp báo cáo. Sự minh bạch, vì thế vẫn là điều không tưởng!
Liên kết để tăng tính chuyên nghiệp
Trong bối cảnh cơ sở dữ liệu thị trường còn yếu kém, chưa minh bạch và chưa được hệ thống hoá, nhiều DN phải tự lập hệ thống riêng để phục vụ cho công việc kinh doanh. Thực tế cũng có những DN đã mạnh dạn liên kết và bắt đầu thí điểm phát triển cơ sở dữ liệu của mình.
Chẳng hạn, ba sàn giao dịch BĐS ở Đồng Nai là TinNghia, Donaland và Sonadezi vừa ký kết hợp tác toàn diện giữa các lĩnh vực kinh doanh dự án BĐS, phát triển hệ thống cơ sở dữ liệu thị trường và liên kết đào tạo nguồn nhân lực. Đây là bước nâng dần tính chuyên nghiệp của thị trường và góp phần thúc đẩy thị trường BĐS phát triển.
